[터보832] 모든 임차인의 꿈, 스타벅스?

수수료율이 낮아진 것, 점포당 매출이 늘어나지 않는 것(경쟁자도 많아짐).

(물가, 비용은 올라가는데 정체, 주요 입지 토지는 급등)

임대료가 점점 메리트가 사라짐.

매출, 점포수 등 스타벅스는 프랜차이즈 커피에서 압도적 1위.

 

프랜차이즈 카페 브랜드 이용 목적.

'공간(문화)'을 이용하기 위해.

(데이트, 모임, 공부, 독서, 작업 등)

스타벅스의 전략은 투자금을 크게 들어가면서 수수료를 받아갈 수 밖에 없음.

(공간을 이용하는 사람이 많아지면 절대 수익이 나지 않음)

 

회계 장부상 매장 하나당 월 1,280만원(연 1.5억)을 스타벅스는 임차료로 지급하고 있음.

(20~30평대 매장이 아닌 최소 50~70평대임 = '공간'을 임대하기 때문)

서울 핵심지에서는 스타벅스를 임차받으면 수지타산이 맞지 않음.

(대지 평당 1억이 넘어가면 유효성(수지타산)이 없음)

최근에는 수익률이 낮아지면서 '스타벅스 건물주'라는 감성에만 의존할 수 없는 상황.

(트렌드에서 멀어진 전략)

(스타벅스는 최소 7~10년 계약)

불황기, 호황기 타이밍이 중요.

스타벅스는 직영이어서 상권 보호 같은 것도 없음.

커피 가격은 전국이 똑같음.

 

드라이브 스루? 스타벅스가 나가게 되면 임차인을 구하기 힘들어짐.

(건물이 기형적)

DT점이 아니면 매출을 끌어올릴 요인이 없음.

(임대인 입장에서는 장기적으로 엑싯 전략이 유효할까?)

스타벅스보다 더 고급스러운 카페도 개인 카페도 점점 더 많아짐.

 

다만, 가시성이 높아져서 전체 건물을 살리면 유효할 수 있음.

(임차인이 8~9개층 반대로 꼬마빌딩은 유효할 수 없음)

 

ex) 월매출 2억 X 수수료율 0.11 X 12개월 / 건물원가 95억 - 보증금 5억 = 수익률 2%대 후반.