[렘군] 부동산 투자의 정석, 지금 부동산은 하락장이 아닙니다 (/김사부)

< 현재 부동산 상황 분석 >

 

지금은 명백한 '조정장'임.

전체적인 상승장이 빨리 오지는 않을 것임.

2015년부터 올라왔기 때문임.

잠깐 조정을 받고 올라간다? 불가능에 가까움.

다만, 조정장이라고 해서 한도 끝도 하락한다는 뜻은 아님.

대부분의 부동산 '약보합세'를 유지하되 일부는 '완만한 상승세'를 보일 것임.

전체 '평균 상승률'로 보기 때문임.

일부 투자성이 있는 것은 완만하게 오를 것임.

 

핵심 키는 2가지, '대출'과 '금리'임.

+ 겹겹이 쌓인 규제.

규제를 뚫고서 갔지만 금리가 올라가서 제자리를 찾은 것임.

그리고 임대차 3 법, 삽질을 한 것임.

억지로 시장을 누르니 '이중 구조'가 되어버렸음.

(시장 경제에서는 안 좋은 것임.)

'이중 구조(가격차이가 심함.)'는 어차피 없어져야 하는데

'외부 변수(금리 인상 등)'로 아래로 내려갔고 매가도 끌어내린 것임.

 

< 금리와 규제로 보는 미래 부동산 >

 

금리 같은 경우도 압박을 했지만 피부로 느끼는 분은 알 것임.

사업자 대출이 6.9% 였는데 벌써 불과 지난주 5.7%대로 떨어짐.

금리가 원인이었는데 그 원인이 바뀌면 부동산 시장은 바뀔 것임.

규제도 이제 다시 원상태로 가면 환경은 좋아질 것임.

하지만 바로 반등을 힘들 것.(그동안 많이 올랐기 때문임.)

 

인플레이션이 잡히고 있는데 금리 인상을 하면서 경기를 누를 필요는 없음.

 

부동산 전체 시장으로 보면 80% 정도 되는 부동산들은 지지부진할 것임.

그런데 20% 되는 정도 부동산들이 오를 것임.(언론에서 계속 떠들지는 않을 것임.)

지역별로 80%가 있고 20%가 있음.(서울과 지방으로 나누는 것은 아님.)

'거주 환경'을 바뀌기가 어렵기 때문임.

 

지방 같은 경우 전혀 움직임이 없다? 는 없음.

거기서 살아야 하는 사람들이 반드시 있고 거기서 좋은 단지는 오를 것임.

 

< 눈여겨볼 만한 부동산 종목 >

 

지금 상가 투자는 볼만함.

투자성 있는 상가는 5%도 안됨.(핵심 상권 1층 상가)

일반인들이 상권을 분석한다는 것은 어려움.

아파트는 비슷한 수준의 사람과의 '경쟁'임.

'상가'는 '장사꾼(선수들)'과 경쟁하는 것임.

두 번째 이유는 투자의 원칙에 근거해서 봐야 함.

'최대한 나를 귀찮게 하지 않는 것!'이 '투자'임.(사업과 반대.)

1층 상가는 공실이 나기 힘듦.

그래서 신경 쓸 필요가 없음.

그래서 시장이 좋을 때는 매물이 나오지 않음.

매물이 나온 것만으로도 의미가 있음.(적절한 가격에 매수 가능.)

 

< 부동산에 있어서 가격의 기준 >

 

'실사용 가치'를 보고 '가격'을 봐야 함.(전세가율).

그 부동산을 보고 나오는 수익률을 봐야 함.

역사적으로 '전세가율'이 올랐다 내렸다 함.

'레인지'를 바꿔주는 요소가 '금리'임.

새 아파트라더라도 원래 65% 정도를 유지함.

지난 장 같은 경우 전세가율이 더 낮아졌음.

심지어 30%.(역대 최저 금리 시대 때문임.)

결국은 전세가율을 보고 수익률을 봐야 함.

'이용가치' 대비 '매매가'가 안 높으면 '투자'를 해도 됨.

 

과거에 비해서 가격이 얼마나 올랐냐? 도 봐야 함.

일반적으로 3년 동안 10% 올랐는데 50% 올랐으면? 경계하고 봐야 함.

'적절한 이유'가 있었는지 '대중의 심리'인지를 봐야 함.

 

< 금리 인하 시 예상 반응 >

 

폭락 이야기가 많이 나옴.

얼마까지 하락하냐?

'가격'이라는 것이 '어떻게 형성'되는지 봐야 함.

(매수자와 매도자의 싸움.)

싸게 사고 비싸게 팔고 싶은 싸움인데 어떤 곳에 '유리한 환경'인지가 중요.

