[알고e즘] 우리나라 집값의 비밀 과 부채, 아무것도 몰라도 알아두면 돈 버는 공부

## 4강 부동산: 집값의 구조와 한국 아파트

- 통화량이 많이 늘었다고 집값이 항상 같은 비율로 오르지는 않으며, 1988~98년 통화량이 7배 가까이 늘었지만 집값은 약 40% 상승에 그쳤고, 1991~97년 통화량 3배 증가 구간엔 서울 아파트값이 오히려 하락한 사례를 제시(1기 신도시 대량 공급 등)하며 “돈이 풀려서 집값이 오른다”는 말은 *길게 보면 경향*일 뿐, 공급이 많이 늘면 몇 년씩 안 오를 수 있다고 설명한다.  
- BIS 통계 기준 2010년을 100으로 둘 때 2023년 한국 집값 지수는 명목 142.9, 실질(물가 조정) 112 수준으로, 세계 평균(명목 190, 실질 123)·선진국 평균(명목 178, 실질 130)보다 상승률이 낮아 “체감은 힘들지만 2010년 이후만 보면 한국이 집값이 덜 오른 편”이라고 짚는다.

- 한국은 인구밀도·산지 비율(70%) 때문에 구조적으로 집 지을 땅이 적고, 서울은 1960년 300만 → 1990년 1,000만으로 세계에서 손꼽히게 빠르게 대도시로 팽창한 도시라 집값이 오르기 쉬운 조건을 안고 있다고 설명한다.  
- 이 급격한 도시화(도시화율 1960년 27% → 2013년 82%)를 감당하기 위해 정부가 토지구획정리, 택지개발촉진법으로 강제 수용·대단지 아파트 공급을 밀어붙였고, 이로 인해 개포·고덕·목동·분당·일산 같은 거대 단지가 생기며 “아파트공화국” 구조가 형성됐다고 한다.

- 강남·한강변 아파트는 홍수 위험 때문에 뚝과 제방(올림픽대로)을 쌓고, 홍수 시 대피용 5층 아파트를 지정하면서 생겨났고, 나중에 대단지·동일 평면 구조 덕분에 환금성이 뛰어난 투자상품이 되었다고 설명한다.  
- 한국은 서구처럼 자본력 큰 ‘통합 개발회사’가 집을 사고 짓고 임대까지 하는 구조가 아니라, 영세 시행사·건설사·신탁사·PF 금융사가 쪼개서 역할을 나누는 독특한 구조라 각자 레버리지가 크고, 미분양이 나면 연쇄 부실이 쉽게 생긴다고 말한다.

- PF 구조 때문에 아파트 사업은 전형적인 **하이 리스크·하이 리턴** 사업이 되고, 경기가 좋을 땐 1조 프로젝트에 수익 1천억도 가능한 반면, 불경기·미분양이 나오면 건설사·금융사가 같이 쓰러질 수 있어 공급이 급격히 멈춘다고 설명한다.  
- 그래서 서울 아파트는 가격이 내려갈 때도 있지만 공급이 곧바로 줄어들기 때문에 5년 연속 하락 같은 국면이 잘 안 나오고, ‘아파트 불패 신화’가 공급의 급감 → 다시 부족 → 반등이라는 메커니즘에서 나온다고 정리한다.

- 일본의 “잃어버린 30년”은 집값이 30년간 하락했는데도 지진·내진 설계(신축 선호), 지방자치단체의 임대주택 세제 혜택 등으로 불황 속에서도 꾸준히 새 집을 지어 공급을 이어간 특수성이 있어, 지속 공급이 장기 가격 안정의 핵심이었다는 점을 시사 사례로 든다.  
- 한국에서도 집값 안정을 위해서는 불경기에도 누군가는 계속 집을 지어야 하고, 그 역할을 정부가 할 수 있지만 “무조건 싸게 공급해야 한다”는 여론 때문에 항상 예산을 투입해야 하는 구조가 되어 물량을 크게 늘리기 어렵다고 비판한다.

- 정부가 시세 대비 싸게만 공급하려 하지 말고, **시세 수준에 가깝게 분양하더라도 물량을 꾸준히 공급해 주는 것이 가격 안정에 도움이 된다**는 인식을 사회가 받아들여야, 정부도 손실 부담 없이 지속적으로 공급에 참여할 수 있다고 제안한다.  
- 결론적으로 한국 집값은 “다른 나라보다 잡기 어려운 구조적 요인(땅·도시화·공급 구조·PF)”을 안고 있어 정책을 짤 때 단순한 규제·아이디어로 해결된다고 보기 어렵고, 모두에게 이득인 ‘가격 안정’이 쉽지 않은 나라라는 점을 강조한다.

