[지식의신] 휴지조각이 된 60조 위워크와 더불어 맛이 가버린 국내 공유오피스의 현실

영상은 공유오피스의 본질이 결국 '부동산 임대업'과 '금융 리스크 관리업'에 가깝고, 수요 둔화·고정비 부담·과도한 확장으로 국내외 업체들이 구조적으로 몰락 위험에 놓여 있다고 설명한다.​

공유오피스 사업 구조와 수익·손익 공식

• 공유오피스는 개별 업무 공간은 쪼개서 임대하되 회의실·라운지·화장실 등을 공용으로 쓰는 ‘공간 임대 시스템’이며, 본질은 프라임 오피스 건물을 장기로 빌려 리모델링 후 월·년 단위로 재임대하는 부동산 사업이다.​
• '건물주'는 장기 임대로 안정적인 고정 수익을 얻고, '운영사'는 평당 수백만 원 수준의 인테리어·설비 선투자를 통해 한 개 대형 사무실을 수십~수백 개 상품(핫데스크·전용석·전용실 등)으로 쪼개 고정 임대료보다 큰 변동 수익을 노린다.​
• 손익 구조는 “입주사가 내는 월 매출 ≥ 임대료 + 인건비 + 관리·청소·마케팅 비용”이 되어야 하는데, 통상 입주율 70%는 적자, 80% 손익분기, 90% 이상에서만 의미 있는 이익이 나는 고 레버리지 구조로, 입주율 10% 변동이 생존과 파산을 가르는 사업으로 설명된다.​

구조적 약점: 고정비·수요 변동·확장 중독

• 5~15년 장기 임대 계약을 맺은 운영사는 경기와 무관하게 높은 임대료를 지속 지출해야 하는 반면, 수요는 경기 악화에 매우 민감해 스타트업·중소기업이 먼저 사무실을 빼는 특성이 있어 공실 리스크가 극단적으로 크다.​
• 주요 상권 건물주들은 건물 가치와 직결된다는 이유로 임대료를 잘 안 내리기 때문에, 공유오피스 운영사 입장에선 매출이 줄어도 월세는 거의 고정에 가깝고, 이 때문에 입주율 하락이 곧바로 적자·자본잠식으로 이어진다.​
• 여기에 “확장 중독”이 더해져, 지점을 늘릴수록 임대·인테리어·운영비용과 금융비용 리스크가 누적되며, 위워크처럼 고속 확장 후 한 번의 시장 변화에 대형 부실로 무너지는 전형적인 패턴을 가진다고 지적한다.​

위워크·국내 3사의 최근 상황

• 위워크는 전 세계적으로 프라임 오피스를 장기 임차해 공유오피스로 재임대하는 모델로 급성장했지만, 과도한 확장과 구조적 리스크를 무시한 채 ‘브랜드·플랫폼 기업’처럼 행동하다가, 상장 과정에서 실체가 드러나며 기업가치 붕괴와 파산 위기에 몰렸다.​
• 한국의 위워크코리아는 2022년까지만 해도 패스트파이브와 비슷한 매출에 더 높은 영업이익을 기록했으나, 2024년 감사보고서에서 자본잠식과 차입금 부담이 드러나 ‘계속기업 불확실성’ 경고를 받을 정도로 재무구조가 악화됐다.​
• 패스트파이브는 매출은 있으나 지속적 영업적자와 순손실로 2020년 추진하던 코스닥 상장을 미룬 상태이고, 주요 투자 펀드 만기가 도래하면서 실적 개선 없이도 IPO 압박이 커져 부담이 커진 상황이다.​

스파크플러스와 ‘딴짓’ 전환

• 스파크플러스는 투자자 이탈, 자본잠식, 보증금 반환 문제 등 법적 리스크까지 겹쳐, 2023년부터 완전자본잠식 상태에 들어갔고, 자본잠식률은 2023년 257%에서 2024년 982%까지 확대되었다.​
• 2024년 영업이익은 전년 대비 81.4% 증가한 82억 원으로 흑자 전환했지만, 이자비용이 281억 원에 달해 단기 순손실 253억 원을 기록, 영업 흑자에도 금융비용 때문에 전체는 큰 적자를 보고 있다.​
• 신규 점포 투자를 줄이고 강남 역세권에 ‘오피스B’라는 층 단위 임대 브랜드를 열어, 빌딩주는 입주사와 임대 계약을 직접 맺고 스파크플러스는 인테리어·운영관리만 맡아 수익을 나누는 구조로 전환하는 등, 사실상 ‘운영·인테리어·중개사’에 가까운 사업으로 변신 중이다.​

‘공유’가 빠진 국내 업체들의 행보(매물 선정, 내부 설계, 운영 관리, 협상)

• 패스트파이브는 2023년부터 맞춤형 사업 리모델링을 시작해, 기업과 계약을 맺고 매물 선정·내부 설계·운영관리, 임대인과의 협상까지 대신해 주는 일종의 오피스 컨설팅·운영 대행 사업을 강화하고 있다.​
• 공유오피스 신규 공급은 2021년 서울 기준 20여 개 수준에서 2023년 9개, 2024년 상반기 2개로 급감했으며, 경기 악화와 수요 둔화로 기존 모델만으로는 성장성이 떨어지자 업체들이 임대 중개·인테리어·운영 대행 등으로 외연을 넓히며 ‘공유’라는 간판을 슬그머니 지우고 있다.​
• 영상은 이들을 이제 공유오피스 운영사라 부르기도 애매한 상황이라며, 본질은 공유경제나 플랫폼 비즈니스가 아니라 “부동산 임대업 + 운영업 + 금융 리스크 관리업”임이 드러났다고 비판한다.​

공유오피스의 본질과 향후 전망(입지, 임대 조건, 자금력)

• 공유오피스의 진짜 성공 조건은 화려한 브랜드나 커뮤니티, 인테리어가 아니라 ①입지, ②건물주와의 임대 조건, ③자금력 세 가지이며, 이 셋이 받쳐주지 않으면 구조적으로 버티기 힘든 업종이라고 정리한다.​
• 이미 수요보다 공급이 많아진 상황에서, 부동산 경기 하강기까지 오면 입주율이 더 떨어져 이자·임대료를 감당 못 하는 업체들이 줄줄이 무너질 수밖에 없는 구조라고 경고한다.​
• 영상은 스터디카페처럼 한때 ‘혁신 사업’으로 포장됐다가 거품이 빠지며 대부분 사라진 업종과 비슷한 길을 공유오피스도 갈 것으로 보며, 결국 소수만 살아남고 대부분은 시장에서 퇴장할 것이라는 전망으로 마무리된다.​