[부룡의 부지런TV] 입지 밖에 모르면 10년 투자해도 돈 못 벌어요

금리 동결은 '경기 침체'를 두려워한 것임.

(금리 격차, 가계 부채보다)

미국이 금리를 올렸다고 따라가기는 녹록지 않음.

 

부동산을 금리와 연결시키는 것은 '자신의 입장'임.

지금 사람들이 과거로 돌아가고 있는 느낌임.(심리)

 

[투자심리 회복이 너무 가파르다]

'사자 심리가 21개월 내 최고'

'자재, 인건비 치솟는데 분양가는 못 올려... 주택 대란 불 보듯'

'서울 아파트거래 10건 중 1건이 신고가' = 9건은 신고가가 아님.

'휴가철 이례적 청약 열기... 경쟁률 3배 쑥'

'분양가 더 오르기 전에 묵혀둔 돈 꺼내더니 올인'

 

'급등'과 '반등(회복)'은 '기준점'에 따라 다름.

분양가가 올라갔는데 추격매수가 오지 않으면

'미분양'으로 남고 다시 '분양가'를 내리게 될 수 있음.

건설사 수익 ↓ > 공급  ↓ > 전세 ↑.> 매가 ↑

 

[조금씩 회복되는 지방 부동산 시장]

'미분양 무덤 대구 2주째 상승'

'지방 부동산 시장 광역시 중심으로 회복 중'

'부산도 고분양가 논란에도 완판'

'전주, 춘천 아파트 완판'

 

광역시(입지)가 먼저 오르고 있음.

광역시 외 지역은 모니터링을 잘해봐야 함.

양극화의 모습인데 또 한편으로는 물량이 줄어든 지역의

기본 실수요들이 반응을 해주고 있음.

* '입주물량(본질)'을 돌이켜봐야 함.

 

[여전히 꿈틀대는 갭투자 시장]

'전셋값 고공행진에 갭투자 폭증'

'분당에 몰린 갭투자족... 리모델링이 불 질렀다.'

 

입지를 고려하지 않은 '외곽'으로 돈에 맞춘 몰려다니는 '투자'를 하면 안 됨.

(시장이 안 좋아지면 물려버림.)

 

[여전히 남아있는 시장 리스크]

'올해 건설사 2,000곳 문 닫았다... 부도업체 9곳 줄도산 공포'

'정부 가계부채 억제, 부동산 시장 영향은?'

'브릿지론 연장 안돼 PF 위기 현실로.'

'50년 만기 주담대 사라진다... 나이 제한, 판매 중단 나서는 은행'

 

대기업들은 문을 안 닫았지만 건설 경기가 안 좋고

가계부채 억제하겠다고 정부가 이야기를 하고 있음.

그런데 사람들은 분양권이나 갭투자로 단타를 치려고 하고 있음.

'돈 줄'을 줄이면 시장이 위축됨.

일본의 잃어버린 30년도 유동성 긴축으로 나타난 것임.(버블 붕괴)

결국 유동성 회수 작업이 나오면 문제가 될 수 있음.

지금은 돈이 없는 사람들이 할 수 있는 곳이 분양권과 갭투자(외곽) 임.

그러면 수요가 늘어나서 단기적으로 늘어날 수 있으나

입주할 때 문제가 발생함.(입주물량 영향) - 다주택자들은 못 움직임.

실수요(특례보금자리론, 만기 50년 대출)

 

정부가 취득세 완화한다는 이야기는? (전세 급등 방어)

시장이 엄청 안 좋을 때 이야기가 나옴.

취득세 완화가 바로 나오기는 힘듦.

전세가율이 50~60% 정도가 되어야 함.(지금은 30~40%)

* 집사서 돈 벌어라는 이야기.

몰려가는 투자를 하더라도 앞으로 그 지역의 '입주 물량'을 봐야 함.

[끌려다니기보단 매도를 위한 본질에 충실]

'서울에 들어갈 집 없어진다... 내년 아파트 입주물량 '역대 최저''

'입주물량 폭탄 대구, 나 홀로 50%대 입주율 지속'

'상반기 전국 건축 인허가, 착공 줄줄이 감소.'

'아파트 착공 반토막 3년 뒤 전세난 우려'

 

입주 물량이 터지면 싸게 살 수 있는 기회가 주어짐.(입지보다)

앞으로 2~3년간 물량의 포인트를 보고 자금에 맞춰서 투자해야 함.

'입지'를 처음 보는 시장은 아님.(상승장 X)

'적절한 수익률'과 '안정적인 리스크' 없는 투자가 되어야 한다면?

'물량의 흐름'을 봐야 함.

 

몰려다니는 '수요의 증가'는 '매도 물량'의 증가로 나타날 것임.

* 과거의 지식산업센터, 생숙, 아파텔처럼(대체재)

 

이제는 길게 보는 투자를 해야함.(투자의 본질 변화)

* 2~3년 뒤 입주물량.