[부자병법 박병찬] 부동산 폭망기에 주목할 TOP 3

https://www.youtube.com/watch?v=DPvYnz9_fik&t=425 

1. 1 급지 토지거래허가구역 내 아파트.

1 급지 재건축 아파트.

3가지 이슈와 개념이 응축되어 있음.

전세나 월세 활용 투자 불가.

오로지 실거주만 가능.

1 급지기 때문에 15억 초과임.

대출, 갭 투자 X.

가격이 상당히 눌려있음.

대치동 모 단지 20평대 아파트.

매매가와 전세가 차이 7억 원임.

갭 7억 원은 비강 남도 많음.

강제로 만들어진 시세 왜곡임.

15억 초과 아파트 대출을 풀겠다고 함.

큰 허들이 사라진 것.

압구정, 청담, 상성, 대치, 여의도, 목동.

이들의 특이점은 재건축 밀집 지역이라는 것임.

'재건축 안전진단 기준 완화(안)' 내달 초 발표.

새롭게 추진할 재건축 단지는 많아질 것임.

더 큰 완화를 기다릴 수도 있긴 함.

정부 정책의 큰 방향성은 '거래 활성화'임.

청담, 삼성, 대치, 잠실(2020년 지정된 지역은 해제될 듯.)

토지거래허가구역 / 15억 대출 규제 / 재건축 규제 완화

+ 미국발 금리 인상 변동성이 줄어든다면?

 

2. 1기 신도시(용적률 낮은 APT, 단독주택, 상업용지).

대선 당시 양측 공통된 선거 공약.

원칙 국토부 1기 신도시 개발 기본 방침 세우고

이를 토대로 지자체들이 수립하는 데는 '3~4년' 걸릴 수밖에 없음.

2가지 절차를 동시에 진행할 듯.

2년 내 1기 신도시 기본 방침 + 정비 기본 계획.

총괄 마스터플랜 수입 ~ 2024년.

각 신도시마다 선도지구 지정.

선도지구가 매우 중요할 것.

1. 대장급 단지(입지, 규모 등)가 선정될 듯.

2. 사업 추진 리스크가 상대적으로 낮을 듯.

3. 이주 수요 우선 흡수하고 누릴 수 있음.

내년 신도시 선도지구 발표를 눈여겨봐야 함.

초반 훈풍, 장기적 해피엔딩일 것인가?

아닌 것 같음.

현실적인 문제가 많음.

1. 용적률 완화의 부작용.

1기 신도시는 30만 가구 조금 안됨.

10만 호를 추가로 공급하겠다?

용적률 인상 = 도시 과밀화.

주거지역 대비 인프라도 많아지면 문제가 안됨.

당장 인구와 가구수가 늘면 상업용 시설 공급도 늘어야 됨.

결국 상권의 상업지역 용적률 완화를 수반함.

1기 신도시 단독주택가도 있음.

용적률 완화에 편승할 수 있음.

높이, 용적률 등.

1기 신도시 규제 완화는 아파트에만 국한되지 않을 것임.

2. 이주 문제.

이주 대란은 교육 열의가 높은 지역일수록 극심할 것.

분당이 교육열이 강함.

상대적으로 낮은 가격으로 이주하는데 분당

역할을 하는 용인의 교육 수준이 너무 다름.

이주에 대한 많은 논의와 해법을 제시할 것임.

하지만 현실적인 해법을 도출하기에는 답이 없음.

3기 신도시는 현실성이 없음.

선도 지구의 이주 대란을 보면 후속 지구는

지연되거나 멈출 것.

초반에는 화제를 불러오는 상황이지만 장기적으로

보았을 때 안정적이고 성공적인 이주 대란 문제를 풀 것인가?

 

3. 서울 노후 주택가 빌라.

신속 통합 재개발은 다 알듯.

개발 확정 지역과 미 확정 지역.

현재까지는 확정 지역에만 관심을 가졌음.

지금부터 미확정 지역 중에서 신규 편입 가능성 있는

지역들로 관심과 수요가 이동할 것.

왜? 개발 확정지역으로 관심이 몰렸을까?

과거 해제되고 신규 지정을 10년간 하지 않았기 때문.

희소성이라는 프리미엄을 얻었기 때문.

신규 개발지 발표를 가속화.

기존 개발지의 희소성은 감소할 것.

지금 신속 통합 지정방식은 주민들 응모로 진행.

동의서만 징구해도 프리미엄이 발생함.

응모하는 행위만으로도 오름.

밑져야 본전임.

내년에 다시 도전할 수 있기에 확신을 주기 때문.

정책 특수가 만들어낸 수요 자극 현상임.

여기서 '모아 타운'으로 불을 또 지핌.

신속 통합의 노후도는 2/3이지만 모아타운  1/2 임.

서울 전역에 널리고 널림.

기존 재개발은 발표 시점 / 관치 처분 인가 시점 두 타이밍으로 오름.

응모에 응할 수 있는 미개척지역, 미개발 확정 지역에 몰릴 것.

 

서울/수도권 2 급지 신축/준신축 급매도 봐야 함.

 

현재 심리가 최악임.

1. 본질에 집중하시길.

시류에 바뀌지 않음.

미래성이 있는 부동산을 급매물이 맞고

자금 여력이 맞다면 포트폴리오에 담아도 됨.

2. 값진 경험을 완성.

지금 당장 승리자는 미 매수자지만

최종 승리자는 힘들고 어려운 값진 경험을

뚫어본 사람이 될 것임.