https://www.youtube.com/watch?v=5t8FKs5_ht8&t=16s
부동산 정책 실행은 매우 어려울 것이라고 분석이 주를 이룹니다.
여기서 2가지를 간과하는데요.
시장의 움직임은 되냐 안되냐가 아니라
'기대감'의 유무에서 움직입니다.
두 번째 문제는 되냐 안되냐도 중요하지만
어떤 시장의 에너지가 어느 정도냐에 따라서 다른 결과가 나옵니다.
바람은 산불의 확대 요인이지만 성냥불은 꺼지죠.
시장의 에너지가 어느정도냐에 따라서 원인은 다른 결과를 낳을 수 있습니다.
현재 시장의 에너지가 어느정도인지 파악해야 합니다.
순서대로 살펴보겠습니다.
1. 보유세 완화.
공정시장가액 비율(시행령 개정만으로 가능)을 낮추면 세금이 줄어듭니다.
효과는 미미할지라도 시장은 '기대감'으로 움직입니다.
그렇게 되면 매도하지 않고 매물이 잠기죠.
이것은 '상승 요인'입니다.
2. 다주택자 양도세 완화.
여야가 공통적으로 내세운 공약인만큼 실행이 빠를 것입니다.
이렇게 되면 매물이 출회되어 '하락 요인'으로 작용합니다.
3. 취득세 완화.
다주택자 취득세 완화는 힘들겠지만 1 주택(무주택자) 취득세는 완화될 것입니다.
시장에 미치는 영향이 크진 않겠지만 이것은 '상승 요인'입니다.
4. 임대차 3 법 개정.
전면 개정도 어려울 것이고 개정되더라도
시장에 큰 영향을 미치지 않을 것입니다.
이것은 전월세가 폭등하지 않던 시절로 돌아간다는 것을 의미하는데
전세 선택 증가로 이어지고 '하락 요인'입니다.
5. 부동산 대출 완화.
1 주택자(무주택자), 생애최초 매수자 대출은
여론의 힘을 얻어 완화해줄 것입니다.
이것은 '상승 요인'입니다.
6. 250만 호 공급.
비현실적이죠.
그 자체로는 비현실적이지만 주택 매수를
미루도록 만드는 시그널이 될 수 있습니다.
이것은 '하락 요인'입니다.
7. 용적률 상향.
실제적인 허가권은 지자체장에게 있습니다.
그럼에도 시장은 '기대감'을 가지겠죠.
이것은 '상승 요인'입니다.
전체적으로 보았을 땐 상승 쪽이 우세하지만
폭등은 어떤 식으로든 막아야 되긴 합니다.
그럼 현재 시장 에너지는 어떨까요?
강하지 않습니다.
2020~2021년도 역대 최대 거래량으로 인해
현재 매수여력이 있는 사람들이 줄어든 상태죠.
강력한 상승으로 돌아설 가능성은 희박합니다.
또한 기저효과도 간과하면 안 됩니다.
급매물들이 거래되면 일시적으로는
급등하는 것 같은 상황이 비칠 수 있죠.
시장이 대세 상승으로 돌아설 가능성은 희박하나
기저효과로 인해 일시적인 급등처럼 보일 수 있습니다.
현재는 매우 복잡해진 상황입니다.
예를 들어 다주택자 양도세 완화는 선택의 여지가 없는
매도자들에게 선택권을 주고 고민하도록 만든 것입니다.
매도할까? 옮겨 탈까? 버틸까?
무주택자도 마찬가지입니다.
공급이 많이지 청약을 기다려야 할까?
대출, 취득세 완화를 이용해서 매수해야 할까?
부동산 전체 시장의 입장에서 보았을 때는 대세 상승은
이제 안 일어지겠지만 지역의 따른 편차는
더욱 커질 가능성이 높아질 것입니다.
개인 입장에서는 공부를 더 많이 해야 하는 상황이죠.
분노하지말고 시장이 정상으로 돌아서고있는 중임을 이해해야합니다.
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