[부동산김사부TV] 부동산 투자, 지금은 단기 조정 국면이다

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충분히 공부할 만큼 했으면 매수해도 됩니다.

계속 신중해지죠.

강남 중에 개포동에 가면 꿈에 그리는 아파트들이 많습니다.

그중에 '래미안 블레 스티지'라는 아파트가 있죠.

32억~35억 합니다. 84형 기준으로.

그런데 이 가격도 놀라운 가격입니다.

그런데 어찌 되었든 이렇게 가격이 형성되어있는데

불과 몇 년 전에는 12억이었습니다.

불과 3년 전입니다.

2019년 1월.

18억이었다가 12억까지 떨어졌죠.

3년 전과 지금은 매우 비슷합니다.

이런 일이 벌어지는 가장 큰 이유는 '헬리오 시티 입주'였습니다.

만 세대가 강남에 쏟아지다 보니까 물량에는 장사가 없었죠.

개포동은 루체 하임이라는 단지가 그 전에도 입주하고 있었죠.

그런데 사실 결정적인 것을 모르고 있었습니다.

단지 물량 때문만은 아니었죠.

사실 거슬러 올라가서 2018년 9.13. 대책이었습니다.

9.13. 대책이 나와서 큰 충격을 받았죠.

그런데 다시 회복하는데 1개월이 걸렸습니다.

1개월 만에 시장은 강세로 전환되었죠.

9.13. 대책의 영향이 본격화된 시점은 바로 헬리오 시티 입주 때였죠.

왜 그러냐면 이 대책이 여러 가지가 이야기가 있었지만

'대출을 규제'하겠다는 내용이었습니다.

그때는 굉장히 충격적이었죠.

전 세계를 봐도 부동산을 사는데 대출을 안 하는 곳은 없습니다.

심지어는 95%까지 해주죠.

그런데 이런 대책이 효과를 발휘하려면 이미 계약이 해놓고

대출을 받으려는 사람들에게 본격적인 영향을 끼쳤겠죠.

그런데 이런 사람들이 어마어마하게 있는 때가 온 겁니다.

헬리오 시티 입주 때죠.

자금 계획을 짰는데 날벼락이 떨어진 겁니다.

대출 규제로 매물은 쏟아지고 수요는 못 미치는 상황이 되어

가격이 뚝뚝 떨어졌습니다.

강남의 이야기를 하는 이유는 사라 마라가 아니라

부동산의 바로미터이기 때문입니다.

부동산 투자를 하려는 사람은 강남의 움직임을 봐야 합니다.

강남의 충격은 강동에 직접적인 영향을 끼쳤죠.

강동의 대장인 '고덕 그라시움' 당시는 분양권 상태였는데

12억 하던 것이 10억으로 2억이 하락했습니다.

이런 현상을 강화하는 역할을 하는 것은 '언론'입니다.

전국이 얼어붙죠.

그런데 언제부터 바뀌었냐면 3월부터 돌변했습니다.

다시 말해서 헬리오 시티의 입주가 마무리되는 시점이죠.

래미안 블레 스티지는 전고점 18억을 찍고 24억을 찍고

지금 저점 대비 3배가 오르는 32억입니다.

고덕 그라시움도 12억에서 10억, 14억, 지금은 18억입니다.

규제의 충격과 일시적 물량 때문에 가격이 하락하는 것은 이해하겠는데

왜 반전이 될까요?

절대적인 공급량이 부족하기 때문입니다.

일시적 공급량이 떨어지면 가격은 떨어지는데 일시적으로 해소되면

일시적으로만 영향을 줍니다.

결국 다시 상승으로 돌아서게 된다는 겁니다.

그런데 이것이 지금 이 현시점에 보았을 때 데자뷔라는 겁니다.

너무 비슷해요.

뭐가 비슷할까요?

이번에는 헬리오 시티 같은 입주가 없지만 과거에 비해서

더 강력하게 규제한 것이 취득세 중과입니다.

2020년 7월 10일에 나왔죠.

기관차가 폭주하고 있는데 돌발상황이 벌어지면 멈추어야 하는데

브레이크를 밟으면 바로 멈춰지지 않죠.

속도가 있어서 쭉 가다가 멈추게 됩니다.

그 어느 정도 된 것이 지금이라는 겁니다.

예전에는 9.13. 대책이 나온 후 불과 몇 개월 있다가 물량이 쏟아졌으나

지금은 7.10. 대책이 나오고 바로 물량이 없어서 효과가 늦게 나타난 겁니다.

매수들이 조금씩 멈추어졌죠.

그러다 보니 줄어든 수요가 확 줄어든 것처럼 보이게 된 것입니다.

그게 지금입니다.

DSR 규제와 금리 인상.

취득세 규제가 발휘된 시점에다가 폭발력을 발휘한 거죠.

매수세를 사라지게 만든 겁니다.

부각하면 것이 또 '언론'이죠.

이렇게 되면 어떻습니까?

강남이 이렇다 이야기가 나오면 전국적으로 확산됩니다.

사람들은 '관망세'로 돌아서게 되어 거래가 잘 안 되게 됩니다.

본격 하락으로 이어지지 않는 이유는?

절대적인 공급량이 부족하기 때문입니다.

수요만큼 절대적 공급량이 나왔나요?

언제가 될지는 모르지만 7.10. 대책이 영향을 미친 것은

1년 6개월 정도 지나서입니다.

상승도 3개월 만에 상승으로 돌아설지 6개월 만에 돌아설지는 모르지만

본질적인 것이 바뀌지 않았기에 반전은 됩니다.

지금 부동산을 사려고 하는 사람들은 매우 신중해졌습니다.

조금 더 연구하고 사야지하는 마음을 가지게 되었죠.

아주 좋은 자세이지만 신중해진 것일까요?

진실은 신중해진 것이 아니라

그저 시장의 분위기에 영향을 받고 있는 중입니다.

가격이 올라가면 냉장고 고를 때보다 못하게 덜컥 사버립니다.

그런데 지금 같은 때는 충분한 시간도 있었고

충분한 공부도 해서 과감하게 매수해도 되는데 계속 신중하죠.

대중의 분위기에 따라왔다 갔다 하고 있는 겁니다.

강남을 매수하기에 오랜만에 온 매수 찬스이기에

잘 안 하는 강남 추천을 2019년에 했죠.

그러나 강남 매수 찬스임에도 사람들은 흥분하지 않았습니다.

신중한 것이 아니라 대중의 분위기에 휩쓸려간 거죠.

착각하고 있는 것뿐입니다.

3년 전과 마찬가지로 지금도 그렇게 하고 있는 중이죠.

미래를 보고 과감한 예측을 해야 합니다.

예측은 맞으면 좋고 안 맞아도 문제없는 자산으로 세팅을 하면 됩니다. 

이 현상은 일시적일 가능성이 높고 매수 찬스입니다.