[렘군] 멈춰버린 부동산 시장에서 당장 해야 할 일(현금흐름 부동산 3가지)

https://www.youtube.com/watch?v=qBTBlzKY2dU 

기존애 가지고 있던 물건이 빠지잖아요.

가만히 들자니 빠질 것 같고 팔려니 팔리지 않고

가격을 무한정 내릴 수도 없고 그냥 내버려 두자 상태입니다.

일반 아파트면 그냥 내버려 둘 수 있는데 분양권이면

등기 칠까 말까 가 고민이 될 것입니다.

입주 시점에 많은 돈이 들어가기 때문이죠.

꼬마 빌딩 마지막에 무리해서 투자한 사람이 많죠.

이자 부담으로 고생을 하고 있습니다.

전세 가격도 빠져도 내줘야 될 것 같고 이런 상황에서

결국 살아남으려면 현금 흐름밖에 없다?

이런 사람들이 많아지고 있습니다.

2년 전부터 시세가 전국이 많이 올라가니 지산 투자에

관심을 가지고 공부도 하고 강의도 했습니다.

그것들도 금리가 올라가다 보니 시세를 팍팍 올라가지 못합니다.

정체기에 와있죠.

기존 세팅해있던 것들이야 고정 금리면 여파를 안 받지만

이제 시작하는 사람들은 어떻게 해야 할까요?

가격도 올라온 것에 고금리에 사기에는 부담스럽습니다.

돌파할 수 있는 수익형 부동산이 필요하다?

어떻게 하면 좋을까 해서 고민하는 것이 3가지입니다.

월세 세팅을 해야 하는데 레버리지 안 하고 하는 사람은 거의 없죠.

수익형도 그래서 호락호라 하지 않습니다.

외곽 상가 던지는 것이 속출할 수 있습니다.

사업을 믹스해야 합니다.

무인 창업입니다.

길가다 보면 무인 아이스크림, 빨래방, 밀 키트, 문구점, 숙박업 등.

우후죽순으로 생기고 있기는 합니다.

이유를 조사해보는 것입니다.

매출이 어느 정도 나오는지 지출, 순수익은 얼마인지

투자금을 얼마를 넣어서 운영은 어떻게 해야 할지

경쟁자는 얼마나 많고 무엇이 중요한지.

그거 해서 현금흐름 2백만 원 만들기 쉽지 않습니다.

그럼에도 잘해나가는 사람들이 많습니다.

사람이 관여 안 하면서 공간을 쪼개고 시간을 쪼개서

임대해줄 수 있는 것이 효율이 가장 높습니다.

그것이 '호텔'입니다.

방 쪼개져 있고 시간도 쪼개져있죠.

콘퍼런스 룸, 조식, 결혼식 등.

숙박에서 50%, 나머지에서 50% 나옵니다.

공간을 활용한 부동산업을 한다면 호텔이나

이런 쪽에서도 창업을 믹스해볼 수 있습니다.

과거 꼬마빌딩이 유행했을 때 장사 안 되는

호텔을 리모델링하고 수익률을 높여서 역으로 엑싯하는 사람들이 많았죠.

통 건물이 아니라 큰 상가에 위 2개 층을 호텔로 변신시키고 있습니다.

리모델링을 해서 진행하면 내부만 하면 되죠.

호텔로 접근하면 3천~5천 이렇게 나옵니다.

기왕 할 것이라면 극과 극을 살펴보고 있습니다.

상가 하나 빌려서 테니스장, 배드민턴장 만드는 것은 쉬워집니다.

나머지 하나는 지산 말고 진짜 공장.

경기도 외곽에 엄청 많습니다.

자세히 보면 변화가 많습니다.

첫 번째는 신도시가 됩니다.

제일 큰 것이 먼저 지정되죠.

지정이 안된다고 하더라도 창고를 층고가 높습니다.

그렇게 해서 배드민턴 장이 많이 생깁니다.

근교에는 지을 수 없습니다.

바닥을 깔끔하게 깔면 그게 되는 것입니다.

축구장, 농구장, 배드민턴 종목별로 다 생기고 있어요.

공장은 상가보다 변화시킬 여지가 많죠.

포인트는 간단합니다.

비포 & 애프터가 확실한 점들을 찍는다.

공장을 사서 운영하게 좋게끔 해서 임대를 주면?

바로 들어오겠구나!

임대료가 안정적으로 설정 가능하고 엑싯이 가능합니다.

건축물대장을 보며 힌트를 얻을 수도 있습니다.

한 구역에 대해서 조사하고 경기도 20군데를 돌려고 합니다.

그러면 비포만 보더라도 애프터가 상상이 가게 되죠.

 

무인 창업은 소액이라서 좋은데 큰돈이 안되고

경쟁이 점점 심해지고 있습니다.

호텔은 많이 안 합니다.

규모가 있으니까요.

그런데 운영할 때 신경을 많이 써야 합니다.

시세차익을 또 크게 기대하는데 낮아지면

투자 금액을 많이 넣어야 하기 때문에 천정이 닫혀있습니다.

계속 운영을 해야 하죠.

투자 금액 20~30억이 계속 묻혀있는 것입니다.

그래서 3번이 낫다고 봅니다.

쉽지 않지만 조사해보면 어려운 일이 아니라는 것을 알게 됩니다.