[북극성주TV] 부동산 하락이 시작되면 이것부터 준비하세요

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부동산 하락장이 시작되면 무엇부터 준비하실 겁니까?

사실 부동산 하락장이 왔을 때 정말 준비를 해두면 기회로 다가옵니다.

하지만 준비가 되지 않았다면 정말 멘털이 털리죠.

지금은 기회입니다.

처음 하락장을 맞이했을 때 멘털이 털렸었습니다.

하락장이 시작되면 줍줍도 안되고 분양 시장도 완전히 얼어붙습니다.

하락장에 전세 살면서 기다리겠다?

서울 지역 같은 경우 매도한다면? 

서울과 수도권/지방과는 차이가 점점 심해질 것입니다.

재개발 등으로 신축이 되면서요.

서울에 있는 집을 미리 팔겠다? 이것은 아닙니다.

외환위기 때 공부하면서 반값 아파트를 보았습니다.

6~7억대 아파트를 3~4억대가 된 것을 보았죠.

매물이 더 많아지고 악순환이 반복되는 것입니다.

실제 이렇게 서울 같은 경우 하락폭은 차이가 있지만

하락 기간이 4년 미만을 보여줍니다.

공급이 없으면 전세가 오를 수밖에 없습니다.

정책으로 전세를 건들 수 없죠.

입주 물량과 직접적인 관계있습니다.

물량에 대한 부분이 영향을 가장 크게 미칩니다.

자가는 절대 팔지 마세요.

다주택자 같은 경우 매도해야 할 부동산과

보유해야 할 부동산을 명확하게 구분해야 합니다.

매도해야 할 부동산이라면?

하락장이 시작되기 전부터 모니터링해야 합니다.

전조 현상이 나타나지만 다가오기 전까지는 알 수 없죠.

하락장인지 숨 고르기인지 알 수 없기 때문이죠.

하락장에 대한 부분이 나타난다면 가격이 떨어지기 전에

매물이 증가하니 추이를 봐야 합니다.

매도 보유 물건들을 구분하고 매도할 물건에 집중하세요.

무조건 임장을 가셔야 합니다.

팔 때 임장이 더 중요합니다.

실제로 여러분들에게 노하우를 하나 말씀드리자면

실제 중개소에서 '팔아라!'라는 전화를 받으면 팔지 마세요.

살려는 사람이 많은데 팔려는 사람이 없기 때문이죠.

지금이 파는 시점이 아닌 부분을 판단해야 합니다.

매도도 매수처럼 한 달 내에 하겠다는 D-day가 중요합니다.

현장 조사를 하고 보유 물건과 비슷한 수준에 가격이

어느 정도 있는지를 체크하고 물량 속도를 본다면

이를 악 물고라도 가장 싸게 물량이 있더라도 매수세가

돌고 있을 때 팔아야 합니다.

매수세가 사라지면 아무리 싸게 팔아도 안 팔립니다.

1개월 내에 팔겠다고 생각해보세요.

저렴하게 내놓았다고 꿀릴 필요가 없습니다.

시간이 지나면 5천만 원, 1억 손실을 받을 수 있다고 생각하세요.

매수자가 내 물건을 가져갈 수 있도록 해야 합니다.

부동산 하락이 시작하면 이것부터 준비해야 합니다.

언제 바닥을 찍고 올라갈 것인지 모니터링.

하락장은 부동산 관심 있는 분에게는

엄청난 기회고 가장 수익률을 많이 볼 수 있습니다.

공급 물량이 적은 상황에서는 하락 기간이 더 짧아질 수 있습니다.

저점 포인트를 잡는 공부가 선행되어야 하죠.

하락장에서는 부동산 경매를 준비해야 합니다.

하락장이 시작되면?

하락장이 시작된 후부터 6개월~1년부터 매물이 증가하기 시작합니다.

그전에 거래량이 많았으면 더 매물이 많이 나옵니다.

이번 하락장에서는 앞 상승장에서 '영끌'이 나와서

매물이 더욱더 많아질 것입니다.

하락장에서는 관망을 해서 매수세가 죽습니다.

6개월 1년 사이 어떤 모습을 보일까요?

낙찰가율이 떨어지기 시작합니다.

급격하게 떨어지다가 보합세를 보이죠.

이때는 공격적으로 부동산 경매를 해야 합니다.

그럼에도 불구하고 매매가보다는 저렴하게 낙찰받을 수 있습니다.

취득을 해두는 것이 중요합니다.

저점 시그널이기 때문입니다.

낙찰가율, 낙찰률, 입찰 경쟁률.

경매 지표는 매매  시장의 6개월 선행 지표입니다.

다른 사람들보다 더 먼저 일찍 저점 포인트에

투자할 타이밍을 가지게 됩니다.

경매를 알고 물건에 대해서 낙찰가율을 확인하고

임장을 가고 현장을 확인하면 바닥점을 알 수 있죠.

보수적으로 입찰해서 보합대에는 공격적으로 바뀌어야 합니다.

경쟁률이 엄청 높아지기 전에 해야 하죠.

저점 시점에서 낙찰을 받아서 보유한 사람이

가장 높은 수익률을 낼 수밖에 없습니다.

서울 같은 경우 2012~2014년 사이에 낙찰받은 사람의

수익률이 가장 높았습니다.

하락장을 맞이했다면 멘붕 하지 말고 기회로 받아들이세요.

반드시 부동산 경매로 준비하고 저점을 찍고

가격을 회복한다면 경매에서 매매로

온전히 활성화되면 분양 시장으로 가면 됩니다.

다음장은 또 다른 기회입니다.

부동산의 물건이 많게 되면 하락장에서 부담이 되고

공포감을 느낄 수 있습니다.

억 단위로 떨어지는 것이 보이면 팔지 않았더라도 멘털이 흔들리게 됩니다.

하지만 한두 번 경험해보니 하락장을 기다리게 됩니다.