1인 부동산 투자 법인 설립 조건/절차 및 장단점

1인 부동산 투자 법인은 일반 주식회사(또는 유한회사)를 혼자 설립해 부동산 임대·매매를 하는 구조이고, 설립 절차는 일반 법인과 거의 동일하지만 세무·부동산 규제가 결합돼 장단이 뚜렷합니다. 특히 취득세·종부세·양도소득 과세 체계가 개인과 크게 달라 “절세 목적만”으로는 오히려 역효과가 날 수 있어, 투자 규모·전략에 따라 선택해야 합니다.treesha.tistory+4​

설립 기본 조건

• 대표는 국내 거주자이고, 세금 체납이 없어야 하며, 실질 사업장을 둘 주소지가 필요합니다.rudolphs.tistory​
• 정관에 “부동산 임대업·개발업·매매업” 등 목적을 명시하고, 주주(1인 가능)·자본금·주소 등을 기재해야 합니다.treesha.tistory+1​
• 최소 자본금 법정 하한은 없지만, 실무상 설립·운영비와 초기 투자 여력을 고려해 1,000만 원 이상을 권장하는 사례가 많습니다.rudolphs.tistory+1​

설립 절차(1인 법인 기준)

1. 상호·사업 목적 결정: 유사상호 검색 후, 부동산 임대·매매 등 목적을 설정.treesha.tistory​
2. 정관 작성·공증: 1인 주주 구조, 사업 목적, 자본금, 임원 등을 정관에 담고 공증 진행.rudolphs.tistory+1​
3. 설립 등기: 관할 등기소에 설립등기 신청(설립등기신청서, 정관, 주주명부, 임원취임승낙서 등).help-me+1​
4. 사업자등록: 설립등기 후 20일 이내 세무서 또는 홈택스에서 부동산임대업 등 업종으로 사업자등록.help-me+1​
5. 사업장·통장·4대보험: 실제 사무공간(또는 임대형 가상오피스 등 실질 사업장) 계약, 법인 통장 개설, 필요 시 4대보험·부가가치세 일반과세자 등록 등 진행.treesha.tistory+1​

세금 관련 핵심 포인트

• 법인 명의 주택은 취득세·종부세·양도세 모두 개인보다 불리한 경우가 많아, “주택” 투자용 법인 설립은 매우 신중해야 합니다.freefinflow+1​
• 예를 들어 법인의 주택 취득은 취득세 중과(대도시, 설립 5년 이내 취득 시 개인의 약 2배 수준 등)와 종부세 기본공제 미적용으로 세 부담이 크게 늘 수 있습니다.joongang+1​
• 반대로 상가·오피스 등 수익형 부동산에서 발생하는 임대소득은 법인세율 구조 덕분에 일정 규모 이상이면 개인 종합소득세보다 유리해질 수 있고, 이익을 배당이나 급여로 분산하는 설계도 가능합니다.hankyung+1​

장점 : 자금 조달(레버리지), 자산 보호 및 승계

• 세율 구조: 일정 수준 이상 이익에서 개인의 종합소득세 고율 구간보다 법인세율이 낮아, 소득을 법인에 유보할 경우 누진세를 완화할 수 있습니다.realbuy+1​
• 자금 조달·레버리지: 법인은 개인보다 대출 규모와 구조를 다양하게 가져가기 쉽고, 외부 투자자 자금 유치나 주식 발행 등으로 투자 규모를 확장하기 유리합니다.naver+1​
• 자산 보호·승계: 부동산을 법인에 모아두면 경영권(지분) 승계로 상속·증여 구조를 설계하기 수월하고, 채권·채무를 개인과 분리해 리스크를 나눌 수 있습니다.hankyung+1​

단점 : 부동산 세제 역차별

• 설립·유지비: 설립 수수료, 법무사 비용, 기장·세무조정 수수료, 각종 공과금 등 고정비가 계속 발생합니다.brunch+1​
• 세무·회계 복잡성: 매년 재무제표 작성, 법인세 신고, 부가세·원천세 신고 등 관리가 필요해, 사실상 세무대리인 비용이 필수에 가깝습니다.brunch+1​
• 부동산 세제 역차별: 법인 명의 주택 취득·보유·양도에 대한 과세 강화로, 단순 절세 목적의 법인 부동산 취득은 실패 사례가 많습니다.freefinflow+1​

언제 1인 법인이 유리한가

• 다수의 상가·오피스·토지를 장기간 보유하며 임대소득을 키우고, 이익을 법인에 유보해 재투자하려는 경우.realbuy+1​
• 개인 소득이 이미 높은 구간(근로소득·기타 소득 포함)이라, 추가 임대소득을 개인 명의로 받을 때 세율이 40% 이상으로 치솟는 상황.hankyung+1​
• 장기적으로 투자자금을 모아 규모를 키우고(타인 자본 조달 포함), 향후 지분 승계·매각까지 고려하는 “사업형” 부동산 투자 전략을 생각하는 경우.naver+1​

1. https://treesha.tistory.com/entry/2025%EB%85%84-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EB%B2%95%EC%9D%B8-%EC%84%A4%EB%A6%BD-%EC%A1%B0%EA%B1%B4%EA%B3%BC-%EC%A0%88%EC%B0%A8-%EC%B4%9D%EC%A0%95%EB%A6%AC
2. https://www.hankyung.com/article/202303292695Q
3. https://rudolphs.tistory.com/entry/2025-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EB%B2%95%EC%9D%B8-%EC%84%A4%EB%A6%BD-%EC%9E%90%EA%B2%A9%EC%9A%94%EA%B1%B4%EA%B3%BC-%EC%A3%BC%EC%9D%98%EC%82%AC%ED%95%AD-%EC%95%88%EB%82%B4
4. https://blog.realbuy.io/posts/124
5. https://freefinflow.com/37
6. https://www.help-me.kr/blog/article/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%ED%88%AC%EC%9E%90%EC%9E%90%EB%9D%BC%EB%A9%B4-%ED%95%84%EB%8F%85-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EB%B2%95%EC%9D%B8-%EC%84%A4%EB%A6%BD-%EC%A4%80%EB%B9%84-%EB%B0%A9%EB%B2%95
7. https://www.joongang.co.kr/article/25011249
8. https://blog.naver.com/tadut/223481591849
9. https://brunch.co.kr/@e9e399859e0a474/23
10. https://zuzu.network/resource/guide/real-estate-agency-establishment/