[부룡의부지런TV] 부린이들의 99% 실수

건설 시는 손해 보는 장사는 안 함.

건설사 입장에서 분양가를 봐야 함.

원가를 감안하면 가격이 떨어지기 힘듦.

(최대 할인율을 보면 됨)

인플레이션이 심한데 지금 분양가가 낮아지기를 바라고 있음.

원하는 가격 수준으로 기다리면 안 됨.

정식 분양가는 주변 시세(준신축)에 따라갈 것임.

입지가 안 좋은 곳은 초토화가 될 것임.

24평 기준 1억이었던 것이 20년 후 10억대가 됨.

적정 할인 분양은 되어도 급하게 떨어지지 않을 것임.

 

투자를 할 때 목적이 있어야 함.

1. 수익 극대화냐? 2. 안전한 투자냐?

 

자신이 처해진 상황을 가지고 세상을 이용해야 하는데

처해진 상황에 세상이 맞춰지기를 기대하면 안 됨.

 

부동산 사이클에 따라 다르게 대처해야 함.

(상승기, 하락기, 혼돈기)

변화가 계속 일어나는데도 불구하고 나에게 맞춰지길 바라면 안 됨.

* 수도권은 늘 수요가 있고 사람들이 선호함.

 

[지역 투자 시 고려사항]

1. 사이클 2. 공급 물량 3. 수요자들의 움직임.

* 수요자들은 수도권, 광역시로 움직이려고 함.

 

'본질'을 봐야 함.

바닥을 다지고 상승을 할 때는 대외변수를 안 봐도 됨.

수요가 기하급수적으로 늘어나기 때문임.

그러다가 상승이 진행되고 살 사람이 다 사면?

이럴 때는 주저하는 사람들이 생기는 가운데 외부 변수들은

우리 생각을 엄청나게 고빈드설베 만듦.(수요 위축)

* 떨어진 체력 + 외부 변수 = 엄청난 충격

 

입주 물량 부족으로 전세가가 오른다고 투자 포인트가 아님.

여러 가지 변수에 의해서 그냥 일직선으로 오르는 것이 아니라

오르내리면서 몇 개월간, 몇 년간 우상향을 함.

 

서울이 과거 2009년부터 2016년까지 계속해서 올랐음.

그래서 전세가율이 40%에서 80%까지 오름.(5~6년 걸림, 침체장)

이 시기에도 갭투자자들은 투자를 했기 때문에 

침체장이라고 투자를 못하는 것은 아님.

 

상승이 있으면 하락이 있고 과열이 있으면 식는 구간이 존재함.

그러면서 중장기적으로 보았을 때 '방향성'이 나타남.

 

직전에 너무 많이 오름(유동성) + 금리 인상 = 수요 위축.

(주식처럼 부동산이 20~30%가 급락함)

* 부동산 시장은 상대적으로 탄력적이지 않음.

** 정부가 가만 놓아두지 않음.

원래 상급지들이 반등장 때 먼저 튀어오름(기본 원리)