[구만수] 절대 망하지 않는 재개발 투자는?

https://www.youtube.com/watch?v=3IUGtKVY7zI 

감정평가액 불만이 주요 원인입니다.

보상금 많이 주면 다 해결됩니다.

아무리 많이 줘도 시세보다는 낮죠.

그래서 비대위도 생기고 문제가 생깁니다.

그래서 따라오는 것이 '리스크'입니다.

안정적인 것은 '조합 설립 후'입니다.

앞 단계에는 안정성이 담보가 되지 않습니다.

재건축이든 재개발이든 조합원들이 현물 출자를 해서

일반 분양분을 판매해서 그 수익금으로 조합원들끼리

1/N 나눠먹기 하는 것입니다.

조합원들이 사업을 진행하는 겁니다.

어떤 중요한 절차들이 있는데 조합 설립,

사업시행인가, 관리처분 인가.

변곡점마다 조합원들의 동의를 구해야 하는데 75%(3/4) 이상입니다.

일단 75% 한번 동의해서 조합이 설립이 되면

나머지 단계는 결국 될 가능성이 높습니다.

시간이 모든 것을 해결해주죠.

조합설립인가 단계는 75% 동의가 아니더라도

구역이 지정이 됩니다.

요즘 사전 타당성 제도가 생긴 이유도 분쟁을 방지하기 위함입니다.

법상으로 75% 동의가 있어야 원동력이 됩니다.

관리처분 인가 나서 들어가면 제일 안전하지만

그때는 엄청나게 비싸죠.

< 절차 >

우선 관에서 허락을 해줘야 합니다.

모든 것을 한꺼번에 하면 이주 수요로 전세 대란이 발생합니다.

그래서 노후도 등에 따라서 순서를 정합니다.

예전에는 정비예정구역 제도가 있었죠.

- 요즘은 사전 타당성 검토 제도.

조합설립 단계는 앞 단계입니다.

철거 이전에는 사업 중단 가능성이 있습니다.

진행하다가 대내외적 요건으로 경기가 침체되면

일반 분양이 쉽지 않아 올 스톱됩니다.

관리처분 인가를 받고 이주를 하면 경기 침체가 오더라도

추진이 계속됩니다.

일반 분양에서 미달이 될지라도요.

아크로리버파크도 중단 위기를 겪었습니다.

미분양도 있었죠.

돈이 없어서 가격이 선진입을 하면 유리하니까 물려도 될 곳,

한 사이클이 지나도 견딜 수 있는 곳이면 괜찮습니다.

그런 곳은 '입지'가 좋아야 합니다.

고층 아파트를 지으면 분담금이 적어지고

고급 빌라를 지으면 분담금이 커지죠.

하이 리스크 하이 리턴.