[북극성주TV] 유일한 신분상승법 청약? 앞으로는 무덤이 될 수 있습니다

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1. 전국 아파트 평균 청약 경쟁률(2022년 8월 기준) : 10.41대 1

2021년과 비교 19.79대 1

작년과 비교 : 서울(164.13 대 1 -> 29.84대 1), 경기(28.65 대 1 -> 8.58대 1)

2. 전국 미분양 주택(2022년 6월 말 기준) : 2만 7,910만 가구

전월 대비 2% 가구

전년 동기 대비 71.3% 증가

전국 기준으로 2만 7천 가는구먼 큰 규모는 아닙니다.

2,000년대 후반은 몇십만 가구였습니다.

문제는 전년, 전월 대비 증가하고 있다는 것입니다.

악성 미분양(준공 후 미분양)도 늘어나고 있습니다.

3. 청약 경쟁률 감소 및 미분양 증가 -> 부동산 침체 시그널

4. 부동산 시세 사이클에 따른 투자 방법

 

 

하락하면 그냥 기다리는 것이 답입니다.

더 하락할 수도 있기 때문이다.

급급매 중심으로 빠지고 거래량이 늘어난다면?

하락이 감소하고 있다면?

하락의 중기입니다.

바닥을 찍고 올라가는 사이 '경매'가 최고입니다.

급급매보다도 낙찰가율이 낮아서 더 싸게 받을 수 있기 때문입니다.

바닥 찍고 올라가는 시세보다 낮죠.

하락장 끝자락에 남는 건 상승뿐입니다.

가격 하락의 리스크가 적습니다.

상승장의 끝자락에는 하락의 리스크가 있습니다.

1998년, 2008년 경매로 시작했습니다.

반등을 찍고 상승 초기하면 급매 중심 '매매'로 접근해야 합니다.

분양 회사들이 밀어내기 분양하기 시작합니다.

신축 아파트 수요가 많기 때문입니다.

이때 '청약'이 대세입니다.

중기 이후 과열되면 규제가 들어옵니다.

실제 입주할 때 하락장일 수 있습니다.

청약 경쟁률이 높았던 청라, 송도 금융위기 오고 입주되었을 때 하락했습니다.

청약 시점보다 입주 시점이 중요합니다.

중기 이후 실수요자들이 옵니다.

투자자는 매도 시그널을 잡아야 합니다.

지금 상황에 청약은 리스크가 커질 수 있습니다.

부동산 하락 중기 이후 반등 전 : 경매.

부동산 반등 후 상승 초기 : 매매.

부동산 상승 초기~중기 : 청약.

부동산을 취득하는 방법만 놓고 보면 사이클에 따라서 유리한 방법이 있습니다.

5. 윤석열 정부, 청약의 리스크가 커지는 이유

최대 핵심 목표는 '270만 호 공급'입니다.

공급이 되기 전에는 호재로 작용할 수 있지만

입주 물량이 과다하면 월세든 전세든 매매든 다 하락합니다.

문재인 정권 때는 공급보다 수요 억제책을 해서 청약이 좋았죠.

지금 말고 나중에 상승 초기~중기에 청약을 넣어도 늦지 않습니다.

물량이 들어오는 시작점에서 입주하는 물량을 잡으면

다음 물량의 리스크를 오롯이 받게 됩니다.