[TV러셀] '영끌'했다가 피눈물 흘린 40살 사업가 건물주 (오렌지커스텀)

2021년도 6월에 68억 원에 매입함.(대출 60억)

60억 영끌.

90%가 넘음.

당시 금리가 1~2%였음.

메인 자리가 지금 공실이 된 지 6개월임.

알짜배기로 구조조정을 함.

대지가 130평, 평당가가 5,500만 원.

2종 일반 주거지역.

용적률 인센티브로 240%까지 했음.(원래 200%)

'공간 활용도'가 좋은 건물이라 매입을 함.

 

변동 금리 4%, 90% 영끌.

1년에 2억 4천이고 이자만 2,000만 원.

고정 지출은 1억 정도.

건물에 60억 집에 14억 자동차 리스 총 6억.

80억 정도 대출이 잡혀있었음.

4,000만 원 정도 나갔음.

건물 같은 경우 이자가 7%까지 올랐음.

 

50억 건물 담보 + 8억 아파트 담보 + 2억 신용대출.

 

겉모습만 번지 지르르하게 보여주기보다는 실제 삶을 오픈하는 것이 속이 편함.

누가 협박한 것도 아니고 고통을 감내해야 함.

기분 나빠할 상황이 아니라 해결을 해야 함.

 

건물을 살 때 1 금융권에서 안 나옴(탁감가)

리스크가 너무 컸기 때문임.

농협, 수협, 새마을금고 등이 공격적으로 해줌.

거의 2년이 되었는데 '탁감가'가 81억까지 올라감.

우선 원금을 줄이고자 했음.(월 부담 고정시키기)

 

사업이 어려워지면서 망할 수 있다고 생각해서

가지고 있던 것, 주식, 회사지분, 골프회원권, 차량을

헐값에 다 정리함.(손해 5~6억 원) - 지금 안 팔면 자산을 처분했음.

(안 팔았으면 더 조급해져서 아마 잘못된 의사결정을 했을 수도 있음.)

올해 경기가 안 좋아질 것이라는 것에 '베팅'을 했음.

사업은 결국 '베팅'임.

 

지금은 '몸집 줄이기'를 하고 있음.

 

시설, 권리금, 애정을 포기하고 나오기가 힘듦.

상승기 때는 제대로 받을 수 있는데 하반기 때는 영업장 가치를 버려야 함.

그래서 계속 '버티기'를 했음.

* 어차피 '미래'를 알 수 없음.

 

'건물주'가 되었을 땐 엄청 좋았음.

그런데 2층 세입자가 바로 떠나면서 보증금을 내주고

수리나 여러 가지를 하면서 공실들이 있었는데 '철거'하고

다시 만드는 '과정'이 힘들었음.

 

건물 사면 돈이 더 들어감.

* 건물의 가격 + 취득세(4.6%) + 수리보수 + 임대료 대비 이자

68억 건물에 2년 동안 부가적으로 8억이 더 나옴.(원가는 76억)

* 소방점검 - 소방 시설

건물을 공부 안 하고 사면할 게 엄청 많음.(수업료)