[이현철] 하락장에서 미분양이 거의 확실시 되는 상황인데 건설사는 분양가를 계속 올리는 이유가 뭘까?

https://www.youtube.com/watch?v=9t2bWRqPmkI 

강북권 최초 분양가 평당 4천만 원.

시장은 떨어지는데 지방의 분양가도 높아지고 있음.

왜 부동산 시장과는 다른 길을 걸을까요?

 

건설사들의 생각을 읽을 수 있음.

모든 사람들이 합리적으로 생각하고 행동할 것이라고 생각하지만 그것은 아님.

미분양이 생기고 시장이 하락하면 건설사들이 분양을 미뤄서

공급이 줄어들어서 가격이 올라갈 것이다?

이러면 건설사들이 합리적으로 판단한다는 가정임.

 

부동산 시장의 파악을 잘할 것?

건설사들에 대한 느낌이 있음.

첫 번째는 시장을 몰라도 너무 모름.

분양가 책정하는 것만 봐도 판매하는 입장에서 보면

시장 분위기가 바뀌었다는 것이 느껴짐.

시행사와 건설사와 이야기해보면 말이 안 통함.

시장을 보는 것보다 현장만 보는 성향이 강함.

'팔아야 된다!'

'이미 정해진 것이니까 팔아야 한다!'

분양도 분야가 나눠져 있음.

판매대행업체가 따로 있고 시행사가 따로 있는데

분양업체의 능력이 없어서 못 파는 것이다! 이렇게 나옴.

어느 정도 분위기가 떨어져도 맡기는 이유는

그것을 극복하라고 하는 것이지, 순응해서 할 것 같으면

굳이 맡길 이유가 뭐냐?라는 논리임.

시장의 변화하는 분위기를 감지하려고 하지 않음.

관심도 집중되어있지 않음.

건설사들은 사이클에 대해서 큰 관심이 없음.

 

두 번째는 건설사가 미분양이 나면 위태로워지나?

그것이 아님.

건설사의 입장은 최대한 가격을 높게 해서 처음부터

완판 되면 이것이 비싼 가격이 안되어버림.

'가격을 조금 더 높였어도 되지 않을까?'라고 생각을 하게 됨.

안 팔린다는 생각은 안 함.

바로 영향이 있으려면 미분양 비율이 엄청 높아야 하고

건설사가 바라는 미분양의 비율은 많지는 않아야 됨.

대부분 팔렸지만 선호하지 않는 정도.

한 20~30% 정도?

1,000 세대를 분양해서 200~300세대 미분양은 용인하겠다는 것임.

우려사항은 100세대만 팔리고 900세대만 미분양이 나면?

건설사들이 위험한 상황이 됨.

사람들이 비싸다고 느끼긴 하겠지만 대부분 팔릴 것이다라고 생각한 가격임.

분양가를 책정하는 시점이 지금 만약에 분양을 한다면

빨라도 1년 전이고 더 빠르면 2년 전으로 감.

그때 지금 상황을 예상을 하고 분양가를 정하는 것임.

어찌 되었든 최대한 높게 받는 것이 유리하기 때문임.

 

건설사가 마진을 많이 얻기 위해서 하는 것도 있지만

문제는 건축 원가가 올라가는 것도 있음.

 

지금 분양가를 책정하면 지금 땅값은 지금 땅값이 아님.

작년 땅값인 것임.

내후년에 분양하는 것은 건설원가 자체가 올라가는 것임.

 

분양가가 올라가는 원리가 상승장 때는 싸게 느껴짐.

주변 아파트값이 급등하니까.

1~2년 전 가격이다 보니 차이가 더 남.

분양하는 것이 싸다는 느낌이 나는 것이고

하락기로 접어들면 싼 분양가가 나오지 않는 것임.

건설사들이 마진폭을 늘리기 위해서도 있지만

어쩔 수 없이 책정하는 것도 있음.

 

자금 여유가 많은 시행사는 예전부터 땅을 사놓음.

나중에 상승장 때 분양을 하면 땅값은 올라간 시세로 정할 수 있음.

땅값 시세차익이 어마어마하게 생기는 것임.

예를 들어 대장동, 사업 시행준비를 2014년도에 하고 분양을 2019년에 함.

 

시행사들이 돈이 있으면 땅을 구하러 감.

돈이 없는 시행사는 금융 비용이 있어서 사지 못함.

시행 타당성 여부 가보면 땅값이 어마어마하게 올라가있음.

파는 사람들이 계속 호가를 높임.

그것을 살려다 보면 건축비 더하고 그러면 분양가가 어마어마하게 상승한 것임.

분양 업체 입장에서는 가격이 부담스러운 것임.

팔리냐 안 팔리느냐도 중요하지만 사업을 해야 되는 입장도 있음.

건설사는 계약을 맺어서 판매(수수료)를 하다 보니 아예 안 팔리는 것은 아니니.

미분양이 나오냐 이런 것도 중요하짐 나 일단 사업을 해야 되는 것도 중요함.

 

분양가 상한제가 적용되었다는 것은 '싸다'가 되었는데

이제는 그런 상황이 되어버리지 않음.

이런 느낌의 분양가들이 계속 나올 것임.

 

주변 아파트하고 비교해서 시세차익이 어마어마하게 생긴다?

이런 현장이 나오지 않는 이상주의를 해야 됨.

그래서 미분양이 늘어나는 것임.