[후랭이TV] 상가 투자의 핵심, 상가는 '수익률'이다 (구만수)

부동산은 모든 것을 상식선에서 생각하면 됨.

은행에서 1억을 맡겨놓으면 매년 1,000씩 준다?(10%)

이자액, 과거에는 그랬음, 1990년대.

그럼 뭐 하러 수익형 투자합니까?

상가 수익률이 높다 하더라도 상가 수익률이 10%?

1년에 1,000만원씩 나온다고 쳐도

은행은 리스크(공실, 돈 떼일 위험 등)가 없음.

은행에 맡기는 것이 나음.

 

10%에서 왜 지금까지 꼬마빌딩도 그렇고 상가가 왜 괜찮았냐?

계속적으로 기준 금리가 내렸기 때문임.

기준 금리가 10%에서 3%까지.

쭉쭉쭉 내려서 1%까지 내리니까 시장 참여 플레이어가

상가를 투자하는 사람이 어떤 생각을 할까요?

기준 금리가 계속 내려가니까 금리 2배를 받고 싶어 함.

은행에서 보통 정기예금 2% 정도 주었음.

(+세금 15.4%)

'요구 수익률'이 계속 떨어졌기 때문에 상가의 가격은 환산해서

'수익환원법' 금액을 많이 받을 수 있었음.

 

이자의 2배 정도 수준에서 환산해서 매매가격이 정리가 됨.

이제 앞으로는? 금리가 올라갈 것임.

시장 참여자 플레이어가, 내 뒤에 사줄 사람이 줄어들 수밖에 없음.

 

결론적으로 좋은 상가는 어떤 상가냐?

수익률을 가지고 매매 금액이 정해진다고 보았을 때

그냥 들고 있다고 해서 오래 가지고 있다고 상가는 올라가지 않음.

철저히 '수익률'이기 때문임.

(재개발, 재건축돼서 뜯겨 나가면 프리미엄이 붙겠지만)

가치가 상승하려면 월세를 올려받아야함.

그럼 월세를 올려 받기 위해서 중요한 것은?

'로케이션', 사람들이 집중되고 동선이 집중되어서

임차인이 장사가 잘되어서 월세를 올려도 잘 줘야 함.

 

월세가 올라가는 방법은?

로케이션이 좋아서 사람이 집중되고 있든가.

앞으로 집중될 여지가 많다든가.(교통 호재, 횡단보도 등)

이런 아주 어떤 상황들이 벌저여야 함.

아니면 뒤에 뭐 대규모 직장이 들어온다든가.

인구 집중이 되는 어떤 그런 시설들이 온다든가.

 

아니면 스스로 바꾸는 것.

'리모델링'.

그렇게 하기 위해서는 '자본'이 투입됨.

그러면 '수익률'이 깎임.

투입한 자본에 비해서 올라오는 수익률이 낮을 수 있음.

 

구도심 상가는 월세 현황 4~5% 등 다 나와있어서 거래를 함.

임차료를 밀리지 않고  줄 수 있는, 지속될 수 있을까?

상가는 하나만 보면 됨.

철저히 월세 주는 사람이 계속 열심히 잘하고 장사가 잘 될 수 있을까?

그렇지 않으면 월세를 줄 수가 없음.

 

외부적으로 '금리'가 올라가면 올라가는 만큼의 

'2배만큼의 월세 수익률'이 나와야지만 산 가격하고 똑같이 팔아먹을 수 있음.