[부지런TV - 부룡] 금리 7% 직격탄? 앞으로 집값은 이렇게 됩니다

https://www.youtube.com/watch?v=HG0yi2cr1F4 

Q. 금리 인상, 집값과 연관성은?

금리 인상을 가지고 지금 어이없는 것 중

하나는 인상하면 집값이 떨어진다는 논리죠.

제대로 공부 안 했다는 이야기입니다.

하나만 공부하고 그것을 가지고 모든 세상의

진리인 것처럼 뜨는 그런 이야기는 하지 말자.

금리 인상되던 시기를 이야기해보면 바로 직전 장이죠.

2005~6년도에 금리가 올랐습니다.

인상이 되고 미국도 금리 인상이 되고 그런데 그 시기에

오히려 집값이 더 많이 올랐습니다.

그런데 왜 그러느냐?

금리가 인상되어도 사실상 뭐가 있었냐면 유동성이

풍부했던 시기이기도 합니다.

그다음에 영 끌 해서 들어갔단 말이죠.

사람들이 2005~2007년에 영 끌 해서 들어가다 보니까

금리가 인상되어도 오르네?

집값은 계속 오르는 것으로 착각하는 사람도 있죠.

그렇게 영끌한 사람이 많아지는데 수요가 많아지면

예를 들어서 100명 중 50명이 사는 게 정상인데 7~80명 샀다.

그럼 20명 정보밖에 남지 않는 상황입니다.

수요가 줄어들고 있는 상황.

그런데 금리도 올랐죠.

더 이상 또 집을 살 수가 없는 것입니다.

어떤 시간과 그 어떤 상황이 지나고 난 다음 금리까지 인상되었으니

견디기 힘들어 이때부터 떨어지는 겁니다.

금리가 인상돼서 떨어지는 것이 아니라 상황과 그 시기를 봐야 하죠.

금리를 왜 인상할까? 도 생각해야 합니다.

경기가 안 좋아지죠.

그렇게 때문에 경기가 좋을 때 금리를 인상합니다.

그러면 그 상황이 경기가 좋았다는 말입니다.

유동성이 풍부한 것이고 그러니까 금리 인상되면서

집값이 오르는 것입니다.

과부하가 걸리면 그때 서야 떨어지죠.

그러니까 금리 인상 = 집값 하락이 아니라

금리 인상 = 모르겠다입니다.

그리고 직전 상황이 더 중요합니다.

그러니까 그래서 집값이 이렇게 달라지는 건데

지금 같은 경우는 금리 인상이 굉장히 급격히 나타났죠.

그래서 사람들이 놀란 겁니다.

직전까지 굉장히 저금리였다고 어떻게 견뎌?

하면서 얼음이 된 거죠.

그래서 시장이 안 좋은데 2008~2009년 그때 계속

글 미가 올라서 분위기가 안 좋았습니다.

그때부터 이제 미분양이 발생하고 안 좋았죠.

그런데 여러 가지 이유가 있겠지만 금융 위기가 왔습니다.

터지고 다듬에 급격한 위기가 왔는데 각국 정부가

바로 금리 인하를 해버렸습니다.

금리 인하를 해버리니까 그 사이에 죽을 사람들은 다 죽었죠.

그러니까 급매들이 나오는 겁니다.

그러니까 금리가 인하되니까 또 그때까지 잘 견딜 수 있었던

사람들이 이제 풀리면?

그런데 가격도 싸죠.

바겐 세일이네 하면서 또 사기 시작하는 겁니다.

그리고 집을 안 사는 분위기였다 보니 더 싸게 살 수 있는 것이 없을까?

그러면서 경매 시장이 또 유행했습니다.

그러니까 우리가 관심을 안 두었고 몰라서 그렇지

투자를 하던 사람들은 그 시대 상황을 다 이용했습니다.

2005년도에 금리 인상이라든지 뭐 이런 사례를 보더라도 금리 인상이

무조건 가격 하락이라든지 또는 이제 시장이 끝났다라든지

이런 건 없습니다.

그런데 그것을 많은 분들이 착각하고 계십니다.

저는 이렇게 말씀드리고 싶고 금리 인상은 오히려 1순위가 아니라

2~3순위로 떨어지는 것이 맞습니다.

부동산 투자에 관심이 있다면요.

그리고 그중에서 제일 좋은 것은 수요와 공급입니다.

그런데 지금 시기가 1차적으로 수급을 보다가 굉장히 많은 사람들이

집을 사고 과열이 되면 다음엔 뭘까요?

당연히 거품이 터진다든지 그런 게 옵니다.

그럴 때 금리 인상이 되면 얼마나 심하게 터질까요?

그때는 금리 인상을 중요하게 봐야죠.

그때는 1순위로 봐야 합니다.

하지만 곧 있으면 또 바뀝니다.

다시 수급을 봐야 하죠.

부동산 시장에서 80~90%는 수급을 보고 과열된 시장에서는

그때 금리 인상을 1순위로 올리면 됩니다.

논리를 금리 인상을 앞에 두면 어려워집니다.