## 5강 부채: 독인가 득인가

- 드라마 속 이미지처럼 부채는 위험하지만, 현대 경제 시스템 전체가 예금자와 차입자 사이의 **만기 불일치 해소**를 통해 돌아가며, 은행이 여러 사람의 여유자금·필요 시점이 다른 수요를 중간에서 매개해 주기 때문에 가능한 구조라고 설명한다.  
- A(2년 뒤 돈 필요)와 B(3~4년 뒤 상환 가능한 투자)를 예로 들며, 은행이 없으면 서로 직접 거래가 성사되기 어렵지만, 은행이 예금·대출을 ‘돌려 막는’ 구조를 통해 전체적으로 자금이 순환되게 한다고 풀이한다.

- 김치공장 사례에서, 경영 잘하는 사람이 망한 공장을 인수하려면 부채가 필요하고, 그 대출이 허용되지 않으면 좋은 공장까지 사라져 농가·근로자 모두 피해를 입는다고 설명하며, **부채는 생산적 자산 이전·계층 이동의 사다리** 역할을 한다고 강조한다.  
- 부채의 본질은 부엌칼과 같아 “잘 쓰면 필수 도구, 잘못 쓰면 큰 사고”이며, 부채를 없애는 것이 아니라 **누가·어떤 목적에 쓰는지 선별하는 신용평가 시스템**이 발전하는 방향으로 진화해 왔다고 말한다.

- 신용점수는 “어떻게 올리는 요령”을 찾기보다, 평소 경제생활·상환 습관을 반영해 대출 상환능력을 판단하기 위한 지표여야 하고, 건강검진을 앞두고 하루만 식단 조절한다고 결과가 달라지면 그 검사 자체가 잘못된 것과 같다고 비유한다.  
- 개인 차원에서 부채는 **역전·업그레이드**를 위한 도구지만, 그만큼 위험해질 수 있으므로 용도와 상환능력을 냉정하게 봐야 하며, 특히 소비(신용카드 할부·현금서비스 등)용 부채는 ‘좋은 부채’ 범주에 넣기 어렵다고 경고한다.

- 투자에서 부채는 “남의 어깨에 올라타는” 투자(창업·주식)에 레버리지를 곁들이는 방식으로 쓰이는데, 변동성이 큰 주식은 50% 하락도 자연스럽게 일어날 수 있어, 빚을 내 코스피·지수에 투자하면 반토막 시 자기 자본이 전부 날아가는 구조라고 설명한다.  
- 반대로 아파트처럼 가격 변동성이 상대적으로 작고, 하락해도 길게 보통 20~30% 수준에서 조정을 받는 자산은 장기 상환을 전제로 한 **주택담보대출 레버리지** 사용이 현실적으로 가능하다고 구분한다.

- 포트폴리오는 긴 기간에 보면 주식·채권·부동산·금 등 단일 자산만 들고 가는 것과 섞어 들고 가는 것의 “평균 수익률”은 크게 다르지 않은데, 섞으면 자산별 강·약세가 엇갈리면서 변동성이 줄어 복리 기준 실제 성과가 안정적으로 나온다고 설명한다.  
- 사람들은 “돈을 많이 벌기 위해서라기보다 남들만큼은 벌지 못하면 불행해질 것 같아서” 재테크를 하는 면이 크므로, **주변 평균 포트폴리오(예: 한국 가계 평균 부동산 70·금융 30)를 맞추는 것이 심리적으로 매우 중요하다**고 말한다.

- 주변 사람들이 부동산 70·주식 30인 구조에서 부자가 되면, 본인만 예금 100으로 남아 있으면 상대적 박탈감이 커지기 때문에 “세상에서 두 번째로 좋은 포트폴리오는 주변과 비슷한 포트폴리오”라는 표현을 쓴다.  
- 이제 막 사회생활을 시작한 청년은 현금 자산이 거의 없어도, 앞으로 30년 간 벌 예상 소득(예: 20억)을 이미 “미래 현금자산 포트폴리오”로 갖고 있는 셈이므로, 그 미래소득을 상환 재원으로 보고 지금 부채를 일으켜 집을 사는 전략과, 30년 후에 집을 사는 전략 둘 다 이론상 가능하다고 설명한다.

- 다만 건강·직장 안정성에 대한 확신이 낮다면 무리해서 레버리지로 집을 사는 것은 위험하고, 반대로 소득의 지속성에 확신이 있으면 먼저 집을 사고 앞으로의 소득으로 빚을 갚아 “부동산 70 / 금융 30” 구조를 만들 수도 있다고 정리한다.  
- 본인의 추천은 “무조건 빚을 내라”가 아니라, 3~5년 뒤에도 존재할 만한 **변동성 낮은 자산**을 살 때, 상환능력 범위 내에서 고민해 볼 수 있는 것이 투자용 부채이고, 순수 소비를 위한 부채는 가급적 피해야 한다는 쪽이다.

