[빌사남] 더 이상 강남도 빌딩 시장 안전지역이 아닌 이유

빌딩 거래량은 상승했지만 임대 시장은 좋지 않음.

빌딩 거래량을 비교하면 2분기 같은 경우 작년보다 2배 정도 거래량이 상승함.

상승한 이유 중에 가장 큰 것이 '금리 인하'

금리가 5~6%대에서 3~4%대까지 내려감.

(= 빌딩 거래량 상승)

 

임대시장은 폐업률이 10% 정도.

소매업이나 요식업 등 업종은 폐업률이 20%까지.

신규 창업 폐업률은 80%까지 늘어남.

10곳이 창업하면 8곳은 문을 닫는 것.

ex) 카페가 너무 많음, 인건비/재료비 상승.

 

최근에 기업들에서 신규 투자 유치가 어려워짐.

(= 사무실 규모가 줄어듦)

테헤란로에 프라임급 빌딩들은 공실률이 높지 않음.

그런데 이면은 공실률이 높음.

(기사는 보면 역대 최저다? 프라임급 빌딩 기준임)

 

[매각 사례 2가지]

2022년도 호황기 때 80억에 매입, 시장이 안 좋을 때 72억에 매도.

(취득, 금융 관련 비용 다 포함하면 10억 넘게 손해)

 

2022년 103억에 매각 완료.

2년이 지났는데 임차인을 못 구하고 있음.

(2021년도 임대 시장은 너무 좋았는데 금리가 오르면서 시장이 안 좋아짐)

 

현재 빌딩 트렌드 : 좋은 위치 건물 + 급매.

임대 같은 경우도 임대료를 매우 낮춘 좋은 위치, 렌트프리 빌딩들만 임대가 됨.

(임차인 모시기가 쉽지 않은 상황)

 

코로나 때 금리 0~1% 시절은 말도 안 되는 시장이었음.

 

현금이 총 매매가 대비해서 30~50% 현금을 보유해야함.

(공실 등 최악의 경우를 먼저 대비해야함 - 리스크 관리)