[렘군] 둔촌주공 분양가 논란 정리합니다

25평이 9억 5천 정도 함.

34평이 13억, 12억 초과니까 중도금 대출은 안됨.

집이라든지 그런 것들을 보지만 감정평가

기분으로 시세 검증을 많이 하는 편임.

분양권에 대한 분양 가격, 기존 신축/구축 아파트를 비교해봄.

분양 가격 자체가 과하냐 저렴하냐 그것들을 검증할 수 있음.

< 분양권 가격검증 >

입지가 같고(비슷) 연식만 다르면 물가상승률 2~2.5%(보수적으로 단리) 적용해서 비교.

이렇게 해서 '안전마진'을 볼 수 있음.

만약에 지금 보다 더 떨어진다면?

호황기라면 고민하지 않을 텐데 조정기니까 고민을 하는 것임.

이러한 안전마진을 위해서 청약 통장을 쓸 것이냐?

옆에 있는 신축 아파트 대비 얼마나 저렴한가 가 '포인트'임.

20~30% 정도 저렴해야 움직임.

 

둔촌주공과 비교하는 단지는 헬리오 시티일 것임.

'구'는 다르지만 대규모이기 때문임.

입지가 다르긴 함.

그것을 가지고 어떻게 판단할 것인지.

둔촌주공 바로 옆에 같은 생활권에 10년 조금 넘은 아파트가 있음.

그것 하고도 연식만 비교해볼 수도 있음.

조금 더 가면 송파 시그니처 롯데캐슬, 이런 단지들이 있음.

이런 것들은 올해 초에 입주한 것이기 때문에 비교가 가능함.

그리고 조금 더 가면 강동구 고덕, 아르테온 같은 단지들.

그런 단지들 같은 경우 둔촌 주공이 더 좋지만 비교해볼 수 있음.

여러 가지를 해보면 됨.

 

둔촌 주공 일반 분양이 4,000개인데 10 대 1이 되려면 통장이 4만 개여야 함.

전매제한도 있음.

계약 확정하고 8년, 그리고 2년 실거주도 해야 됨.

거기다가 84 타입이 매출도 안 나옴.

59 타입이 경쟁률이 더 높을 수도 있음.

미분양까지는 가지 않을 것임.

1순위도 있고 2순위도 있고 입지가 너무 좋다 보니

안전마진이 적더라도 청약을 할 것임.

과거 2018년 헬리오 아파트 입주 당시 잠실 아파트 가격이

일시적으로 하락했었음.

3년 뒤, 2~3년 뒤에 일이긴 한대 복합적으로 봐야 함.

헬리오 시티 입주할 때 2018.9.13. 대책이 나왔었음.

엄청 강력한 대책이었음.

종부세 인상, 1 주택자 분양권 청약 제한, 입대 사업자 등록 규제, 대출 규제.

2019년 1~2달 거래량이 최근 4년 동안 최저를 찍었음.

안 좋은 시기랑 겹쳤던 것임.

복합적으로 봐줘야 함.

입주 영향은 무조건 있음.

전세 가격 하락은 무조건 있음.

둔촌 주공 입주하게 되면 전세 가격은 무조건 낮아짐.

분양 가격의 50%, 안 좋을 때는 40% 밑까지 감.

그러면 인근 단지들도 영향을 받음.

매매가도 눌림을 당할 것임.

서울은 전세가율이 50%로 움직이기 때문에 X2 매매가임.

 

둔촌 주공을 프리미엄 주고 사지 못하기 때문에 인근 아파트도 고려해볼 만함.

입주권을 매수할 수는 있음.

가격이 다운되었을 때 매수를 검토해볼 수 있음.

금리도 만약에 인하되고 모든 상황이 좋아지면 때를 놓치게 될 것임.

 

59 타입 9억인데 6억 자기 자본으로 둔 총주공보다

더 좋은 곳의 내 집 마련이 힘듦.

84 타입은 투자 금액 대비 다른 곳을 고려할 수 있음.

실거주로 들어간다고 생각하면 10억 가지고 더 좋은 곳은 힘든 것은 맞음.

검토는 할 수 있음.

 

청약을 넣을 때 안전마진을 너무 따지지 말고

미래 장점, 실거주를 따져봐야 함.

'언제 얼마나 저렴하게 생각할 수 있을까?'는 분양임.

분양가만큼 더 떨어지기란 쉽지 않음.

더 저렴하게 살 수 있는 날은 없을 것임.

사용의 가치가 워낙 큼.

투자 측면으로도 안전마진이 없다고 볼 수 없음.

보수적으로 잡았을 때 미약하다는 뿐임.

유지만 되거나 많이 빠지더라도 10% 이내만 빠지면 안전마진이 있음.

시간이 지나면 결국 좋은 날이 올 것이기는 함.