[김준영] 부동산 시장이 움직이는 원리(심리, 수급) (후랭이TV)

심리가 바뀌어서 가격이 바뀌는 것이 아니라

가격이 바뀌어서 심리가 바뀜.

수익이 눈앞에 있으면 움직이게 됨.

심리로 예측하는 것은 어려움.

가격의 움직임으로 심리가 만들어질 뿐임.

2년 뒤 마음을 예측하지 못함.

투자는 2~3년 긴 텀을 보고 해야 됨.

분양~공급, 3년을 가지고 예측하는 것이 의미 있음.

어차피 전세 놓으면 2~4년 뒤에 매도해야 됨.

'아파트는 수급'임.

하락이 시작하면 턴하는데에는 힘을 모아야 함.

공급이 없는 곳은 빨리 모이고 없는 곳은 시간이 걸림.

외부발이라서 외환위기 강도의 30% 정도라고 봄.

기존 규제들이 겹겹이 있음.

복합해서 위기가 오고 있음.

공급에 의한 하락은 아님.

뒤에 더 큰 상승이 일어남.

1991년 1기 신도시 대규모 공급 때는 하락이 길게 됨.

위기의 크기는 크지만 길이는 그렇게 길지 않을 것임.

금리를 무한대로 올릴 수 없음.

건설 경기가 큰 부분을 차지함.

경기가 나빠지면 규제가 걷히고 경제 활성화를 위해 부양책이 생길 것.

 

수요 공급에 대한 원리를 알아야 됨.

수요가 100, 공급이 100이면 딱 맞음.

딱 맞으면 돌아가나요?

이사하는데 딱딱 맞게 안 돌아감.

수요가 100이 있으면 시장에는 120~130이 있어야 함.

시장이 멈추면 어떻게 될까요?

30이 남는 것임.

모두 다 멈추면 30이 남음.

위기가 오면 사람들이 일시적으로 멈춤.

그때는 공급 물량이 많아 보임.

1~2년 뒤에 움직이면 공급이 없는 것임.

적정 공급량 0.05가 안 맞는 이유는 움직이는 수요 때문.

주택 시장은 원래 불균형 시장임.

아무리 균형을 맞추려고 해도 안 맞 춰짐.

원리만 이해하면 돈을 벌 수 있음.

움직이지 않는 시장, 북한임.

그렇게 하면 공급이 100만 있으면 됨.

움직이기 때문에 120이 있어야 함.

멈추면 시장에서 미분양 만들면서 멈추게 함.

20이 사라지기 시작함.

신혼부부에 의해서.

100이 되면 안 움직여서 매매와 전세가가 움직임.

임대차 2 법 4년 동안 멈춤.

수요 중에서도 새롭게 늘어나는 것을 생각하는데

새롭게 늘어나는 수요가 머물렀다가 움직여야 함.

매매가 일어나지 않으면 전세도 일어나지 않음.

매매의 수요가 줄면 전세 수요도 줄어듦.

대출 규제하면서 거래량이 줄어듦.

매매 수요에 의한 전세 수요도 안 나오고

새롭게 수요밖에 없는 것임.

시간이 꽤 걸릴 것임.

매매 수요가 줄고 임대차 2 법 때문에 8월 전세난이 없음.

2024년 전세 수요는 다시 일어나게 될 것임.

다시 움직여야 하기 때문.

 

내부에 의해서 움직여야 할 매물량을 수요가 위축시켜서 만든 것임.

거래가 일어나지 않으면 정상이 아님.

적은 만큼 다시 일어나게 되어있음.

 

공급을 줄여야 시장 수익률이 나옴.

살기 위해서 미분양이 늘어나는 것임.

빠르게.

다음에 임대에 문제가 생겨서 매매가 움직여야 미분양이 해소됨.

빨리 공급을 차단해야 됨.

빨리 미분양을 만들어냄.

가격이 떨어졌기 때문에 미분양을 만들지만 수익률을 올리기 위한 것임.

그러면 안정돼서 시장이 움직일 것임.

정상적인 수급에 의한 사이클임.

지방은 3년, 3년 움직이는데 금리에 의해서 3년에 공급을 영향을 안 받으면?

수요 6년 치가 몰리는 것, 그 뒤에 큰 상승이 일어날 것임.

지금은 외부 변수인 금리 때문에 이런 현상이 나타남.