향후 부동산 투자 전략 : 공시가격 1억 이하(지방, 중층 재건축/리모델링)

부동산 투자 방향성 중 제일 간단하게 알 수 있는 것이 있다.

바로 '지방'의 '공시 가격 1억 이하', '중층' 중 '재건축'이나 '리모델링'이 가능한 곳이다.

(공시 가격 1억 이하가 대부분 지방에 있기도 하다.)

1. 취득세 부분은 완화하기가 어려울 것이고 다주택자에게 유리한 완화는 가능하다.

취득세 부분은 지방세법 개정을 통해서 이루어져야 하기 때문이다.

하지만 양도세와 종부세 완화는 법 개정을 거치지 않고 어느 정도 가능하고,

LTV와 전세 등 대출 부분은 법적 근거 없다.

(종부세 가액 기준, LTV 주택수 기준도 눈여겨봐야한다.)

그러므로 다주택자 포지션은 향후 용이해질 것이지만 신규 매수의 취득세 부담이 작용한다.

하지만 공시가격 1억 이하는 취득세의 영향을 받지 않는다.

2. 서울을 비롯한 수도권은 절대 가격 자체가 이미 높다.

LTV는 완화하여도 DSR 규제 카드는 쥐고 있을 것이다.

그러므로 중저가에 수요가 몰릴 가능성이 있다.

과거 2008년전까지 수도권이 활황세를 보이다가

그 후 수도권은 꺾이고 지방은 2015년 정도까지 상승을 지속했다.

하지만 변수는 2020년에 전국적으로 오른 미증유의 사태이다.

3. 규제로 인한 똘똘한 1채는 완화로 사그라질 것이다.

러프하게 보면 규제로 인해 '똘똘한 1채' 현상이 나타났다,

그 반대인 완화가 되면 반대적 현상이 나타날 것이다.

4. 재건축 활성화는 반드시 수반될 것이다.

전 정부에서 제일 먼저 한 것은 8.2. 대책으로 '재건축 규제'다.

그로 인해 절대적 신규 공급 부족과 시장 왜곡이 일어났고 가격이 폭등한 실정이다.

그러므로 재건축(불가능한 단지는 리모델링) 규제를 완화하여 공급의 양보단 질에 우선 할 것이다.

하지만 현재 저층 재건축은 비싸다.

5. 중층 재건축이나 리모델링의 접근 가능한 수요가 상대적으로 많다.

저층 재건축은 진입 가격대가 워낙 높아서 중층 재건축이나

리모델링으로 접근하고자 하는 수요가 많을 것이다.

그리고 저층 주거단지보다 실거주 수요와 전세수요도 많아

하방 경직성이 상대적으로 강하다.

(저층 재건축 단지의 이주수요도 받을 수 있다.)

또한 기술 발전과 법/제도 정비로 중층 재건축과 리모델링은

언젠가는 사업성이 높아질 수밖에 없다.

< 결론 >

하지만 '언제'와 '얼마'가 오를지는 누구도 알 수 없다.

2가지를 동시에 맞추는 것은 인간의 영역이 아니기 때문이다.

다만, 방향성을 알 수 있다.

무리하지 않는선에서 장기적인 안목으로 투자를 한다면 잃지 않는 투자가 될 것이다.