[김사부TV] 지방 부동산 투자 조심해야할 것은?

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지방 부동산 물량 폭탄이 일어나면 문제가 생길까요?

심각한 문제가 발생하죠.

그러나 그 지역 부동산 모두가 문제 되는 건 아니죠.

지방 부동산 물량은 어떤 영향을 미치고 어떻게 조심해야 할까요?

지방은 물량에 취약합니다.

지방은 부동산 공급이 매우 용이하죠.

가용할 땅이 많기 때문입니다.

지방에 택지 개발을 하는 경우 수용이 용이하죠.

오히려 지방은 택지개발을 반기는데

거래도 가뜩이나 잘 안되는데 시가에 근접하게 수용해주기 때문입니다.

이렇게 공급이 계속될 경우, 그 지역의

구축 아파트는 경쟁력을 상실합니다.

그런데 공급이 용이해 보이지 않다고도 생각하시는데

건설사들이 공급을 하기 않기 때문이죠.

그러나 그것은 공급이 어려워서가 아니라 안 팔리니까 그런 겁니다.

그럼 수요단은 많을까요?

집을 매수할 수 있는 충분한 인구가 있나요?

일자리는 많을까요?

오히려 인구는 감소하고 있죠.

지역 균형 발전이 될 것이다?

만약에 균형 발전이 된다고 해도 지방이 수도권처럼 된다는 뜻은 아닙니다.

현실적으로는 급격한 쇠퇴를 막아줄 뿐입니다.

예를 들어 중앙부처나 공공기관을 이전해도 수도권 인구 분산이 아니라

그냥 주변 도시의 인구를 흡수할 뿐이었죠.

이처럼 지방은 수요 증가의 한계를 보입니다.

한계 수요 + 과다한 물량 = 어려운 부동산 상황.

그렇다면 지방 부동산을 소유하는 사람들이 다 걱정을 해야 될까요?

그건 아닙니다.

세 가지를 갖추면 됩니다.

1. 싸게 산 경우.

2. 핵심지역을 산 경우.

3. 신축을 산 경우.

이러한 조건을 갖춘 아파트는 지방이라고 해도 공급에 한계가 있습니다.

기반시설까지 모두 갖춘 수준으로 공급하지는 어렵기 때문이죠.

그렇다 해도 물량 폭탄이 떨어지면 가격은 하락합니다.

하지만 핵심지라면 가격이 하락해도 전월세는 상승하죠.

 집아 핵심 부동산은 활용 가치가 높기 때문에

매각이 안되거나 가격이 하락한다고 해도 불안해할 필요가 없습니다.

평균이나 통계에 영향을 받는 대상이 있지만 모두가 그런 대상은 아니죠.

내가 무엇을 가지고 있고 어떤 지역의 것을 가지고 있고

어느 정도 금액에 샀느냐에 따라 미래는 다르게 펼쳐집니다.

뭐가 싸게 산 것이고 어느 지역이 핵심이고 신축은 어디까지인지

디테일한 부분은 다 설명할 순 없지만 기본 개념을 잡는 것이 중요합니다.

통계 때문에 괜히 걱정하는 사람은 벗어날 필요가 있고

분명히 나쁜 일이 예상되는 사람은 대비를 해야 하죠.