[박병찬의 부자병법] 낙폭 과대 부동산 갈아타기를 위한 부동산 잘 파는 방법

https://www.youtube.com/watch?v=9qUsHsk5jK4&t=500 

< 상급지 낙폭과대 갈아타기. >

매도가 서툰 이유?

'매도'는 '매수'보다 어려움.

1. 매도에 대한 사전 고려가 없음.

2. 매도 경험이 당연히 더 적음.

3. 매도에 대한 잘못된 인식과 접근.

4. 부동산 중개업에 대한 이해 부족.

 

잘못된 사례와 올바른 대처 방법.

 

< 투자란? 공을 줍고 던져야 끝남. >

1. 받기 편한 공으로 받기 편하게 던져야 함.

- 내가 팔 때 누가 사줄지는 모름.

 -일단 받기 편한 공을 선택하고 받기 편하도록 던져야 함.

2. 초보는 매수를 걱정하고 고수는 매도를 고민함.

 - 무경험자들이 하락장에서 매수하는 빈도가 낮음.

- 고수는 사기 전부터 매도를 결정함.

3. 매수하기 전부터 매도를 고민해야 됨.

4. 매수 전 미래의 매도인 입장이 되어봐야 함.

5. 이것은 소액투자 시 절대적인 개념임.

 

< 매도인은 누구인가? >

매도인은 파는 사람? X.

매도인은 매수인이 아닌 사람!

 

계약서 쓰고 도장 찍고 계약금을 주면?

그 순간부터 '매도인'임.

그런데 우리는 몇십 년간은 매수인으로 살아감.

'매도인인데 왜 매수인처럼 생각하고 행동할까?' 고민해야 됨.

 

< 중개업자의 이해 >

 1. 중개업자는 거래의 중립적인 심판이 아님.

2. 중개업자가 내 편이 아니라면 상대편임.

3. 내편으로 만들어야 하는 이유.(상대편이 되면 안 되기 때문임.)

4. 상승장에서는 매수인이 하락장에서는 매도인이 휘둘리게 되어있음.

5. 이용당하지 말고 적극적으로 활용해야 함.

 

갈아타기 할 사람은 계약서를 2장 써야 함.

'매도 물건'과 '낙폭 과대 갈아타기 물건'.

 

< 부동산 잘 파는 방법 >

 1. 가장 기초는 시세 파악부터 제대로 하는 것임.

2. 시세 자체를 묻지 말고 매물 조사로 파악해야 됨.

3. 매물은 역으로 조사해야 함.(매수인의 입장으로).

 - 무조건 맞춰야 많이 팔린다는 1차원적인 생각을 가지면 안 됨.

- 지역별 단지별 예상 저점 치는 다르기 때문에 판단해서 매도해야 됨.

(낙폭 과대 지역/단지는 이미 저점.)

4. 시세 파악을 토대로 매도 금액을 결정해야 됨.

 - 자신이 처한 상황의 보따리를 풀면 안 됨.

5. 구체적인 금액을 받아달라고 말해야 됨.(조사를 끝낸 뒤.)

6. 조용히 사고 조용히 파는 것이 중요함.

 - 진짜 고수들은 야금야금 조용히 사모음.

7. 매도용 중개업소를 선정해야 됨.(욕심 많은 부동산.)

8. 친분이 있는 중개업소에게 매도를 맡긴다?

 - 매수자는 팔고 들어오는 사람이고 매도자는 팔고 떠나는 사람임.

9. 중개업소 2개만 선정해도 충분함.(확률이 전부가 아님.)

 - 여러 군데 내놓으면 흔해빠져서 물건이 쓰레기가 됨.

10. 동네 매물에 대한 중개업소의 훼방이 있음.

- 매도인이 다른 곳에서 계약서를 못 쓰게 막아버림.

11. 시세 조사로 결정 도니 매도금액을 정해줘야 함.

12. 온라인 매물 등록과 홍보는 금지해야 됨.

 - 좋은 물건은 A급 고객들에게 전화를 돌리게 되어있음.

- 올리는 순간 매도 금액보다 더 싸게 사려고 함.

13. 지역 내 공동 중개도 금지.(전속으로 해야 됨.)

 - 희소성을 지키고 흔한 물건으로 인식되면 안 됨.(팔리지 않음.)

14. 중개 수수료를 사전부터 확실히 정해줘야 함.

 - 중개 수수료로 싸우면 안 됨.(상대편이 됨.) - 소탐대실.

 - 무엇이 중요한지 알아야 함.

15. 매매 가격을 낮추는 것만이 최선일까?

 - 지금 시장에서는 아무런 성과를 내지 못함.

15. 기한을 정해줌.(종료 시 브리핑 금지.) - 의무를 부여.(한 달 반 이내.)

 - 팔릴 수 있는 가격이란 존재하지 않음.

 - 팔릴 수 있는 세팅이 중요함.

 - 갈아타기 할 물건이 더 빠르기 오르기 전에 매도 필요.

16. 장점보단 단점을 많이 알려 줄 것.(집자랑 금지.)

 - 대비를 할 수 있게끔 해줘야 함.

18. 그 후에도 지속적인 시장 동태 파악.

 - 적은 거래로 터진 가격을 믿으면 안 됨.(소량으로 시세가 크게 변함.)

 - 전략을 바꿀 수도 있음.

 - 급한 사람이 아닌 것처럼 행동해야 됨.

19. 매수용 부동산도 마찬가지로 동시 진행해야 됨.

 - 급매도 뉴스로 만나면 늦어버림.

 - 갈아타기 할 물건(낙폭 과대 우선)은 빠르게 반등할 수도 있음.

 20. 갈아타시기 동시 진행이 원칙.

 - 상승장 > 선매도 > 후매도 / 하락장 > 선매도 > 후매수.(간격이 길면 안 됨.)

 

하락장에서는 '갈아타기'를 해야 됨.

부동산이 맥없이 추락하지는 않음.

우리나라가 망하지 않는다면.

 

겁먹지 말고 도전해야 됨.

경험을 쌓아야 함.

공포는 욕심과 비례함.

스스로 욕심을 낮출 필요는 없음.

급등장에서 매수는 공포 매도는 더 공포.

반대로 추락할 때는?

매수가 두려움 것임.

'공포'를 따라가는 선택은 틀지지 않음.

'공포'에 기회가 있음.