[부룡의 부지런TV] 미분양 쌓이는데 분양권 시장 괜찮을까?

 

뉴스 기사 자체만 보면 안 됨.

'추세'를 봐야 함.

'1.1.3 대책 약발 끝, 6주 만에 다시 낙폭 확대'

시장 분위기가 좋지 않아서?

숨 고르기, 급매를 잡으려고 들어와서 거래가

잘되는 가운데서 주춤해지는 가운데서 급매물이 거래가 안 돼서 낙폭 확대?

'1.3. 대책 효과 모락모락, 송파 헬리오시태 한 달 새 20건 거래'

'석 달만에 거래량 2배... 서울 아파트 급매 사라진다.'

 

기사의 내용이 다른데 무엇을 믿어야 할까요?

시장에서 분위기가 나빠졌을 때는 그 이후의

전환, 정부 규제 완화로 '거래량 변동폭'을 봐야 함.

주변으로 번져나가느냐는 보고 '기다려야'함.

(급매물을 보고 상급지로 단계별 이동.)

시장 분위기가 엄청 안 좋을 때가 '바닥'임.

 

'최대 5억 특레보금자리론 이례적 흥행, 벌써 10조 넘겼다.'

'둔촌 주공 전용 84 계약률 100%, 부적격 없으면 줍줍도 없다.'

'윤석열표 첫 공공분양에 1만 5천 명 몰렸다.'

'2 주택자 규제지역 LTV 40%까지, 주담대 규제 더 풀린다.'

 

'침체장'에서도 거래가 됨.

(주변 시세 대비 싼 것만.)

앞으로도 '급매물'에 포커싱을 맞춰야 함.

 

'기본형 건축비 1.1% 올라... 분양가 상승 압력 여전.'

- 원자재 가격 상승, 금리 상승에 따른 건축비 상승.

'미분양 쌓이는데 뛰는 분양가... 청약 한파 부채질 우려'

분양가 계속 오를까요?

분양가가 오른다는 것은 변함이 없는데 어떻게 '대처'할 것인가가 중요.

2007~2008년 원자재 가격 폭등으로 분양가가 올라갔음.

분양가가 오른다고 마음대로 사야 되는 것은 아님.

분양이 안되기 때문에 아우성을 쳐서 올라간 것임.

(시장 분위기가 안 좋음.)

2008년에도 1~2년 사이 미분양이 급증하였음.

비싸더라도 분양권 전매가 가능한 곳으로 움직였음.(양극화)

- 분양가가 높아서 가격이 오르지 못했음.

미분양이 늘어나는 상황에서는 '해소'가 선행되어야 함.

고분양가는 주변 시세 대비 비싸서 '프리미엄'이 안 붙을 수 있음.

미분양 증가/감소 추세를 봐야 함.

전매제한, 양도세 완화 등 해소된 다음에도 '추세'를 지켜봐야 함.

과거 반포 자이, 래미안 퍼스티지는 미분양이 났어도 엄청나게 오름.(좋은 입지.)

 

시장 상황(상승/하락장)에 따라 투자 전략이 먹힘.(갭투자, 분양권 등)

미분양이 쌓이는데 분양권 투자는 그렇게 좋지 않음.

 

시장의 흐름 속을 봐야 함.

가격이 거품이 빠졌을 때(상승 초입) 투자하는 것이 베스트임.

(확률 게임.)