[렘군] 부동산 투자, 한번의 잘못된 선택으로 노후가 무너집니다

https://www.youtube.com/watch?v=x_bUSey_SFY 

4050 세대 분들은 한 번의 선택으로  노후가 결정되어 버립니다.

2030은 나이가 어리고 시간이 많아서

복구가 가능한데 4050은 어렵죠.

만났던 사례들이 많은데 공통점이 있습니다.

일단은 상가주택 선택하고 실패한 사례가 많죠.

특히 이제 은퇴를 앞두고 있는 50대들은

멀쩡한 아파트를 팔고 월세가 나오는 상가주택으로

갈아타는 경우가 많습니다.

이분들은 걱정이 많습니다.

자신이 7~8년전에 그렇게 갈아타기 했는데

자기 지인들은 전부 반포로 이사를 갔는데 자기는

그 동네 아파트 상급지로 안 가고 상가주택을 선택했다는 거죠.

자신은 임차인 관리하고 막 힘든데 자기는 위층의 주인 세대

살면서 버틴 거죠.

그런데 이게 한 7~8년 지나고 나서 나중에 또 이사를

가고 싶은 마음이 가득 차버린 거죠.

그래서 팔려고 내놓았더니 부동산에서 자기가 산 가격에

조금 높여서 내놓았는데 이 가격에 안 팔려 요하면서 후려친 거죠.

너무 속상한 겁니다.

팔아서 원하는 곳에 가지를 못하죠.

자신이 방향 설정을 잘못한 거라고 생각합니다.

완전 재설계해야합니다.

정리할 것 정리하고 다음부터는 다른 지인 그랬던 것처럼

그렇게 하는 것이 나은 선택입니다.

그것이 아니면 그것보다 훨씬 더 공격적인 투자로 가야 하는 겁니다.

그리고 또 그나마 그분은 양반입니다.

그나마 괜찮은 입지에 있었죠.

또 어떤 분은 지방에 상가주택을 산 사람이 있습니다.

수도권에서 왔대요.

지방 것을 샀다고요?

하다가 그분이 한 6~7년 전에 수익률이 굉장히 높다고 해서

그 지역을 잘 모르는데도 추천받아서 샀다는 겁니다.

저도 알고 있었죠.

신도시에서 그 상가 한참 한 번에 짓거든요.

한 번에 짓는데 생각보다 수익률이 괜찮은 것입니다.

매매가는 낮고 그래서 여기 괜찮은데?

그런데 사면 안될 것 같았죠.

전국 그 많은 곳들 중에 정말 신기다 하고 생각했었습니다.

그분 같은 경우는 거기서 아쉬운 선택을 더 했는데

지방에서 신도시에 그렇게 많이 지어지는 것을

다 지어져 있고 처음에 세팅이 되어있으니까  

수익률이 높아 보여서 샀는데 상가주택에 원룸도 아니었습니다.

그러데 이게 조금 사람들이 이용하는 그런 상권 중심부에

있었던 것이 아니었습니다.

그 이면에 있죠.

1층에 어떤 상가가 들어올 수 있겠어요?

사람들이 왔다 갔다 하는 그런 가게가 못 들어옵니다.

그리고 그런 가게가 장사가 안되니까 창고로 쓰죠.

그러니까 월세도 형편없었습니다.

그리고 2,3층에도 원룸 투룸이 있었는데 허름해지니까

경쟁에서 밀리고 시세가 내려가고 공실이 많이 있더라고요.

그것을 손 쓸 수 없어 방치해놓은 상태였는데

월세를 역 계산해서 매매가를 계산해보니까 터무니없는 겁니다.

산 가격보다 훨씬 다운되어 있었죠.

이 분은 진짜 더 어려운 것입니다.

제가 보았을 때 청소 다 해야 하고 인테리어 다하고

그다음에 무조건 이것을 풀 다 맞춰야 합니다 임차인을.

그러고 나서 역 계산해서 매매가 수익률 5%대 이상을

맞춰놓아야 겨우 팔릴 수 있는 상태가 되는 거죠.

그것도 형편이 없는 상태여서 심각했습니다.