Q. 과거의 하락장을 지금에 비춰보면?

가장 제 경험상에서 제일 힘들었던 시기는 외환위기입니다.

갑자기 뒤통수를 맞은 시기니 떨어졌어야만 되었죠.

왜냐하면 집값이 떨어지기 시작했고 사람들이 전부 쫓겨났죠.

회사를 못 다녔습니다.

월급이 없어서 집을 뜯어먹고 살 수 없으니 팔았죠.

물건들이 많이 나오는데 안 팔립니다.

그런데 팔아야 하니 가격이 더 떨어져야겠죠.

흔히 말하는 폭락이 여기서 발생합니다.

투매가 발생해야죠.

그 당시에 정부에서 여유 있는 사람들이 집을 사게끔 유도했죠.

또 각종 대책을 만들어서 경기 활성화 대책을 썼습니다.

그러면서 집값이 떨어지는 상황이 저도 그때 생각하면

굉장히 힘들었던 것으로 기억이 나는데 어느 정도 시간이

지나니까 다시 조금씩 온기가 돌면서 떨어지는 것이 멈추면서

하락폭이 완화되고 다시 올라가게 됩니다.

그런 것들이 정부가 계속 그래 왔습니다.

안 좋다고 하면 다시 활성화 정책을 내보내면서 기울기를 투매를

통해서 급격히 떨어지는 것을 막을 수밖에 없습니다.

국민들이 살고 있는 환경 자체를 힘들지 않게 하는 것이

정부의 입장이기 때문입니다.

2008년 금융 위기 때 또 집값이 떨어졌죠.

그리고 집도 안사고 이러니까 다시 살 수 있도록 정책을 바꿨죠.

그리고 지금 상승장이 왔습니다.

시장은 계속 반복과 반복입니다.

정부는 규제와 완화, 사람들은 투자 여부, 부동산 시장도

상승화 하락을 반복합니다.

또 경제 성장과 침체.

모든 시장에서 돌아가는 것입니다.

별로 두려운 것이 없는 거죠.

저 시기는 저렇게 하겠다.

이 부분을 처음에는 모릅니다.

그래서 공부를 해야 합니다.

나중에는 두려울 게 없어집니다.

원래 이렇게 시장이 돌아가니까 그래서 지금

굉장히 많은 사람들이 지금 금리도 인상되고 집값도 떨어져서

두려워하는데 두려워할 사람은 영끌한 사람입니다.

가만히 있으면 다시 시장은 살아납니다.

Q. 지금 우리가 가져야 말 마인드?

1 주택자나 무주택자는 제발 좀 먼저 거주의

안정성부터 만들어야 합니다.

수준을 높이 거나요.

거기에 따르는 수익은 부차적인 겁니다.

무주택자들이 본인이 거주가 편해야 하는데 이분들이

놓치고 있는 것이 무엇이냐면 매매와 전세가 서로

역의 관계라는 것을 막상 못 느끼십니다.

집값이 떨어지면 이득 보는 것 같나요?

그다음에는 전세 가격 올려줘야 합니다.

집은 필수재인데 매매 가격이 떨어지니까 집은 더 

안사고 전세나 월세로 갑니다.

그래서 지금 어떤 현상이 나타나냐? 월세가 오릅니다.

월세가 오르면 또 전세가 오릅니다.

과거부터 그래 왔습니다.

전세 가격 폭등.

그러면 어차피 집 사야 합니다.

금융위기 이후 2012년도까지 이때

전세 대란이 나타났습니다.

결국 무슨 말이냐면 집 안 산다고 좋아했더니

전세 가격이 뒤통수를 때립니다.

필수재 이끼 때문에 나타나는 현상이죠.

하나만 알고 둘은 모르는 것이 집을 안 사고 떨어지니까

손해를 안 봤지만 전세금을 올려줘야 합니다.

차라리 쌀 때 사는 게 좋습니다.

거주의 안정성.

주식과는 다릅니다.

거주의 안정성과 수익을 둘 다 취할 수 있습니다.

싸게만 사면됩니다.

이런 상황에서 싸게 사는 방법이 무엇일까?

그래서 거주 안정성부터 만들어야 합니다.

1 주택자는 더 좋은 곳으로 가야 합니다.

팔고 할 수 있는 수준에서요.

그리고 지식이 쌓이면 나중에 다주택 자화 됩니다.

수익이 진짜 갖고 싶어지거든요.

규제를 하면 어떻게 하지?

자연스럽게 공부하게 됩니다.

그래서 강제로 공부하고 싶으면 일단 무주택자나

1 주택자가 주택을 구입하는 것이

거주를 목적으로 하는 것이 장기적으로 훨씬 더 유리합니다.

사람들이 수익적인 측면만 이야기하죠.

그게 안타깝습니다.

Q. 적절한 매수 시기는?

저는 사이클상 7단계로 구분해서 말씀드립니다.

제일 중요한 것은 침체장 때 아무도 안 사잖아요.

아무도 안 사니까 침체장의 한 중후반부.

더 이상 떨어지지도 않는 시기.

매매 가격이 더 이상 떨어지지 않는 시기가 옵니다.

그 시기가 제일 좋죠.

