부동산 시장을 분리해라 생각하라

부동산 시장을 어떻게 판단해야 할까?

한 덩어리로 묶어서 판단해야 할까?

아니다.

우리의 부동산 역사를 돌이켜 보면,

어느 순간 '서울 수도권 시장'과 '지방 시장'이

각종 정책을 비롯한 외적인 환경과

시장의 수요와 공급적인 측면에서

어긋나기 시작하여 '가격'의 사이클이 디커플링 되었다.

중소형과 대형도 마찬가지의 길을 걸었다.

이전에는 전국의 가격 흐름이 비슷한 양상을 띠었다.

종합부동산세와 같은 강력한 정책으로

지방 물건을 던지기 시작하면서 하락하기 시작하였고

서울 수도권을 위주로 가격이 대량 상승을 하게 되었다.

돈 냄새를 맡은 건설사들은 지방 공급을 하지 않게 되었고

서울 수도권으로 공급을 집중하였다.

공공적인 측면에서도 1, 2기 신도시로 대량 공급을 하였다.

그리고 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로

서울 수도권은 금리인상, 금융악재, 공급과잉으로 

악화일로를 걷게 되었고, 상대적으로 덜 오른 지방이

오히려 2010년대 초중반까지 오르기 시작하였다.

결국 이렇게 디커플링 된 시장은 커플링이 되기까지 

많은 시간이 소요되거나 불가능해진다.

그럼 여기서 우리는 어떻게 대처해야 하는가?

서울 수도권이 오르고 갭 메우기로 지방이 오르고

서울 수도권 집중 규제로 지방이 풍선효과로 오르고

이렇게 '시소게임'을 하는 타이밍을 노려 투자 물건을 잘 잡아야 한다.

유형별로 나누어도 마찬가지이다.

2008년 이전에는 '대형' 평형이 인기였다.

하지만 큰 하락기를 맞이하고 건설사들이

많이 내놓은 '대형' 평형의 미분양이 속출하자

'대형'은 철저히 외면당하고 상대적으로 덜 하락한 '중소형'

대중의 인기를 얻으며 현재까지 10년 이상의 인기를 누려왔다.

그리고 언론에서는 갖가지 후행적인 근거를

갖다 붙이기 시작하면서 불을 붙인다.

그렇다면 다음 하락을 맞이하고는 어떻게 될까?

현재 분양 물량의 대다수는 중소형이다.

그러기에 2008년을 기점으로 한 '대형'과 같은 역사를 반복할 것이다.

그리고 현재 '대형'의 공급도 적다.

그럼 그 뒤로 갖다 붙여지는 근거는 무엇이 될까?

아마 '재택근무'일 것이다.

현상에 대입하는 사후적인 근거일 뿐인 것이다.

그럼 주택과 대체 주택은 어떻게 될까?

정부는 주택만을 오로지 규제하고 있다.

상대적으로 빌라, 오피스텔은 규제가 덜하며

유동성이 풍부하고 시장 상황의 힘을 받아

빈틈을 비집고 들어온 돈들이 주택 대체제로 빨려 들어가고 있다.

이렇듯 부동산은 덩어리로 보면 안 된다.

인기가 있는 '범주'로 가격이 상승하고 정부가 '규제'를 하고,

건설사들이 '폭탄 분양'을 하고

이렇듯 여러 가지가 복합적으로 맞물리게 되며 '사이클'을 형성한다.

'지역'별로도 나누어야 하고

'평형'별로도 나누어야 하고

'유형'별로도 나누어야 한다.

분리를 시켜놓고 갭 메우기와 벌리기를 반복하며,

사이클을 이끌어 간다.

그렇다면 우리는 현재 어느 곳에 투자를 해야 할까?