[리얼캐스트 - 곽창석] 부동산 위기? 아직은 아닙니다

https://www.youtube.com/watch?v=PvnMzI-lRKc 

Q. 분상제 개편안 입법 예고, 주거 안정 기대할 수 있나?

이번에 나온 6.21. 대책 여기에 나와있는 분상제 관련

내용들은 그다지 시장에 영향을 미칠 수 있을 정도가 이 닙니다.

분양가 책정에 대한 기준을 구체화화는 정도죠.

그런 비용을 조금 더 포함시킬 수 있는 그렇게 해서

실제로 뭐 분양가가 평균적으로 3~4% 정도 용인하는 쪽인데

지금보다 지금 더 주택 시장이 안정을 찾기 위해서는

제 생각에는 과감하게 풀어도 됩니다.

민간 건설사 공급 활성화를 위해서요.

매를 빨리 맞는 거죠.

지금 현재와 같은 이런 공급 문양 환경에서

갈수록 민간에서는 주택 공급이 줄어들 수밖에 없습니다.

그러면 계속 집값 상승의 압력이 누적됩니다.

재건축, 재개발을 아무리 풀어도 주택이 공급될 수 있는

분상 제라든가 현재 청약제도를 다주택자분들은 분양을

받는다고 꿈도 꿀 수가 없습니다.

지금 집 1채 가진 사람도 분양받으려면 처분 조건부로 받아야 하고

무주택자는 청약 가점제니까 가점이 계속 올라가는데 그것도 리스크죠.

분양을 받아버리면은 좋은 것을 다음에 못 받잖아요.

그래서 종합적으로 청약 제도까지 포함해서 분상제, 대출 규제, 세제

이런 것들이 밸런스를 맞춰서 규제가 풀어져야지 어느 하나만 푼다고

해서 공급이 늘어날 수 있는 그런 환경이 아닙니다.

이렇게 지속되면 3~4년 후면 물량이 정말 부족해서 공급 부족으로

인한 전세 대란이 일어나거나 월세가 너무 올라서 주거비가

아주 급증하는 그런 상황이 될 수 있습니다.

그 시작이 올해 되는 것이고요.

이대로 3~4년이 지속되면 정말 상상하기 힘들 정도로 임대료

폭등 현상이 일어날 수 있겠다는 생각이 듭니다.

Q. 청약제도 개편 필요하다고 보는 이유는?

집이 지어지려면 공공에서 짓는 게 아니고 민간에서 지어지려면

결국 수요가 있어야 공급이 이루어집니다.

그런데 현재 청약 제도는 수요를 일단 주택이 있는 유주택자들은

청약 시장에서 다 내몬 것입니다.

집이 없는 사람들 사이에 경쟁을 시켰는데

한채만이라도 분양을 받으면 그다음에 분양을 못 받고

이것이 청약 가점 제고 안사고 있을수록 점수가 더 쌓여서

당첨 확률도 높아지고 프리미엄이 많아져서 수익을 볼 확률이 커집니다.

이러면 계속 분양을 안 받게 됩니다.

높은 청약 허들에 공급이 위축되면 임대료가 폭등합니다.

청약 가점 에로 가면 다시 돌리기가 힘듭니다.

기득 구너가 주어졌는데 포기하겠냐고요?

청약 제도 개편을 할 때 차라리 없앴어야 합니다.

지금은 수요를 확대해야 합니다.

지을 사람들은 의지가 없습니다.

모든 것이 비싸졌죠.

건축비, 자재비, 인건비, 땅값.

분양가 눌러놓고 '무주택자만 사라!' 할 수 없습니다.

Q. 무주택자는 불리하지 않는가?

집을 안 사고 있을수록 돈 벌 기회가 커지니까 이런

제도를 반기겠지만 우리 국민이 무주택자만 있는 게 아니잖아요.

무주택 자격을 유지할수록 더 이득이 된다는 것은

다시 말하면 집이 앞으로 안 지어진다는 것입니다.

그러면 집값이 뜁니다.

그러면 이제 소수의 무주택자들 그것도 자금 능력이 되는

무주택자들을 살리기 위해 돈 없는 무주택자들을 희생시키는 것입니다.

왜 다른 선진국들은 이런 것을 안 하겠냐고요.

청약 제도는 우리나라에만 있습니다.

Q. 무주택자 내 집 마련 적기는?

무주택자로서 자격을 유지하고 있으면 기회가 올 것 같죠.