그다음에 지금 같은 시기는 입지가 좋은 곳.

입지가 좋은 곳 중에 좀 떨어진 곳을 선택해서

들어가시는 게 좋습니다.

왜냐하면 입지가 좋으면 사람들이 다시 오게 되어있습니다.

침체장이 지나면?

그래서 저는 언제든지 집값이 버티는 시기가 있습니다.

얼마나 싸졌냐가 중요한 것이 아닙니다.

공식화가 되죠 그럼.

30%? 50%?

사람들이 자연스럽게 그 가격을 받아들이게 되는 시기가 있습니다.

서울 집값이 얼마 전에만 해도 5억이었는데 10억이면

미쳤다고 했는데 지금 다 인정하고 있습니다.

받아들이는 상황에서 떨어지긴 하겠죠, 안 좋을 때.

그런데 상황이 6개월 동안 계속 유지된다면?

그러면 그 가격이 시장에서 받아들이는 바닥입니다.

특히 부동산은 그러면 그 가격으로 지금 더 이상

안 떨어지고 있는 거죠, 그러면 그 가격으로 사면됩니다.

몇 퍼센트가 중요한 것이 아니라 대중들이 거의 몇 개월에

걸쳐서 더 이상 떨어지지 않고 유지되는 가격보다 싸게 산다?

그러면 저는 그것이 저점이라고 생각합니다.

부천 9천에서 4억 5천 될 때까지 저점은 한 번도 없이

계속 오르기만 했습니다.

그것이 왜냐하면 물가 상승률 인플레이션 때문이죠.

그러니까 저점은 맞출 수 없습니다.

그냥 사람들이 보는 관점에서 2~3억 떨어진다?

계속 유지가 되느냐 더 떨어지는 상황이면 지켜보세요.

그런데 유지가 되면 그것이 저점입니다.

그 가격이 상당히 이전에 비싼 값보다 싸서 그런 건 사도 되죠.

그리고 또 떨어질 때 있습니다.

그런데 거의 바닥에서 사서 떨어져 봤자 회복 굅니다.

그렇기 때문에 오히려 그 방법이 저는 제일 좋다고 생각이 듭니다.

정해진 몇 %가 아니라 그 가격대를 이제 받아들이고

매수해서 유지되는 시점 그것이 저점이라고 봅니다.

Q. 2030 신혼부부 내 집 마련 플랜?

자꾸 환상에 고집이 들어가려고 하죠.

일단 거주의 목적이 생기고 달성을 하면?

그때부터 거주가 안정되면 전세대란 고민이 없습니다.

그때부터는 고민이 하나가 사라지기 때문에

그때부터 고민을 수익 쪽에 집중하는 겁니다.

거주하고 있으면 관심을 안 가지려야 안 가질 수 없습니다.

내 옆 아파트 얼마지? 살기 좋구나. 하면서

지역을 알게 됩니다.

동네를 알게 되면서 옆 동네로 갑니다.

시야가 확장되죠.

그것을 가지고 처음에는 시간이 걸렸는데

경험에 따라 그 지역에 적용됩니다.

그러면 지역을 다 외우게 될 것입니다.

투자는 단기간에 성공하는 것이 아니라

꾸준함에 의해서 지식이 쌓이고 그것으로 판단하는 겁니다.

그 과정을 그대로 이어나가면 됩니다.

급하고 욕심이 많죠.

그런데 가능은 해요, 직전에 급등장이어서 더 급하죠.

조금 분위기 안 좋으면?

오히려 공부하기 좋은 시기입니다.

첫 번째 거주부터 해결하고 욕심을 부리지 마세요.

거기서부터 출발해서 확장시키세요.

가장 기본 원리입니다.

Q. 앞으로 눈 여겨봐야 할 부동산 뉴스?

금리 인상은 당분간 지속될 것입니다.

영 끌은 조심 해야 합니다.

사람들은 단편적으로 생각해서 집을 안 사는데

그러면 미분양이 늘어날 수 있죠.

이 두 가지를 지켜보고 너무 급하게 부동산 투자를

해야겠다고 걱정하지 않아도 됩니다.

기다려도 됩니다.

그러니까 그런 좋지 않은 변수를 신경 써야 하는데

넘어설 수 있는 게 정부 정책이죠.

활성화로 갈 수 있고 그러면 쏠림 현상이 나타납니다.

그럼 어떻게 되느냐?

이러니까 아니야라고 확정 짓는 게 아니라

수익을 보기에 좋은 점, 안 좋은 점

얼마나 더 진행될지 얼마나 더 늘어날지 판단하고

정책이 어디로 갈 것이냐 갔다면 어느 대상에

중점적으로 지원해 줄 거냐 이런 것을 관찰해야 합니다.

관찰하는 동안에 투자 기회가 나오겠죠.

처음엔 쉽지 않습니다.

키보드를 이제 우리는 보지 않고 치죠.

어느 순간 자연스럽게 나오기까지 절대적인 시간이 필요합니다.

너무 다른 기타 변수까지 파고들면 고차 방정식이 됩니다.

몇 가지만 보고 심플하게 가시면 됩니다.