[부룡의 부지런TV] 부동산 투자, 전세가율 하락 갭투자도 끝인가?

 

[이번주 시장 분위기.]

<< 시장 분위기 >>는 몇 주간 걸쳐서 몇 개월에 걸쳐서

움직임이 이어지는 것들을 신경 쓰고 봐야 함.

그 부분을 생각해야 됨.

3주째 하락폭이 줄어들어 조급함을 느끼는 사람이 있을 것임.

눈에 보일 정도로 움직였다면 투자하는데 큰 문제가 없었을 것임.

원래 '시장 흐름'은 '조금씩' 움직임.

강남이 움직이면 마용성이 움직이고 분당 움직임 등을 봐야 함.

 

시장의 움직임을 모르는 사람 입장에서는 '뒷걸음질'?

사실상 당연한 현상임.

'급매물'을 저렴하니까 샀는데 누가 샀다면 '간 보기'가 나옴.

 

집값 반등할까요? 설왕설래가 많아 혼란스러움.

투자자 입장에서 보게 되면 투자처는 올라가면

주변으로 확산하고 떨어지면 투자를 안 하면 됨.

여유 있게 주변부를 보면서 투자 진입 시기를 판단해야 됨.

 

어찌 되었든 시장 자체가 조금씩 살아나고 있음.

금리가 올라갈 것이다? 보다 시장 자체가 어떻게 흘러갈 것인지 봐야 함.

 

[ 가격이 싸면 사람들은 관심을 가짐.]

'심리적으로 위축'되었던 부분이 풀어지면서

'가격이 저렴'하니까 '투자'를 하게 됨.(안전마진 - 기대심리.)

 

입주권 부분도 가격이 싼 것에 대한 관심임.

앞으로 10년간 급매물 투자라는 것에 익숙해져야 함.

 

경매엔 몰리고 매수는 눈치 싸움.

굉장히 높게 책정되었던 가격이 떨어지고 있음.

그 상태에서 더 싸게 산다면? 경매에 몰리는 것은 당연함.

 

분위기가 서서히 '급매물 투자'로 흘러가고 있음.

 

여러 가지 기사를 보고 연계를 시키면 시장 분위기의 흐름을 알 수 있음.

 

[역발상에서 기회가 나옴.]

많은 사람들이 신문 기사에 따라서 움직임.

그런데 이제부터는 급매물을 찾기 위해서는 생각을 바꿔야 함. - 역발상.

 

그 돈이면 서울 아파트 전세 산다? 일반인의 패턴임.

조금 더 싸게 살 수 있는 방법은 '경매'임.

누군가는 빌라밖에 못 들어감.

오히려 분위기 때문에 낙폭이 과대한 '빌라' 시장에 들어가는 것이 '기회'임.

2009~2010년 경매 시장에서는 빌라가 유행했음.

여기에 계속 흐름에 맞춰 움직이기보다 '역'으로 나가야 됨.

 

광명 분양 폭탄? '역발상'으로 해야 됨.(손실회피 성향을 이겨야 함.)

광명이라는 곳은 상당히 좋은 곳임.(본질 가치.)

기축 아파트들도 가격이 떨어지거나 일반 미분양 중에서도 '기회'가 생길 수 있음.

할인 분양? 기축 아파트들이 거래가 멈추었을 때 싸게 들어갈 수 있다면?

시간에 투자한다면? 장기적으로 선호하는 곳에 들어가는 것이 좋음.

 

월세를 충분히 받을 수 있다면 '낙폭과대 오피스텔'이 좋을 수 있음.

 

[낮아지는 전세가율, 갭투자 앞으로 가능할까?]

전세가율이 낮아져서 갭투자가 힘들어진다?

이 부분에 대해서 다른 식의 의견을 드리고자 함.

갭투자를 하는 이유는 소액투자가 가능하기 때문임.

(빠르게 많이 벌고 싶은 마음.)

 

'갭투자'는 좀비임, 아무리 해도 없어지지 않음.

'본능' 자체가 소액 투자를 하고 싶어 하고 절대수도 많기 때문임.

그런 환경이 오면 갭투자에 대해 생각할 것임.

지금 할 수 없어도 '시간'에 투자해야 됨.

(부동산 투자는 원래 중장기 투자임.)

 

< 과거 상황 >

2011년 기사를 보면 서울서 전세에서

매매로 바꾸려면 3억 2,000천만 원이 있어야 되었음.

바꿔 말하면 예전이나 지금이나 전세가율(50% 미만)이 떨어진 시점이 있었음.

- 매매 가격이 상승하면 당연히 전세가율이 떨어짐.

2009년 기사를 보면 집값, 전셋값 격차가 줄었다는 말이 있었음.

(갭투자에 관심이 많았기 때문에 기사를 썼음.)

최근 전세가율 70~80%는 정상이 아니었고 과거 낮았다가 다시 올라온 것임.

서울 아파트를 천만 원 갭으로 살 수 있었던 시절로 갔었음.

매매가 전세비율은 오르고 떨어지는 상황이 꾸준히 반복됨.

1998년~2022년. < 30년 >

매매가가 쭉 오르다가 버블이 꺼지고 하락으로 턴하면

사람들은 전세로 돌아서면서 전세가가 상승함.

금융위기가 오기전(2002년~)까지 집을 사지 않으면 안 된다고 과열이 되어

매매로 이전되어 전세가율이 또 떨어짐.

지금도 마찬가지임.(집 사야될 수요가 전월세 수요로.)

2009년 이후 집을 또 안사니까 전월세로  + 건설사들도 집을 짓지 않음.

그 결과 '전세 대란'이 만들어지고 '갭투자 환경'이 조성됨.

상승장에서는 전세가율이 떨어질 수밖에 없음.

(매매가 상승, 상승장 때 착공한 입주물량 과다 > 역전세난.)

집을 안산다면 '전월세'로 갈 것이고 '입주물량'도 떨어짐.