[북극성주TV] 특례보금자리론으로 보는 부동산 시장 흐름

 

특례 보금자리론 : 기존 보금자리론 + 안심형 전환대출 + 적격대출 통합.

특례 보금자리론 70%까지 확대된 것은 아님.

과거 2014년 최경환 부총리가 방송에서

집값의 30%만 있으면 집을 살 수 있다고 말함.

LTV 뿐만 아니라 대출, 세금에 대한 규제가 없었고

2000년대 가격 상승 시 규제가 다 풀렸었음.

혜택, 특례를 통해 지원 사격을 했었음.

미분양을 해소하고 바닥 인식 시그널을 주었음.

더 떨어지면 국가 위기가 될 수 있었기 때문임.

2013년도부터 미분양 물건이 조금씩 감소하기 시작함.

2013년 4~12월 한시적으로 미분양 주택을 포함해서

물건을 취득할 경우 5년 동안 양도세 비과세 하겠다고 함.

2010년도부터 3년 동안 빠졌었고 거래량이 조금이나마 회복되고 있었음.

정부가 혜택을 줄 수 있는 부분만 있다면 반등할 수 있는 요건은 성숙되어있었음.

 

ㅇ 소득 요건없는 특례 보금자리론이라고 하더라도 대출 완화 부분이 아직 약함.

다만, 소득 요건 제한이 없다는 것이 가장 큼.

DSR 무력화 상품.

보금자리론, 안심 전환대출이 원래 없었지만 적격대출도 통합한 것임.

ㅇ 대상 : 무주택자 또는 1 주택자(2년 내 기존 주택 처분).

ㅇ 목적 : 신규주택대출, 대환대출, 전세금 상환 대출(보전용).

ㅇ 금리 : 연 4%대 고정금리.(현재 시중금리보다 저렴).

- 국민/신한/하나/우리/농협 등 5대 시중은행 중도상환 수수료 최장 1년 면제.(갚고 금리 바꾸기 가능).

 

< 시장에 미치는 의미 >

ㅇ DSR 완화의 시작.

ㅇ 9억 이하 주택 매수심리 회복 촉진.

(고점 대비 30% 하락한 지역에 영향.)

규제를 완화했는데 가계대출이 증가하지 않고

부동산에 유입되는 것이 적정하다면? DSR을 완화할 것임.

시장 상황을 면밀히 모니터링해보고 부동산 시장에

어느 정도 영향을 미치는지 모니터링해볼 것임.

시장의 큰 영향을 미치기는 어려울 것임.

언론에서 '고점 대비 몇 % 하락할 것이다?'

대부분은 고민을 할 것임.

하지만 그런 사람보다는 확실한 바닥점에 대한 시그널이

주어졌을 때 다주택자들의 움직임과 내 집 마련 움직임이 나올 것임.

하락이 감소하는 시그널이 나올 때.

일부 수요로 인해서 다소 회복될 수도 있음.

하락폭을 줄이는데 영향을 미칠 수도 있지만 반등까지는 어려울 것임.

살 수 있는 환경을 만들어져도 살 수 있는 상황이 아닌데

들어가면 화살을 맞을 수 있음.

 

< 평가 및 변수 >

ㅇ 대출 규제 완화 속도가 기준금리 인상 속도를 따라가지 못하고 있음.

매수 심리, 거래량에 영향을 미치고 있음.

시장 상황 시그널이 아직까지도 대출 금리 인상이 최소한 멈춰야 하는데

시그널이 나오지 않는데 대출의 조건이 좋아졌다고 해서 매수할 사람은 별로 없을 것임.

모든 사람이 부동산을 이해하는 것이 아니기 때문에 가능함.

기준 금리가 멈추어야 드라이브가 걸림.

ㅇ 정부의 부동산 정책 방향은 경착륙 방지임.

연착륙을 방지하기 위해서 규제 완화를 하고 있음.

반대로 말하면 연착륙을 유도하는 것임.

연착륙을 유도한다는 것은 어느 정도 하락하는 상태로 펴겠다는 것임.

급격하게 폭락하는 것을 원하지 않을 뿐임.

대출 규제 완화 카드를 썼다고 해서 바닥이라고 말하지 않을 것임.

정부에서 적어도 바닥이라고 할 때까지 기다려야 함.

단계적으로 완화 카드를 쓰는데 마지막 카드가 아니라

이제 시작한 첫 카드일 수도 있음.

그 사이에 다양하게 변할 수 있음.

아직 정부는 집값 하락을 원하기 때문에 성급하게 내 집 마련을 하면 안 됨.

 

거래량이 반등해서 올라가는 시점이 중요함.

흐름이 중요함.

지금 흐름은 우하향임.

어느 순간 우상향(평균 월 거래량보다)할 것임.

언제 바닥을 찍고 올라가는지가 중요함.