앞으로 금리가 떨어지면 어느 곳에 유리할까요?

 

< 주택가격부담 지수(PIR)로 판단, 옳은가? >

 

보통 사람들은 그 말이 와닿을 수 있음.

그런데 절대 그렇지 않음.

실무를 모르고 떠들어대는 것임.

폭락하지 않는 3가지 이유가 있음.

1. 부동산은 '소유권이 분산'되어 있음.(주식과 다르게 세력이 없음.)

- 매도 물량이 끝없이 나올 수 있음.

2. 부동산은 '실물'임.(떨어지더라도 활용이 가능.)

- 가지고 있으면 1~2%든 수익이 남.(버틸 수 있음.)

3. 사람들 '손실회피 성향'이 있음.

- 거품이든 아니든 가격에 산 사람이 존재함.

그런데 30% 떨어졌는데 더 떨어진다? 매도하지 않을 것임.

 

'가격'은 '매물'이 많아서 떨어져야 '형성'됨.

죽을 것 같이 괴롭운데 매물이 나올 수가 없음.

현실적으로 없는 일임.

 

부동산도 당연히 거품이 있을 수 있음.

하지만 30% 떨어지면 충분히 조정받은 선임.(역사적으로)

 

80% 되는 부동산은 가치가 없음.

그런 부동산을 가지고 있으면 4~5년 길게 봐야 함.

사이클은 짧아질 것임.(원래 7~8년.)

소액 투자를 하고 싶다면 오피스텔은 봐야 하지만 5%를 골라야 함.

함부로 오피스텔 투자를 하면 안 됨.

그럴 자신이 없으면 아파트를 하는 것이 나음.

지금은 제일 맞춰봐야 할 것이 '재개발 - 관리처분인가'(20%에 해당함.)

안정적으로 올라갈 것임.(안전 마진을 담고 있기 때문임, 4~5년)

'시간'에 개념을 넣어야 함.(30년 지나서 수익이 나면 의미 없음.)

아니면 '재건축 - 사업시행인가'(수도권)

시간이 지나면 올라갈 것이 분명함.

 

< N주택자들을 위한 조언 >

 

[다주택자] 좋은 물건만 가지고 있는 이상적인 다주택자들은 드묾.

악성 매물로 다 구성되어 있는 사람도 많음.('기대'를 버리고 처분해야 됨.)

좋지 않은 것들은 이자가 떨어져도 힘듦.

이자를 견딜 수만 있으면 괜찮을 것이다?

악성 매물들은 이자를 적게 내도 나쁜 소식을 계속 들어야 함.

나쁜 소식을 들으면서 이자를 내는 것은 굉장히 고통스러움.

 

[1 주택자] 1 주택자에게 제일 좋은 환경임.

악성 매물도 없고 세금적인 측면에서 유리함.

이런 분들은 가장 좋은 환경을 날려버릴 필요가 없음.

꼭 좋은 것을 사야 함.(연간 10% 기대하면 당연히 투자해야 됨.)

 

[무주택자] 1 주택자와 마찬가지로 좋은 기회임.

그런데 분양을 받을 것이냐? 에 따른 고민을 할 것임.

청약은 '확률'임.

청약보다는 집을 사라고 확실하게 말은 못 함.(개인차가 발생.)

내 집 마련이든 청약이든 둘 중 하나 유리한 것을 선택해야 됨.

지금부터 좋은 것만 선별해서 사야 됨.(우르르 투자 X)

 

부동산의 '본질'을 '파악'해야됨.(역사 공부.)

돈되는 것이 무엇일까? 의 고민이 아니라 '역사'를 공부해야됨.

이것이 진짜 '공부'임.

'반복은 기본', 인간의 심리는 바뀌지 않음.

 

< 무주택자들 청약 추천하는지? >

 

괜찮은 곳은 해도됨.

'실거주 의무'도 풀어줘서 괜찮음.

역사적으로 보았을 때 입지 좋은 신축을 사서 잘못된 경우가 없음.

 

< 실패 경험담 >

 

아픈 경험이 있는만큼 '마음 편한 투자'를 추구함.

 

< 투자를 시작한 이들에게 >

 

결국은 부동산은 '확률이 높은 게임'임.

지금 당장 손실만 보면 안됨.

주변에 보면 부동산으로 부자가된 사람이 많음.

부동산 자체가 확률이 높기 때문임.

사실 투자의 성공은 '지식'이 아님.

'욕심'과 '공포'를 다스릴 줄 아는 능력이 필요함.(마음의 훈련)

'상승장'에서는 '욕심'을 컨트롤해야 하고

'하락장'을 받아들이고 '인내'하는 것이 더 중요함.