[이현철] 2023년부동산전망과 2023년 부동산 주요 키워드 정리 2부

 

전세.

임대차 3 법 만기가 2022년 9월부터임.

다음 만기 2년 동안은 이 기조를 어느 정도

강하든 약하든 유지할 가능성이 높음.

만기 되었던 것이 지금 풀려 나오니까

높게 거래했던 것들은 하락 거래가 이뤄질 수밖에 없음

추가적으로 계속하락 된 거래들.

이미 하락했다면 안정권.

전세가가 중간에라도 올라갈 가능성은 많지 않음.

하락 쪽으로 추세를 유지하다가 2년 만기가 도래하는

근처부터 안정권에 들어갈 것임.

 

서울의 전세가율 지금 보면 60%대 중반이 될 것임.

2008년 하락할 때 38% 였음.

임대차 3 법 때문에 전세가가 폭등하면서 벌어진 현상임.

2008년~2013년 까지 떨어졌을 때 75% 정도.

그러면서 올라가기 시작함.

38%에서 75%까지.

매매가가 전세가를 만날 때까지 일정기간 떨어지고 다시 올라가게 되어있음.

그런데 전세가율이 높으면 전세가를 만날 시점이 빨라짐.

떨어지는 기간이 짧아질 수도 있음.

매매가는 거의 20% 하락.

그럼 전세가율이 올라야 됨.

그런데 전세가도 떨어지면서 작년하고 비슷하거나 오히려 더 떨어짐.

떨어질 폭을 계속 유지하고 있는 셈.

매매가도 떨어졌는데 그만큼 전세도 떨어졌기 때문에

하락하는 기간이 길어질 것임.

 

인구 감소.

금리 인상 때문에 집값이 떨어진다고 본 사람이 많음.

금리 인상이 지나고 나면 상승할 것이라고 믿음.

만약에 상승을 안 하면 무엇 때문에 떨어질까?

그 이유를 찾아야 됨.

강력한 요인이 '인구 감소'.

금리 인상이 지나면 인구 감소가 떠오를 것임.

2021년부터 우리나라 전체 인구가 5,200만을 찍고 내려가는데

인구 감소 속도나 폭이 빠르게 진행되고 있음.

세대수는 증가한다? 1차 요인이 아님.

세대수가 증가한 원인이 1~2인 가구 증가도 기인하지만

그럼 왜 이렇게 증가를 하느냐?

이것도 따져봐야 함.

지금 다주택자들에게 손해를 보는 정책, 1 주택자 우대 정책을 펴고 있음.

집을 많이 사려고 하면 세대 분리를 택했어야 함.

성인이 되었는데 지금 부모 밑에 있다면?

만약에 성인이 돼서 소득도 있고 각각 주택을 소유하고 있다면?

그러면 2 주택자가 되는 것임.

여기서 세대분리를 한다면? 주소지 옮기고 분리시키면

각각의 세대가 분리되면서 1 주택자가 됨.

부동산 상승장에서 일어나는 현상임.

가격 하락하면 세대 분리가 마이너스, 비용이 됨.

필요 없는 집을 팔고 다시 합치게 될 것임.

세대 합가가 늘어날 가능성이 높음.

 

강남에 살고 싶은 욕구는 있으나 떨어질 때 굳이?

사람들의 생각이 바뀜.

강남이 좋은 이유는 집값이 올라서임.

떨어지는데 굳이 갈 필요가 없음.

비용만 많이 들게 됨.

손해만 봄.

이익을 보지 않음.

 

거래량.

거래량은 늘 것임.

가격이 많이 떨어졌기 때문임.

2023년 들어서 전반기에 조금 더 하락하면

충분히 가격 메리트가 있음.

규제 지역이 해제돼서 다주택자들도 진입이 가능함.

매수 수요층이 넓어진 것임.

구매력을 동반한 수요는 다주택자임.

매수 적극성이 다름.

매수 심리가 죽어있어서 지금 급매니까 구입하는 것이지

올라갈 것 같아서 구입하는 사람은 별로 없음.

충분히 떨어져서 언젠가는 올라가겠지!라는 마음만 있을 뿐.

적극성이 강해야 상승으로 감.

그대로면 급매물 거래만 많아지지 상승 거래가 많아질 가능성은 없음.

 

지방 같은 경우 금리의 영향이 더 큼.

전에도 상승여력이 있던 지역이 있음.

지금 금리 인상에 막혀서 거의 못하고 조정받고 있음.

전세 시장이 더 영향을 미치기 때문임.

월세로 수요가 분산돼서 전세가 올라가야 매매가 오르는 지역이 있음.

월세도 올라감.

월세 수요가 올리기 때문임.

고금리 하에서도 월세가 높으면 전세로 가게 되어있음.

전세 선호 현상이 다시 나타나면 안정 상승 쪽으로 포커싱이 될 지역이 있음.

전세가와 전세가율 향방을 보면서 매매가 사승하는 것을

확인하고 매수 타이밍을 잡아도 늦지 않음.