- 한국 가계부채는 GDP 대비 비율·증가속도가 세계 최고 수준(2023년 4분기 기준, 가계부채 약 2,000조, GDP 대비 비율 세계 1위)이어서 분명 우려 요인이지만, 자영업 비중이 높고, 고소득층·부동산 보유층에 부채가 많이 몰려 있어 “즉시 국가 시스템을 무너뜨릴 급성 위기”와는 다르다고 분석한다.  
- 또 가계부채는 국내 가계가 국내 은행에 진 빚이라, 연체·부실이 늘어도 한국 은행·당국이 만기 연장·재조정 등으로 시간을 벌어 ‘IMF 외환위기식 돌발 붕괴’와는 다른 양상으로 관리할 여지가 크다고 본다.

- 국가부채는 현재 GDP 대비 50% 안팎으로 선진국 대비 낮은 편이지만, 한국은 앞으로 고령화 속도가 세계에서 가장 빠르게 진행될 것으로 예상되는 나라라, 향후 복지지출 급증과 함께 국가부채가 빠르게 늘 가능성을 함께 고려해야 한다고 경고한다.  
- 요지는 “지금 수준만 보고 안심·비관하기보다, 인구 구조·복지 수요를 감안해 장기적으로 감당 가능한 재정·부채 궤적을 설계해야 한다”는 것이다.

## 6강 경제위기: 은행이 의심받을 때

- 경기침체·불황은 자주 오지만, **진짜 경제·금융위기**는 “은행이 의심받는 순간”이며, 은행에 대해 예금자들이 대규모 인출에 나서는 뱅크런이 벌어질 때라고 정의한다.  
- 금융위기와 경제위기는 구분되기도 하지만 실질적으로 서로 얽혀 있고, 금융마비(은행불신)가 오면 실물경제 거래가 멈추고, 반대로 대규모 경기악화가 오면 대출 부실로 금융위기로 번지는 구조라고 설명한다.

- 은행의 뿌리는 금 보관소로, 금을 맡기고 ‘금 보관증’을 받은 것에서 출발했고, 사람들이 실제 금을 거의 찾으러 오지 않는다는 걸 본 은행이 금 한 덩이로 보관증을 여러 장 발행하며 ‘부분지급준비제’ 구조가 생겼다고 역사적으로 풀어낸다.  
- 현대 은행도 예금만 있는 만큼만 대출하는 것이 아니라, 대출을 실행하는 순간 차입자 통장에 숫자가 찍히며 예금이 동시에 생기기 때문에, 대출과 예금이 함께 커지고, 이 중 일부가 부실로 고정될 때가 진짜 위험이라고 설명한다.

- 금융감독원과 BIS 규제가 은행 장부를 상시 점검하면서 “부실 가능성이 높은 대출에 대해 자본을 더 쌓게 하는” 역할을 하며, BIS 자기자본비율이 모자라 후순위채 발행·유상증자 등의 뉴스가 나오는 것은 “구멍 날 수 있는 부분을 미리 메우라는 경고”에 따른 조치라고 해설한다.  
- 그러나 아무리 규제가 있어도, 한 번 ‘이 은행 위험한 것 아니냐’는 소문이 나면 예금자들이 몰려 인출을 시도하고, 부분지급 구조상 동시에 다 돈을 줄 수 없으므로, **의심이 현실을 만들어 버리는 위기**가 발생한다고 강조한다.

- 2008년 미국 서브프라임 모기지 사태(리먼 사태)는 신용이 낮은 서민층에게 집담보대출을 확대하고, 그 대출채권을 잘게 잘라 시간이 다른 현금흐름으로 재조합한 CDO를 만들어 전세계에 판매한 구조에서 출발(도박을 한 사람에게 또 사람들이 도박을 하고 또 그 사람들에게 도박을 하는)했다고 요약한다.  
- “120개월 이자 약속을 잘게 쪼개(ex) 월 이자), 바로 다음달 이자만 모아 놓은 상품은 거의 안전해 보인다”는 전제 아래, 이 상품과 그 가격변동에 다시 파생상품·보험까지 덧씌우면서 실제 대출잔액보다 훨씬 큰 파생·베팅 규모가 쌓인 모습을 설명한다.

- 이때 미국 주택가격이 떨어지고 연체율(유가 급등 등)이 올라가자, CDO 가치 하락 → 관련 파생상품 손실 → 이를 들고 있던 금융회사들의 재무불안 → 은행 간 신뢰 붕괴로 이어지며, “도박판 본게임보다 이를 둘러싼 내기판이 더 커진 상황”에서 금융시스템 전체가 흔들렸다고 말한다.  
- 요지는 어느 위기든 형태·이름은 달라도, **핵심은 은행·금융기관에 대한 신뢰가 무너지는 순간**이며, 이때는 단순한 불황과 달리 시간이 해결해 주지 못하고, 정부·중앙은행의 신속한 개입이 필수라고 강조한다.

출처
[1] 우리나라 집값의 비밀. 부채. 아무것도 몰라도 알아두면 돈 버는 공부｜이진우와 경제 마스터 2편｜나의 두 번째 교과서｜알고e즘 https://www.youtube.com/watch?v=n0ggh9zrM2M