[리얼캐스트 - 곽창석] 부동산 투자, 올 하반기 전세 대란은 없습니다

https://www.youtube.com/watch?v=C4UfAoxrjkQ&t=521s 

Q. 올해 하반기 시장은?

지난 몇 년간을 보면 상반기는 위축되었다가

하반기는 강세로 가는 모양새였거든요.

올해도 그렇습니다.

'상저 하고.'

상반기에 여러 가지 변화가 있었지만 올해는

특별히 금리 환경이 많이 바뀌어서 상반기 침체가 더 강해진 것 같습니다.

시장은 늘 적응을 하니까 하반기에 적응이 되면서

위축된 거래량도 다소 늘어나고 또 전세든 매내든

상반기에 비해서는 조금 활발한 모습을 보일 것입니다.

Q. 금리 인상에 위축되는 부동산 시장, 위기가 오나?

기준 금리 대비 시장 금리는 거의 3% 이상 올라서

현재 대출금리가 거의 5%대 평균으로 와있는 것 같습니다.

그러니까 금리 인상보다는 금리 인상이 앞으로

커질 수 있다는 불안감 이런 것이 시장에 먼저 작용을 했고

또 저금리 시대에 맞춰서 주택에 대한 대출 환경이 만들어졌었는데

대출 규제가 아직까지 크게 바뀌지 않았죠.

그래서 하반기 이후에 이런 것들이 어떻게 바뀌느냐

대출 환경이 어떻게 바뀌느냐에 따라서 기준 금리는 올라가는데

오히려 시장 금리는 오르지 않거나 다소 떨어질 수 있습니다.

그렇게 되면 시장이 적응을 해서 거래가 다시 재개될 수 있는

상황으로 진전될 것 같습니다.

Q. 8월 임대차 3 법 2년 전셋값 폭등할까?

폭등까지는 안 할 것입니다.

금리 인상 기정 사실화가 되었기 때문이죠.

우리도 기준 금리를 미국 따라서 올려야 될 이런 환경에서

금리와 임대료 특히 전세는 밀접한 관계가 있습니다.

이런 속도로 금리가 올라간다면 전세보다는 월세를

선택할 가능성이 높으니까 전세가 과거 몇 년처럼 전세 대란이

일어난다든지 그것은 당장 현재 환경에서는 아닙니다.

그러나 늘 불안이 잠재되어있는 것이 내년 이후에 계속해서

입주 물량이 줄어듭니다.

작년 이후에 지금 분양 물량이 계속 줄고 있죠.

앞으로 3~4년 정도는 이제 수급에 불균형이 이루어지고

계속 이제 임대료가 뛸 수 있는 환인데 금리가 계속해서

올라간다면 전세보다는 월세 쪽으로 치우치게 되고

월세가 많이 뛰게 될 것이고 만약에 이런 수급 상황에서

금리가 많이 올라가지 않는다면 다시 전세 대란이

내년 이후에 전세든지 펼쳐질 수 있습니다.

Q. 하반기 임대차 시장은?

8월 이후에 전세 만기가 돌아오면 임대인들도

그동안 세금도 많이 올랐고 했으니까 올려받으려고는 하고 있죠.

그러나 이제 여러 가지 주변 환경들이 이렇게 올라간

전세 시세만큼 못 올려 받는 환경으로 바뀌어버린 것입니다.

말하자면 지금 전세 대출이 5억까지 한도잖아요.

고가 전세들은 대출 5억 가지고는 커버가 안되죠.

그동안 한 5억짜리 전세면 3억 정도 올라가 있거든요.

* 전세자금 대출한도 1주택자 최대 3억 / 무주택자 최대 5억

이런 부분이 대출이 안되니까 순수 전세 쪽으로 수요층이

가기가 어렵게 돼있고 지금도 금리가 올랐기 때문에

전월세 수요층들도 전세보다는 월세가 유리한 환경에 있는 것입니다.

현재 고가 전세들은 더 어려움이 있는 것이 지난 2021년 6.17. 대책에서

3억 초과 주택을 구입하면 전세 대출이 안 나오거든요.

그 이전에 구입해서도 9억 초과 주택을 가지고 있으면 전세 대출이 아예 안 나옵니다.

* 3억 초과 주택 구입 또는 9억 초과 주택 있으면 전세 대출 불가능

이러다 보니까 고가 전세 사는 사람들은 무주택자보다는 집이 있는 사람들이 많아요.

본인 집은 다른 곳에 있고 전세 거주하고 있는데 대출이 안 나오니까

옮길 수가 없는 환경이다 보니 전세에서 월세로 전환되는 속도가

굉장히 빠르고 전세는 잘 나가지를 않습니다.

그런데 계속 그러면 전세는 안 빠지고 월세만 끊임없이 오르느냐?

최근에 한 달에 8% 가까이 전세에서 월세로 바뀌었습니다.

이런 속도면 전세가 없어질 것인데 그렇게까지는 안 되겠지만

이런 변화 때문에 월세가 오르고 반전세 쪽으로 가겠지만

전세대 츌 규제가 다소 풀린다거나 또는 월세가 너무 많이 올라서

부담이 되는 순간이 오면 그런 것들이 전세 쪽으로 수요가 다시 올 것입니다.

또 최근에 상생 임대인 제도가 도입되기 때문에 어떤 면에서는

전세 갱신하는 부분에서 5% 이내로 해서 전셋값을 안정시키는

요인이 되겠지만 한편으로는 무주택자들이 거주가 어렵지만

생활권이 떨어져 있는 그런 경우 갭 투자를 할 수도 있는 환경입니다.

그러면 이런 것이 또 주택 거래 활성화시키는 계기가 될 것 같아요.

그래서 대체로 하반기에 본격적인 이사철이 도래하는 것이

한 8월 정도부 터거 든요.

그럼 8~9월 정도에는 이렇게 전세 쪽으로 수요가 가면서

전세를 못 구한 사람들이 매매로 이동하고 이러면서 매매 거래가

활발해지지 않을까 생각합니다.

Q. 금리 인상에 시장 위축, 위기 VS 기회.

지금으로서는 무주택자뿐만 아니라 투자 경험이

많은 다주택자들도 굉장히 흔들립니다.

왜냐하면 미 연준에서 금리를 계속 올린다고 하거든요.

또 할 수밖에 없는 상황이고 그러나 이렇게 봐야 합니다.

만약 대출을 일으켜서 하는 투자 행위라면

굉장히 위험할 수도 있으나 현재는 내 집 마련을

한다는 것은 약간 다른 측면 이야기가 됩니다.

무엇을 기준으로 봐야 하면 현재 주택을 조성할 수 있는

원가, 원가보다 내가 싸게 비싸게 사느냐 보면 단순합니다.

지금 땅값, 건축비, 인건비 다 올랐습니다.

집값이 다 올랐지만 어떤 곳들은 터무니없이 그 지역에서

공급할 수 있는 주택 가격보다 터무니없이 싼 곳들도 있습니다.

지금 인플레이션이든 스테그플레이션이든 원가가

올라가는 구조이니까 그런 것을 사놓으면 단기적으로 변동은

있을 수 있느냐 장기적으로는 큰 손해는 없다는 것입니다.

물가 상승 반영 안 된 저평가 매물을 구입하면요.

그래서 늘 기준을 원가로 생각하시고 움직이신다면

큰 무리는 없을 거다라는 생각이 듭니다.