[부동산김사부TV] 부동산 투자 고수가 이번 상승장에서 실수한 것들

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제가 이번 장에서 실수한 것은 무엇일까요?

이 이야기를 하기 전에 '평가'라는 것을 생각해보아야 합니다.

어느 시점에 두고 '평가'를 해야 맞을까요?

역사에서 많이 등장하고

흥선대원군 같은 경우도 열강으로부터 민족성을 지켜냈다.

그리고 민 씨 세력의 부정부패에서 나라를 지켜냈다.

라는 평가를 할 수 있지만 지나고 보면 근대화에서 멀어지게 된 거죠.

세월이 지나면 또 어떻게 될지 모릅니다.

이성계의 위화도 회군.

성공한 혁명은 당연히 정당성을 부여받을 수밖에 없다는

현실 때문에 정당한 일이라고 받아들여졌죠.

만약 요동 정벌을 했다면 무리한 짓이었다?

요즘에는 그때가 요동 정벌할 수 있는 최적의 타이밍이었다.

그러면 영토는 커졌을 테고 중국과 대등한 관계를 유지할 수 있었다.

그래서 500년 내내 중국의 속국이 되었다는 평가가 나오고 있죠.

사실 어떤 결과에 대한 평가는 어느 시점인지에 따라 달라집니다.

일단 2년 전까지는 저의 최대 실수는

송도에 있는 모 오피스텔을 추천한 것이었습니다.

두 번째는 용인의 아파트를 추천한 것입니다.

2016년도에 송도 2룸 오피스텔을 추천했죠.

당시에는 2룸 오피스텔의 개념이 생소했습니다.

마침 그때 송도 입주 물량이 쏟아져서 역전세가 났습니다.

그래서 오랫동안 고생을 했고 너무 일찍 추천을 했다는 생각을 했죠.

지금 결과는 어떨까요?

그때는 우선 갭이 적었고 지금은 1.5룸 이상을 선호하고

송도 입주 물량도 끝나고 바이오 단지 호재로 어마어마하게 올랐죠.

제가 용인을 추천한 것은 2017년도였습니다.

그 당시 용인 34평 아파트를 사려고 해도 4,000만 원만 있었으면 되었습니다.

25평은 2~3,000만 원이었죠.

왜 그러냐면 그렇게 추천하고 나서 용인에 역전세가 났기 때문입니다.

제가 생각지 못한 것은 동탄의 물량이었습니다.

용인까지는 영향을 미치지 못할 것이라고 생각했죠.

전세 맞추기가 힘들다 보니 매가도 오르기가 힘들었습니다.

지금 결과는 어떨까요?

그 당시의 가격에 비하면 지금은 4억 즈음 올랐죠.

4년 만에 10배가 올랐죠.

언제 평가하냐에 따라서 달라지는 겁니다.

그렇게 추천한 것이 실수가 아니었다고 결론을 내릴 수밖에 없는 상황이 되었죠.

그럼 이 시점에 실수는 무엇일까요?

3가지가 있습니다.

1. 서울과 수도권 일대 구축 아파트 사지 말라고 했던 것.

저는 서울과 수도권의 구축은 매우 위험하니 많이 올랐으니

특별한 호재가 있지 않으면 사지 말라고 했습니다.

그런데 그 이후로 3년 동안 굉장한 상승을 했죠.

제 말을 듣고 그런 것들을 안 사려고 한 사람은 억울하겠죠.

2. 동탄, 평택, 검단 신도시 절대 사지 말라고 했던 것.

물량이 너무 많이 쏟아지고 받아질 수요가 약하다고 생각했기 때문이죠.

동탄도 교통 대책이 없는 상황에서 물량이 많았고

평택도 마찬가지로 반도체 단지를 짓는다고는 했지만

언제 지어지고 유입될지 알 수가 없었죠.

고덕뿐 아니라 물량이 어마어마했습니다.

검단도 마찬가지로 교통 대책 하나 없이 그냥 아파트만 쏟아붓고 있었죠.

제 말대로 되었습니다.

동탄, 평택 입주할 때 마이너스, 검단은 미분양으로 고생을 많이 했습니다.

지금 그 결과는 어떨까요?

놀랍게 마이너스가 해소되면서 바로 '급등'을 했습니다.

차라리 마이너스가 났더라도 보유하고 있는 사람이 승자가 된 것입니다.

3. 내 집 마련을 무리하지 말라고 했던 것.

내 집은 내가 사고 싶은 것입니다.

내 집을 꿈꾸는 것은 늘 무리스럽습니다.

절대 가격이 너무 올랐고 규제가 심해서 무리한 짓은 하지 말고

형편에 맞게 투자만 해라.

집 값이 올라가면 높은 것이고 위험한 일이 생기면 내 집 마련의 기회가 생길 것이다.

그런데 결과는 어떨까요?

예전에는 60~70%라도 대출을 받을 수 있었지만 지금은 아예 살 수가 없습니다.

정말 사다리 르 박차 버렸습니다.

게다가 취득세도 중과가 된 상황이 온 겁니다.

기회가 사라져 버린 거죠.

이렇게 3가지 실수를 했다고 지금 시점에서는 평가하고 있습니다.

어떻게 보십니까?

저는 일단 2가지를 배울 수 있다고 생각합니다.

부동산의 평가는 최소한 10년을 놓고 봐야 한다.

제가 실수를 통해 배운 것입니다.

그런데 추천해주면 제일 좋은 것은 뭐냐고 또 물어보죠.

제일 좋은 것을 아는 것도 어렵지만 알았다고 해도

끝까지 제일 좋은 것일까요?

그러니 부동산의 평가는 10년을 놓고 봐야 맞는 평가가 됩니다.

잘못 산 것이 아닌가?라고 해도 본질적인 가치가 있다면 실수는 아닙니다.

장기적으로 괜찮을 것이라고 생각하지 않는다면 다시 한번 생각해봐야 하죠.

과연 서울, 수도권의 구축이 10년 후에도 괜찮을까?

이왕이면 서울, 수도권 구축을 살 바에는 10년 후에도

괜찮을 것을 사면 됩니다.

동탄, 평택, 검단도 마찬가지입니다.

가격이 올랐음에도 10년이 지나도 성장세를 유지할까요?

반성은커녕 변명만 한다고 생각할 수 있겠지만

실수를 인정하는 것은 있습니다.

바로 '규제의 역설'입니다.

8.2. 대책과 9.13. 대책, 굵직굵직한 대책에서 피하게 만들었습니다.

위험이 닥칠 것 같으니 조심하라고 했죠.

그런데 9.13. 이후로는 규제가 원하는 바대로 되는 것이 아니라

반대로 되었습니다.

이것까지는 예상하지 못했죠.

실수를 해도 잘 정리하고 제대로 된 교훈을 얻어야 합니다.