[미래를읽다 - 최진곤] 갭투자자들이 절대 50억 아파트에 살 수 없는 이유

https://www.youtube.com/watch?v=PmI3dOAhjyE 

책들을 보면 갭 투자를 해서

자산을 불리는 것을 이야기합니다.

매매가 전세가 차이가 적은 것을 10~50채 사거나

심지어 300채를 사서 자산을 불릴 수 있다.

매매가 전세가가 차이가 적은 것은

전세 가격은 물가 상승률 만큼 오르니까

올라간 전세금 만큼 재투자를 할 수 있고

월세 받듯이 10채가 넘어가면 다달이 받게 됩니다.

이렇게 되었을 때 과연 투자하는 것에 대해 리스크는 없을까요?

갭 투자라는 것이 저도 투자를 했었고 효율적이긴 합니다.

자금이 없으신 분들에게 유리한 방법이기도 하죠.

이것에 대해 생각해볼 리스크나 단점에 대해 고민해야 합니다.

어떤 문제가 있냐면 저도 부동산 투자를 오래 했지만

사고파는 전략을 했었죠.

3~4채, 4~5채를 운용하면서 옮겼습니다.

제가 사는 곳을 옮길 수 있다는 장점이 있습니다.

신혼집을 빌라에서 시작했습니다.

지금은 강남 거주 중이죠.

주택 개수를 팔아서 이익 난 것으로 옮길 수 있습니다.

자산을 채우려다 보니 30채 50채 100채가 되다 보니

자금을 팔고 옮기기가 만만치 않은 것입니다.

주택수가 많은 사람은 거주 환경이 좋지 않죠.

한번 사는 인생인데 좋은 집에서 사는 것도 의미 있죠.

삶의 만족도는 낮죠.

이것을 팔아서 50억짜리 강남 아파트를 산다면 처분을 해야 합니다.

이것을 1년에 2채 이상 팔면 합산 과세가 됩니다.

이런 분들은 효율적으로 팔기 위해 1년에 1채씩 팔아야 합니다.

50채를 가진다면 50년은 걸립니다.

50년이 걸려서 강남 아파트 사기가 힘들다는 겁니다.

주거 만족도가 열악할 수밖에 없죠.

자산은 커질지라도요.

갭 투자 같은 경우 2013년도 붐이 일었습니다.

외환위기 때도 주택 수를 늘린 분이 있었습니다.

주택수를 늘리다가 폭삭 망한 경우가 있죠.

경제 위기에는 취약합니다.

여지까니는 큰 경제 위기가 없었기에 주택수를

늘리는 전략이 유효했지만 어떻게 될지 보장은 없습니다.

순자산 대비 부채 비율이 높은 것입니다.

전세금도 부채죠.

경제 위기가 크게 오거나 트렌드가 크게 바뀌어서

전세가 반전세가 바뀌어서 전세금을 내주어야 한다면 위험합니다.

지금 반전세로 넘어가는 추세죠.

어느 순간 전세로 가지 않고 반전세 월세로 가면

단기적으로 전세금이 떨어집니다.

감당하기 힘들고 예전에 투자했던 분들은 자산이

불어나서 괜찮을 수 있지만 최근에 한 경우 리스크가 있습니다.

모든 투자가 안전한 것은 아니지만요.

저는 계속 살 집도 옮겨가고 있습니다.

투자는 투자대로 하고 있죠.

실거주와 투자를 분리해서 할 수 있습니다.

재건축 아파트 경우 매매가 전세가 차이가

굉장하기 때문에 금액이 크게 들어갑니다.

그런데도 투자하는 이유는 더 좋은 곳에 살기 위해서입니다.

우리가 돈을 버는 것도 중요하지만

어디에서 사는 지도 중요합니다.

여러분들에게 당부드리고 싶은 말씀은

주택 수를 늘리는 전략은 양날의 검입니다.

과거에 통했다고 미래에 통한다는 보장은 없습니다.

절대 법칙은 없습니다.

과거에는 대형 평수가 인기 있었지만 2008년 금융위기 때

엄청나게 하락했습니다.

버블 세븐에서 용인도 떨어졌죠.

이것을 잘 대응해야 합니다.

갭 투자 방식은 효율적이고 괜찮은 방법이지만

2가지 문제, 실거주가 힘들어지고

이것을 팔아서 실거주하려고 하면 시간이 오래 걸린다.

어느 정도 팔고 좋은 집에 살기가 어렵습니다.

두 번째 경제 위기가 왔을 때 취약합니다.

이런 부분은 주의를 하셔야 합니다.

실거주는 실거주대로 가고

투자 물건을 투자 물건대로 가고

많이 올랐으면 팔고 저평가된 것을 사는 전략이

훨씬 더 안정적이라고 생각합니다.

월세 나오는 곳에 투자해서 현금 흐름을 만드는 것도 중요합니다.

자산을 이루어도 팔아야 자산입니다.