그리고 또 어떤 분은 멀쩡하게 분당 아파트 팔고

자기 로망이 애들 둘이 있고 마당에서 뛰어놀고

물 뿌리고 하면서 그것을 생각한 겁니다.

그러다 보니까 주택은 관리가 힘들고 중간 지점에서

타운하우스를 또 용인에다가 갔더라고요, 분양받아서.

그런데 그것을 이제야 한 5년 지나서 팔려고 내놨더니

아무도 안 오는 것입니다.

그다음에 자기가 팔았던 분당 아파트는 2~3배가 올라가 있었죠.

어떻게 해야 되나요 하고 온 것입니다.

청담동 삼성동 사이 타운 하우스나 성북동이나 고급빌라로

가야 그런 것이 수요가 있지 외곽은 안됩니다.

답이 안 나옵니다.

요새 주변에 아무것도 없죠.

그리고 또 어떤 경우가 있냐면 초기 재개발.

특히 구역 지정도 안된 누가 봐도 멀쩡한 빌라를 2억 원대에 산 겁니다.

상담료 주고 산 거죠.

그 사람은 자기가 2억 원에 샀는데 주변 신축이 18~20억 사이라는 거죠.

그러면 이것이 아파트가 되면 자기가 16억에서 18억을

버는구나 이 생각만 하고 있더라고요.

그런데 구역 지정도 안되었죠.

구역 지정되고 새 거로 바뀌는데 최소 10년 이상 걸리고

그다음에 구역 지정이 되려면 여러 가지가 충족되어야 합니다.

노후도 등 이것이 무언가 개발을 했을 때 돈이 되어야

사업이 진행이 되는 건데 이것이 서울 알짜배기 입지도 아니었죠.

그러니까 어떻게 보면 욕심인 것입니다.

반대로 해피 엔딩도 있어요.

빌라를 2억 원대에 샀습니다.

지금 투자금 대비 한 1,600배, 프리미엄만 20억 되는 거죠.

그래서 오 잘하셨네요, 언제 샀습니까 하니까

14년 전에 샀대요.

14년 전에 방배동을 샀다 하더라고요.

거기는 재개발 관리처분 인가까지 나서 당연히 P가 붙었죠.

최소한 그런 것을 사더라도 입지 좋은 곳을 사두면

실패할 확률이 낮은데 입지가 안 좋은 곳에다가

재개발 가능성이 없는데 희망을 가지고 있으니 답답한 것입니다.

재개발 안되어도 시세가 떨어지기보다는 토지 가격이 오르기 때문에

그것은 손해는 안 봅니다.

상가주택, 타운하우스, 초기 재개발.

왜 4050들이 이런 선택을 많이 할까요?

일단은 잘 몰라서 그렇습니다.

너무 순진하고 무지해서 살면서 상가주택 몇 번 사봤겠습니까?

처음 사 본 결정이었을 겁니다.

큰 결심을 하고 산 거죠.

그런데 중요한 것은 그것을 살 때 그냥 좀 여유자금을

가지고 샀으면 되었는데 기존 것을 팔고 사는 경우가 ㅁ낳죠.

이게 타격입니다.

벌어진 간극은 따라잡을 수 없습니다.

초심자가 욕심이 은근히 많습니다.

아이 같은 마음이죠.

상가주택을 사는 분들은 현금 흐름도 생기면서

시세 차익도 많이 나겠지라는 마음으로 삽니다.

토끼를 다 놓치는 겁니다.

타운하우스 같은 경우 라이프 환경에 대한 로망입니다.

이것은 시세 차익과 완전히 다른 이야기죠.

이 정도로 살기 좋은데 저렴하다고?

욕심인 겁니다.

초기 재개발은 말할 것도 없죠.

그거는 세월이 필요한 것이라고 시간을 무시한 결과입니다.

본인 선택이 아닌 타인 추천으로 산 경우도 많죠.

혹해서 사는 겁니다.

쉽게 하려다 보면 화를 부릅니다.

재정적 성공에 가장 어려운 걸림돌은

신뢰할만한 사람을 식별하기가 어렵다는 것입니다.

그래서 너무 쉽게 누군가를 믿기보다는 스스로 기준을

만들고 실력을 쌓아나가시면 좋겠습니다.