[부동산김사부TV] 분당 전세가 상승으로 반전! 전세가 나비효과 일으킨다!

역서네 난이 지속되고 있는 지금의 상황.

그런데 전세가가 상승하고 있는 곳이 있음.

완만한 상승이 아니라 '급등'.

분당, 리모델링 이주 수요로 전세가가 상승.

이주 발표 나자마자 전세 1억 오름.

 

1. 분당의 특수성 : 학군지.

학구열(극성)이 뛰어난 부모님이 많다는 뜻임.

'그 지역을 벗어나기 어렵다!'

이주 수요들은 거의 분당을 벗어나지 않음.

수요는 늘고 전세가는 제한적.

 

2. 주변에 물량이 매우 많은 것은 아님.

가격 상승 요인이 될 수 있음.

 

3. 바닥을 벗어나기 시작한 시장 분위기.

다시 바닥을 찍기는 어려움.

'강보합' 형태로 갈 것임.

전세가도 마찬가지.

 

<< 전세는 왜 이렇게 떨어졌을까? >>

 

'이자(금리)'의 상승 때문임.

지금은 '상단'을 찍었다고 볼 수 있음.

세입자를 위한 '특별 금리 상품' 등이 나올 수 있음.

그리고 '고금리에 대한 내성'이 생겨버림.(익숙)

 

'수요'와 '공급'.

2025년부터 적정물량에도 못 미치는 공급이 예상됨.

 

임대차 3 법이 가져온 '부작용'이 해소되는 과정.

임대차 3 법이 억지로 전세가를 누른 것이었음.

전세가를 누르다 보니 규제에서 벗어난 지역은 훨씬 올랐음.

그래서 전체적으로 보면 전세가가 폭등한 것처럼 보였음.

(가격의 '이중' 구조.)

지금은 '일원화'되고 있는 수준임.

임대차 3 법('2022년 - 고점'이 마지막)으로 인한 물량이 2024년에 소진됨.

- 2022년도에 높은 전세를 준 물량은 많지 않음.

 

< 분당 >

1,000세대 넘는 단지에서 이주 수요?

아주 물량이 적으나 '시장 분위기(바닥 찍고 올라가는 힘)'와 맞물릴 가능성이 높음.

'분당'이라는 곳은 '부동산적 특수성'이 있음.(파급효과가 큼.)

주변에 물량도 많이 포진되어있지 않음.

(수지, 판교, 광교 등에 조금씩 있음.)

 

분당 전세가의 '나비효과'.

'고수'는 몇수 앞을 내다보고 '하수'는 눈앞만 봄.

그리고 영원히 계속될 줄 알고 있음.

'여러 시나리오'별 '전략'을 가지고 있어야함.