상권이란 무엇인가? l 유정수의 창업이야기

이 영상은 오프라인 창업에서 **상권**을 이해하는 기본 개념부터, 약속상권·생활상권·오피스상권의 차이, 아이템 주기성과 배후수요, 권리금·리스크 구조까지 한 번에 정리해 주는 강의다.[1]

## 상권 vs 입지

- 상권은 ‘홍대 상권, 강남 상권, 종로 상권’처럼 비교적 넓은 **상업권역**을 의미하고, 입지는 그 상권 안에서 내가 어느 골목·어느 코너에 자리 잡는지에 대한 개별 **점포 위치** 개념이다.[1]
- 예를 들어 망원시장 전체가 하나의 상권이라면, 시장 안에서 어느 골목, 어느 모퉁이에 들어가느냐가 입지이며, 상권을 먼저 파악한 뒤 그 안에서 입지를 고민해야 한다고 설명한다.[1]

## 약속상권 vs 생활상권 

- 약속상권: “데이트·기념일·중요한 모임” 같은 **의식적인 약속**을 하러 가는 힙한 상권으로, 성수·홍대·청담·한남·익선·서촌·해방촌 등이 예시다.[1]
- 생활상권: 약속상권을 제외한 대부분의 동네 상권으로, 아파트 단지 상가·지하철역과 버스정류장 주변 상가·집·회사 근처 편의점·동네 카페·식당 등 일상 생활 동선에 있는 모든 상권이 포함된다.[1]

## 아이템의 주기성과 배후수요 

- 약속상권과 생활상권을 구분해야 하는 핵심 이유는 **아이템의 소비 주기**가 다르기 때문이다.[1]
- 약속상권은 방문 주기가 길어 주기성이 긴 아이템(인도 커리, 베이징덕, 프랑스 요리, 특수 콘셉트 디저트·민트 전문점 등)이 맞고, 생활상권은 방문 주기가 짧아 된장찌개·백반·짜장면처럼 **자주 먹는 메뉴**가 유리하다.[1]

- 방문주기와 반비례하는 개념이 **배후수요**다.[1]
  - 아파트 단지 1,000세대(3인 가구 가정시 3,000명) 상가는 배후수요가 약 3,000명 수준이지만, 성수동 같은 힙한 상권은 전국 2~30대와 외국인까지 모두 잠재 고객이 되어 3,000만 명 이상이 배후수요가 될 수 있다는 비유를 든다.[1]

## 약속상권·생활상권의 장단점과 권리금 

- 약속상권은 배후수요가 압도적으로 넓어 **대박 확률**이 높지만 임대료·권리금이 높아 초기 투자금이 크고, 하이 리스크·하이 리턴 구조다.[1]
- 생활상권은 배후수요가 좁아 대박 가능성은 낮지만 임대료·권리금이 낮고, 단골 위주로 **안정적인 매출**을 노리는 로 리스크·로 리턴 구조로 설명한다.[1]

- 권리금은 회수 보장이 없는 비용이라 “처음부터 돌려받을 생각을 하지 말라”고 강조하며, 광장시장 6평 가게 권리금 6억, 익선동 좋은 자리 5억 등 예를 들며 **권리금 폭탄 돌리기** 위험을 경고한다.[1]
- 건물주 재건축·계약 연장 거절 등으로 권리금을 한 푼 못 받고 나갈 수도 있어, 권리금 때문에 폐가망신하는 사례가 많다고 설명한다.[1]

## 예외 상황·오피스상권·다른 업종 적용 

- 생활상권에서도 전국 1등 떡볶이처럼 **브랜딩과 화제성**으로 약속상권 같은 효과를 낼 수 있고, 반대로 생활상권에 프렌치 레스토랑 같은 주기성 긴 아이템을 넣으면 3개월 만에 망한 사례처럼 상권-아이템 미스매치의 폐해를 보여준다.[1]
- 오피스상권(테헤란로·여의도 등)은 평일 점심에만 사람이 몰리고 주말엔 유령도시 수준이라, 외형은 힙해 보여도 본질은 **생활상권**으로 봐야 하고 힙 카페·약속형 아이템은 맞지 않는다고 말한다.[1]

- 의류도 마찬가지로, 유니클로 같은 대중 브랜드는 생활상권형 쇼핑몰에, 브루넬로 쿠치넬리·브리오니 같은 초고가 정장 브랜드는 강남 신세계·더현대 서울 같은 약속상권형 백화점에 들어가는 것이 맞다고 설명한다.[1]
- 미용실·바버샵은 기본적으로 생활상권 업종인데, “유동인구 많다”는 이유만으로 힙상권에 들어갔다 망하는 경우가 많으며, 신부 메이크업·연예인 전문 헤어처럼 **극단적으로 주기성 긴 특수 업종**만 약속상권이 맞다고 정리한다.[1]

출처
[1] 상권이란 무엇인가? l 유정수의 창업이야기ㅣep.02 https://www.youtube.com/watch?v=I6RScNJFUH4