[주언규] '이것' 안 보고 건물 사면 호갱 되는 8가지

220억 건물 5개 매매.

용산, 강남, 마포를 중점적으로.

'후회하는 투자'와 '후회하지 않는 투자'.

 

1. 거래량.

초보일수록 거래량이 높은 '지역'에 사야 함.

그래야 '자기 가치'의 거래가 됨.

임대수익은 현재의 가치를 반영하는데 매매가격은 그렇지 못해 버림.

적정 가격에 샀다가 적정 가격에 팔려면? 거래량이 높은 곳에 해야 함.

'거래량'이 적은 시기에 사서 많은 시기에 팔아야 함.

(왜곡되게 싸게 사서 비싸게)

 

2. 위반건축물.

과태료가 나옴.

임대료 증가분이 더 좋다? 과태료를 내면 됨.

그런데 문제는? 과태료가 계속 올라감.

복원 공사를 하면 월세가 빠지고 매매 가격도 빠짐.

(현금흐름할인법)

건물 가격은 논리 싸움임.

복원했을 때를 따져서 환산 수익률로 해서 협상을 할 수 있음.

 

3. 대출.

대출이 80%가 나와도 50%만 뽑아야 함.

(고금리 장기화를 대비)

부동산은 힘든 시기에 버팀목 역할을 해줘야 함.

그런데 대출을 많이 하면 대미지가 되어버림.

'금융 환경'이 변할 수도 있고 '사업 환경'이 변할 수도 있음.

(스스로 컨트롤할 수 없는 영역)

'절반의 영끌(반끌)'을 해야 함.

'현금'이 여러분을 지켜줌.

 

4. 부동산에서 준 임대수익률을 믿으면 안 됨.

부동산에서 뽑아준 리스트만 보면 안 됨.

넓게 받아보면 그 정도 입 지면 4~5% 수익률도 수두룩할 수도 있음.

 

5. 수익률.

좋은 이유를 말한다고 해도 옆건물과 엄청 차이가 날 수 없음.

일시적인 수익률일 수도 있음.

(임차인 입장에서 봐야 함)

 

6. 주차.

건물의 인프라도 중요하지만 공영주차장이 있으면 더 좋음.

(임차인 입장)

운영 측면에서 임차인을 유치하는 데의 경쟁력.

 

7. 시세.

가지고 있는 정보 안에서 상대평가를 할 수밖에 없음(정보 비대칭).

향후 시세 전망은 중개인의 역할이 아님.

'실거래가'를 계속 찾아봐야 함.

 

8. 매물 출하 시기(제철 매물).

매물이라는 것도 묵은 매물도 있음.

(안 사는 것이 나음)

'매물 등록 시기'가 중요함.

좋은 것은 나오자마자 없어짐.

자료가 좋을수록 안 좋은 매물일 수 있음.

오히려 좋은 매물은 임차인 현황 파악 협조가 안됨.

오히려 '급매'는 시장에 바로 던져버림.

(꽁꽁 숨겨두지 않음)

 

거래 '사인'을 하고 나면 '자신'이 '책임' 져야 함.

건물사면 아는 동네를 사고 싶어 할 것임.

그런데 '강남'에 사야 함.

(건물 사는 곳이 많은 곳 - 법인, 부자가 제일 많은 곳 → '거래')

 

금융 상황이 안 좋을 때 오히려 싸게 살 수 있음.

(아무나 못 살 때 사서 누구나 살 때 팔기)