[부릿지 - 김영갑 교수] 성공하는 건물주의 조건

https://www.youtube.com/watch?v=vNSxvvrwwI0 

중요한 것은 내가 가진 건물이나 상가에 어떤 임차인이

꾸준히 일을 하면서 망하지 않고 임대료를 꾸준히 내줄 수 있는

'핵심 임차인'이 중요합니다.

1. 건물, 상가 투자의 현실과 미래.

관심이 높은 것과 실제로 투자해서 수익률을 보는 것은 다르죠.

갈수록 어려워질 것입니다.

주변에 상가 공실이 늘어나고 있습니다.

5년 이내에 우리나라 메인 상권에 있는 건물들도

1층에 공실률이 30% 이상 될 것입니다.

왜 그럴까요?

오프라인에서 온라인 중심으로 옮겨가기 때문입니다.

상가가 필요 없게 되죠.

공실이 많은 생기면 나쁜 것이냐?

양극화가 심해질 것입니다.

실질적으로 능력이 있는 사람은 돈을 더 벌 기회가 생깁니다.

2. 왜 건물주들은 스타벅스를 탐낼까요?

상가 투자한다는 것은 많은 임대료를 위해서죠.

수익률이 높아져야 건물의 가치가 올라가니까요.

누가 임차인으로 들어오는가?

조물주 위에 누가 있죠?

건물주 위에는 누가 있을까요?

스타벅스가 있습니다.

건물주 입장에서는 스타벅스가 들어오면

안정적인 임대료가 나옵니다.

2019년 말 기준으로 스타벅스의 재무제표를

보시면 1조 8,000억의 매출을 올렸는데

그 당시 매장이 한국에 약 1,300여 개가 있었죠.

나눠보면? 연간 한 개로 14억, 월로 1억 1천만 원입니다.

임차료를 얼마나 낼까요?

매출액 대비 임차료 비율, 13%.

월세가 얼마죠?

대략 1,400~1,500만 원이 나옵니다.

요지에 있는 건물들의 1층에서 스타벅스 규모는 작지 않습니다.

스타벅스는 절대로 친분에 의해서 들어가지 않습니다.

전화를 직접 하면 일주일 뒤에 여부를 말해줍니다.

상권 분석.

입점하면 목표로 하는 연 14억의 매출이 나올까?

안정적으로?

몇 년 동안 나올까?

최소 10년은 볼 것입니다.

13%를 기꺼이 줄 용의가 있다는 것입니다.

이 건물의 가치는?

이제 스타벅스는 더 이상 생길 자리가 없습니다.

몇 개만 더 생길 수 있을까요?

새로운 스타벅스를 찾아내야 합니다.

3. 외식업, 소매업, 서비스업의 미래.

임차인을 먼저 봐서는 안되고 이 건물을 산다고 하면

업종, 업태의 사업자가 들어올 것인지 봐야 합니다.

입주해있는 점포를 나누어보면 3가지입니다.

1. 외식업.

2. 서비스업.

스포츠센터, 미용실, 학원 등.

3. 유통업.

편의점, 마트, 화장품, 옷가게 등.

만약에 여러분의 건물에 임대인이 임차인을 구한다고 하면

3가지 중 어떤 것을 주실래요?

어떤 것이 돈을 가장 많이 남길 수 있고

망하지 않고 오래갈 것인가요?

1층, 2층, 3층이냐에 따라 다르긴 하죠.

누가 돈을 가장 많이 벌고 안정적으로 벌 까요?

소매업?

제일 많이 망해서 공실이 생기는 1순위가 소매업입니다.

소매업은 오프라인 중심입니다.

소비자가 와서 사줘야 하는데 온라인으로 삽니다.

음식업과 서비스업이 남았죠.

음식업이 위치할 수 있는 층이 있고 서비스업도 마찬가지입니다.

서비스업은 대부분 위층이죠.

1층은 누구일까요? 음식점입니다.

기본은 외식업입니다.

10년 전 일본 유럽 백화점을 갔는데 1층에 식당이 있었습니다.

대한민국에서는 안 그랬죠.

명품관, 화장품 있죠.

식당은 지하에 푸드코트가 있죠.

일본 유럽은 그게 아니었습니다.

밥 먹으러 왔다가 쇼핑하는 구조로 되어있었습니다.

3. 건물주의 자격, 내 건물 반경 1km 상권 분석은 완벽히 해야 한다.

이 지역에 내 건물로부터 반경 1km 안에 소비하는 금액을

산출해 낼 줄 알아야 합니다.

동네 사람들이 반경 안에 가게들이 있는데

얼마를 소비하고 얼마를 소비하고 얼마를 소비하는지

계산해낼 수 있는 시대가 되었습니다.

상권 분석 시스템.

어렴풋한 아우트라인은 나옵니다.

정교한 분석을 할 수 있어야 자격이 생기는 것입니다.

건물도 잘못하면 공실이 생기고 임대료가 안 나오면 망하는 거죠.

업종을 세분화해서 봐야 합니다.

4. 마케팅의 중요성.

임차인을 선택하는 이전에 우리가 분석하는 내용이 많다는 것입니다.

마케팅은 건물주의 문제이기도 합니다.

기본은 간판일 수도 있고 큰 틀에서 '파사드(facade)'입니다.

* 건축물의 주된 출입구가 있는 정면부.

수 비게 이야기하면 익스테리어죠.

점포 특징에 맞는 분위기, 느낌이 중요합니다.

스타벅스가 건물 얻을 때 모두 지켜지는 것은 아니지만

겉모양을 잘 보면 익스테리어가 전부 다릅니다.

국내에서도 매장별로 다릅니다.

건물에 최적화시키는 노력 때문입니다.