[구만수] 부동산 찐 고수의 투자 조언

왜 집값이 오르고 떨어질까? 공부를 했음.

도시계획 기술사, 박사도 하고 했지만

투자자이기 때문에 어디가 오르내림을 따질 수밖에 없었음.

그러다 보니까 부동산 공부만 해서는 안된다고 판단을 내림.

그래서 경제 공부를 함.

환율, 채권, 제일 중요한 것은 역사임.

경제 역사.

600년 전 조선시대부터 부동산 투자가치를 따졌지만

도시계획 측면에서 건축으로 접근한 것은 6.25. 이후임.

부동산은 알 수 없음.

그래서 '버블' 공부를 함.

비이성적 과열 등.

튤립, 미시시피, 남해회사, 철도, 닷컴 등.

버블이 생겼다가 꺼지는 과정.

어떻게 생기고 꺼지는지.

비이성적 과열 군중 심리도 중요하지만

현혹하게 되는 사건들이 있었음.

도대체 2018년도 금리, 환율 이야기하는 사람들 없었는데

왜 저는 그 말을 했을까요?

330 책에 이미 이야기가 나와있음.

돈과 화폐의 차이.

가치와 가격의 상관관계.

자장면 값, 인플레이션, 신용 화폐 시스템 등.

이야기할 수 있는 것은 2가지뿐.

오를 것이다, 떨어질 것이다.

오른다면 언제까지 내린다면 언제까지가 핵심임.

 

정부가 공급 확대를 할 것이 없어서 상승이 될 것임.

통화량이 핵심 변수임.

긴축/완화?

돈이 풀릴 때까지 집값이 상승할 것임.(외부).

공급 확대를 할 것이냐 안 할 것이냐?(내부).

욕망으로 똘똘한 1채로 계속 가격이 오를 것임.

언젠가는 떨어질 것인데 그 시점은?

금리 인상 때임.

급격하게 파월이 변심하면 골 때릴 것임.

대내적으로 공급은 줄어들 것이고 신축이 희소하니 오를 것임.

돈은 풀리니 실물 가격은 오를 것임.

꺾이는 시점이 금리 인상일 때임.

 

< 집값 안정화를 위한 필요한 대책. >

매물이 풀리는 정책과 유동성을 잡아당기는 정책.(대출 규제).

어떤 물건을 샀는지 영 끌을 했는지 안 했는지가 중요.

양념 반 후라이드 반, 현금 반은 들고 있어야 함.

집값을 잡을 대책은 '돈 빌려주는 것'을 막는 것임.

정치인들은 표를 먹고살고 돈 없는 사람이 더 많음.

신혼부부들은 전세금을 빌려서 무리하게 집을 구함.

형편에 따라서 주거 공간을 마련해야 함.

버블이 심했었음.

돈을 많이 빌려주었기 때문.

지금은 금리 인상(보금자리가 5%)으로 월세로 돌아감.

 

최경환 부총리.

갭이 적었고 집 살 때마다 건건이 대출 80% 해줌.

금리도 쌌었음.

그때 수요가 고무줄처럼 늘어남.

 

지금은 아님.

지금은 갭 투자할 때가 아님.

 

부동산은 전체 경제 중 일부분일 뿐임.

경제 공부를 하다 보면 재정/통화 정책을 공부하고

돈을 푸는 정책을 만드는 정치인을 공부해야 함.

당의 스탠스.

양당 모두 주는데 5개 주느냐 10개 주느냐임.

있는 사람보다 없는 사람 표가 훨씬 많기 때문.

있는 사람 것 뺏어서 퍼줌.

그런 것 또한 공화당이냐 민주당이냐 스탠스에 따라서

연준이 아무리 독립권을 가지고 있지만 생사여탈권은 대통령이 가지고 있음.

 

모든 것은 '타이밍'임.

많이 올랐다 싶으면 경계를 해야 됨.

부동산 가격은 오르락 내리는데 기본적으로 통화량은 늘어남.

단기적으로 긴축/완화가 있을 뿐임.

2018~2019년도 가격이 많이 올랐기 때문에 긴축했어야 했음.

그래서 긴축(2015년~)을 하려고 하고 있었는데 코로나-19가 터짐.

 

돈을 안 풀면 재활 프로그램 돌릴 때 돈이 더 많이 듦.

그래서 돈을 재깍 풀었음.

터지기 전에 연명을 시키고자 했음.

코로나-19 터지면서 금융위기 때보다 몇 배를 터 풀었음.

부동산 가격이 떨어질 타이밍에 더 치솟아 오른 것임.

 

금리를 내리는 바람에 2020년부터 폭등함.

미친 듯이 올랐다가 대출 규제하면서 금리도 인상되니 하락함.

금리를 짧은 시간 안에 급격히 오르면 큰일 남.

 

금리가 올라가는 게 문제가 아니라 급격하게 올리는 것이 문제임.

부동산, 서울이 안전자산이 아니라서 아니라

급격하게 잡아당겨서일 뿐임.

그전에 산 사람들은 많이 빠지지도 않았음.

2014~2016 갭이 붙을 때 고수들은 샀음.

1억짜리가 12억 되고 30% 하락하면 무슨 상관일까?

집값이 계속 오를 것이라고 생각하고 믿지 않다가

더 오를까 봐 뒤늦게 집 산 사람은 마이너스임.

 

오랫동안 시장에 있으면 다 보임.

충분한 경험이 필요함.

부동산 투자는 평생 해야 될 게임임.

자본이 많은 사람이 여유롭게 해야 됨.

하나를 사도 제대로 된 것을 사야 됨.