[렘군] 심각한 대구 아파트 상황, 앞으로 이렇게 된다(변하지 않는 2가지)

 

 

 

대구는 시장 변화가 많음.

재개발도 많고 여러 가지 유형이 있는데

도시환경정비 사업이 많음.

역세권인데 불모지로 방치되었던 곳들.

중심 상업지역인데 열악한 곳들.

기본적으로 대구는 많이 가보았기 때문에 변화사항만 보았음.

혹시라도 입지의 변화가 심한 곳이 있는지

기본적으로 절대적이니까 입지 순위는 안 바뀜.

중간 정도 입지에서 대규모로 신축이 들어오거나

천지개벽한다거나 하면 입지 순위가 바뀜.

공급도 많아서 가격 변화가 어느 정도인지 입주장이

도래했을 때 전세가가 얼마나 더 떨어질지

또 매매가가 어디까지 갈 수 있을지를 체크해볼 수 있음.

또한 신축 단지들은 내부 조경이 중요함.(상품성)

임장을 안 가보면 조경을 볼 수 없음.

신축된 단지들은 웬만하면 가서 봐야 함.

대구는 길게 보면 우상향임.

최근 10년 동안 조정기가 2번 있었음.

2016년도와 최근.

6년 뒤에 하락기가 한 번 더 찾아온 것임.

하락의 원인은 이유가 똑같음.

'공급'.

대구 입주 물량 그래프를 보면 2016년도 근처로 많았음.

트리플로 3년 연속 공급이 많았음.

현재 2022년을 보면 공급의 영향이 있음.

지금과 차이는 '미분양'임.

지금은 10,000세대임.

광역사에서 10,000세대 미분양 나온 적이 과거 2008년 서브프라임,

그때 이후로 거의 볼 수 없는 수치임.

인천도 4,000세대 밖에 안됨.

 

재고로 남아서 집을 안 사려고 하고 재고가 100% 전세고

입주 물량이 쏟아지면 전세 가격이 매매 가격을 끌어내릴 것임.

 

전국을 비교해봐야 함.

4분면.

수급이 좋냐 안 좋냐.

가격 자체가 저평가냐 고평가냐.

대구는 수급은 안 좋지만 저평가 수준은 최고임.

구별로 보면 자세히 알 수 있음.

심지어 수성구도 생각보다 공급이 많음.

10년 평균 대비 앞으로 2~3년의 공급.

 

과거 많이 하락한 지역은 최대 반토막이 났음.

심리, 거래량 감소, 입주물량, 미분양, 경기 침체 등.

대구 같은 경우 앞으로 많은 리스크를 가지고 있음.

입주가 많아서 전세 가격은 더 떨어질 것임.

역으로 전세 가격 X 2는 매매 가격임.

매매 가격을 전세 가격이 결정하고 있음.

미분양이 해소되지 않으면 투매 물량과 섞여 아비규환이 될 수도 있음.

 

경남 창원 조선업 경기 꺾이고 미분양 터졌지만

최고치가 6,800세대였음.(가격은 원상회복함).

수도권에서 인천 피크 2014년, 7,400세대였음.

대구가 이제 10,000세대인데 분양을 대기하는 곳도 많음.

 

악성 미분양(준공 후)이 되면 할인 분양이 나올 것임.

신축이 할인 분양이 되면 신축 가격이 내려간 것이기 때문에

인근 단지들도 같이 떨어질 것임.

 

포인트는 2가지임.

아무리 어려워도 평균으로 수렴함.

돌고 돎.

모든 지역이 마찬가지임.

1. 입지 좋은 곳을 저렴한 시기에 사서 장기 보유.

2. 많이 떨어진 곳을 가성비 있게 사는 것.

보다 안전한 선택지는 전자이지만 리스크는

있지만 투자금은 적지만 수익을 극대화할 수 있는 것은 후자임.

1번은 수성구임.

다른 구들에 비해 2배가 차이 남.

2번은 달서구, 중구, 북구, 동구임.

외곽이 아니라 구 내에서도 센터 쪽.

어떤 한 곳을 선택하는 것은 무의미함.

두루두루 살펴보면 됨.

그 외에 남구 서구 달성군은 너무 외곽임.

입지가 조금 아쉬운 것이 많음.

 

언젠가는 황금 타임, 기회가 옴.

당장 투자를 안 하더라도 좋은 공부 대상이 될 수 있음.

모니터링하는데 잃을 것이 없음.

예상하는 대로 되어가는지 살펴볼 수도 있음.