새 정부에서도 그런 이야기를 합니다.

3기 신도시, 청년 주택 고밀도 개발? 많이 공급?

무주택자들은 안 사고 있는 것이 유리해 보일 수 있습니다.

그러나 과거 경험 이야기를 합니다.

어떤 정부든 집을 많이 지어주겠다 정권별로 보면 적게는

한 200만 채에서 많게는 500만 채까지 짓는다고 하는데

이번 정부는 250만 채를 공약했습니다.

말이 안 됩니다.

왜 정부에서 얼마는 짓는 것을 공약을 하냐고요.

정부에서 짓는 것이 아닙니다.

민간에서 지을 수 있도록 활로를 뚫어주는 역할만 하면 되지

정부가 자꾸 이런 식으로 약속을 하기 때문에 기다리게 만드는 거죠.

그런데 이제 과거 경험을 쭉 보면 500만 채 짓는다고 했지만

공약이 강할수록 더 못 지었습니다.

민간에서 짓지 못하는데 아무리 기다려도 가점이 높아져도

물량이 안 나오는데 어떻게 분양을 받을 수 있느냐

과거가 주는 답은 '정부를 믿지 말라!'는 것입니다.

믿지 말고 자신에게 맞춰서 살 수 있을 때 사야 되는데

지금은 사기에는 더 어려운 환경입니다.

가격은 조금 떨어져 있지만 경제 위기가 올지도 모르는데

불안감, 공포 이런 것들을 극복하고 그대로 집 마련을

하는 것이 좋다고 생각하는데 자신이 판단해야 하죠.

Q. 지금 경제 위기라고 생각하나?

지금 경제 위기가 올 수 있는 환경이 아직은 안되어있습니다.

물론 언젠가는 오겠지만 제가 볼 때는 2027년~2028년 이후

가 돼야 경제 위기가 올 수 있을 것입니다.

Q. 아직 경제 위기가 안 왔다고 판단하는 근거는?

경제가 호황이 오고 과열되면 금리를 올리죠.

그다음에 주택이라든가 이런 부동산 시장으로 보면

이 건물이나 주택이 많이 공급됩니다.

왜냐하면 가격이 올랐기 때문에 거기에서 임대료가

떨어지면서 보통은 불황이 오거든요.

지금은 임대료가 올라가고 있는데 코로나 때문에 발생되는

여러 가지 공급, 유통망 때문에 생산자 물가가 올라가는데

수급 상황 밸런스가 점점 공급이 부족해지는 현상에서

집이 부족해지는데 경제가 위기가 온 경우는 아주 숏텀으로만 오죠.

1994년도 상황이라든가 예전에도 계속 숏텀으로는 작은 위기가 있었죠.

 그래서 지금 오는 위기는 장기 위기는 아닐 것입니다.

전문가로서 보았을 때 우리나라만의 상황이 아니고 미국 유럽 다 같습니다.

지금 집값이 뛰더라도 집을 못 짓습니다.

그래서 지금 뭐 대공황이다 경제 위기가 올 가능성은 없습니다.

Q. 위축된 부동산 시장 참여자에게 당부하고 싶은 말은?

시장 환경의 변화를 잘 살펴보고 너무 분위기에 편승하지 않았으면 합니다.

언론을 포함한 요즘 대중 매체들이 확대되었죠.

유튜브 등.

이제 어떤 한 방향성을 가지고 과대 포장되어서 예를 들면 이제 지금

집값이 조금 오를 때는 너무 폭등한다든지 위축되면 폭락 쪽으로

몰고 가면 거기에 편승하기가 쉬워집니다.

사람은 누구나 나약한 존재이기 때문에 영향을 끼치죠.

그러면 본인의 중심이 약한 사람들은 분위기에 편승해서 던진다거나

반대 경우에는 뭐 영글 투자를 한다거나 이렇게 됩니다.

자기중심을 지키기가 힘든데 결국 어렵지만 깊이 생각해보고

현재 시장이 장기적으로 어디 즈음 가고 있는가 숲을 보는 거죠.

그리고 현재 내가 해야 될 것은 내 능력의 한도에서 해야 될 것이

무언인지 자기중심적으로 판단을 해야 합니다.

매우 어려운 이야기지만 그것이 남들 이약에 너무 현혹되지 마라!

자기중심을 가져야 된다, 자세라면 그것이 중요하다고 보죠.