부동산 매매와 임대를 선택시 경우의 수를 따져보자

부동산이 내릴까 오를까를 알 수 있을까? 알 수 없다.

알 수 있다면 투자를 할 수가 없다.

모두가 예측 가능한 영역에서는 초과수익이 나지 않기 때문이다.

그렇다면 부동산 투자 시 무엇이 중요할까?

과감한 결단력이 중요하다.

나의 자금여력이 된다면 과감하게 투자를 해야 한다.

여기에는 간단한 이유가 있다.

부동산은 필수재이면서 임대시장(전세)이 존재한다.

사람들이 돈이 없다고 길바닥에 나앉을 수 없고

매매가 안되면 대신 전세라는 임대를 활용할 수 있다.

우리는 예측은 불가능하니 대응의 영역으로 집중해야 한다.

과연 나의 의사결정(매매와 임대)에 의한 최악의 시나리오는 무엇일까?

매매가가 상승하냐 안 하냐 전세가가 상승하냐 안하냐

위 시나리오을 가지고 복합적으로 예측할 수 있다.

기회비용 부분은 제거해보겠다.

[매매]를 선택 시

1. '매매가'가 상승하고 '전세가'가 상승한다. - 매우 좋다.

(둘 다 상승했으니 말할 필요가 없다.)

2. '매매가'가 상승하고 '전세가'가 하락한다. - 좋다.

(매가 상승으로 수익이 났지만 역전세와 전세가 하락으로 인한

매가 하락의 조짐 가능성이 있다.)

3. '매매가'가 하락하고 '전세가'가 상승한다. - 나쁘지 않다.

(수익을 잃었지만 전세가가 상승하면 투자금을 회수할 수 있고

전세가가 매매가를 밀어 올릴 가능성이 있다.)

4. '매매가'가 하락하고 '전세가'가 하락한다. - 매우 나쁘다.

(둘 다 하락했으니 말할 필요가 없다.)

[임대]를 선택 시

1. '매매가'가 상승하고 '전세가'가 상승한다. - 매우 나쁘다.

(둘 다 상승했으니 말할 필요가 없다.)

2. '매매가'가 상승하고 '전세가'가 하락한다. - 나쁘다.

(향후 매매 시 매매가를 더 올려야 한다.)

3. '매매가'가 하락하고 '전세가'가 상승한다. - 나쁘다.

(향후 전세 만기 시 전세가를 더 올려야 한다.)

4. '매매가'가 하락하고 '전세가'가 하락한다 - 매우 좋다.

(둘 다 하락했으니 말할 필요가 없다.)

위 8가지 결론을 도출해보아도 '매매'를 선택하는 것이

각종 시나리오별 경우의 수를 따져보았을 때 유리하다.

그리고 전세가는 매매가보다 의외로 예측 가능하다.

(가수요가 없기 때문이다, 순전한 실수요이며 인플레이션에 민감하다.)

재고 및 신규 입주물량을 파악하면 방향성을 어느 정도 예견할 수 있다.

 - 사람들이 원하는 곳에 공급이 있는가?

인구가 하락하더라도 서울대는 미달 나지 않는다.

 - 화폐가치가 꾸준히 하락하고 있는가?(테이퍼링과  저금리)

위 내용을 살펴보면 중요한 것은 부동산 가격이 오르내림이 아니고

나의 감당한 선에서 자금을 동원(대출 등)하여 입지가 좋은

(전세가율이 높은 - 실수요가 많은)

지역의 아파트를 선별하여 투자가 가능한지 여부이다.

가능하다면 과감히 투자해라.

어차피 실거주하면 좋고 아니더라도 감당이 가능하다면

가격은 장기적으로는 상승하기 마련이다.

그나마 부동산이 하방경직성이 강한 투자 상품임을 잊지 말자.

그리고 우리는 자본주의 시스템에서 존재한다는 것을 잊지 말자.