[렘군] 지금 집값 어디즈음 왔을까? (부린이도 쉽게 알 수 있는 방법)

https://www.youtube.com/watch?v=jPQAI5BKXas 

< 현재 부동산 시장은 어디 즈음 왔을까? >

삼성전자가 작년 9월 저점(5만 3천 원)이었는데

지금은 6만 4천 원임.

부동산도 그런 거 아냐?라고 하는 사람이 있을 수 있음.

가격이 많이 빠진 것은 사실임.

부동산 주식이 아님.

이번주 상한가 치고 다음 주 하한가 치는 것이 아님.

방향대로 쭉 감.

 

부동산은 분명히 사이클이 존재함.

하락을 하다가 올라가고 올라가다가 떨어짐.

그래서 하향기 / 회복기 / 상승기 / 후퇴기가 있음.

'후퇴기 다음이 하향 기임.

바닥을 다져가는 '후퇴기'와 '하향기' 사이임.

 

서울은 2014~2015년 바닥자니고 엄청나게 올랐다가 지금 하락함.

'부동산 지금 어디 즈음 왔나요? 의 답은 '지역' 마다 다름.

 

 부동산 사이클 자체가 '지역'마다 다름.

이전에 수도권이 2015년부터 오를 때 지방은 2010년 더 이전에 상승함.

그리고 이제 다시 사이클이 더 빨리 와야 됨.

가치 대비 가격이 저렴하다면(ex) PIR) 그리고 그 지역의

여건이 괜찮다면 당연히 올라가는 것이 맞음.

고평가 된 것이 조금 조정받았다고 올라가는 것은 맞지 않음.

 

좋은 시그널?

현금 들고 있는 사람 입장에서는 주변에서 '부동산 끝났다!'

라는 소리가 들리면 좋은 신호임.

 

하지만 부정적인 신호가 더 많음.

거래 절벽이 지속되고 있음.

공급이 생각보다 되게 적고 가격이 저렴한 지역이 있는데

이제 상승하다가 오르지도 못하고 하락한 지역,

고평가도 아닌데 그 지역의 거래도 거의 '0'임.

 

< 거래량 하고 매매 가격 상승에 대한 사분면 >

X축이 매매가가 얼마나 올랐는지 하락했는지임.

대부분 하락을 함.

거래량이 100%가 평균인데 아무것도 없음.

서울은 20%로 80%가 날아가버린 것임.

 

또 부정적 신호는 전세 가격임.

매매가격이 빠진 지역들이 많은데 그럼에도 불구하고

2~3년 전 시세로 돌아간다면?

전세 가격은 50%까지 빠진 곳도 있음.

 

그리고 입주물량.

입지가 좋은 곳에 공급이 들어오면 다 관심이 있는 지역이라서

기존에 있던 지역을 버리고 전세 이가를 가려고 함.

그럼 입지 좋은 곳이 입주 물량으로 전세가가 내린다면?

나머지 지역들은 다 밑으로 깔린다는 말임.

미분양도 큰 악재 중에 하나임.

 

미래를 어떻게 될지 모름.

하지만 당장 개선되기는 어려움.

하지만 가능한 시나리오에 대해서는 생각해 볼 수 있음.

이제 금리가 고점을 찍고 얼마나 더 내려가느냐 제자리를

빠르게 찾아가느냐가 중요한 부분임.

금리의 중요성을 사람들이 보고 있음.

앞으로 더 올라갈 두려움은 사라짐.

핵심 키워드는 금리가 아님.

금리에서 '심리'로 넘어감.

가격은 바닥이 언제인지 모르겠다는 불안한 심리.

그 '상상력'이 무서운 것임.

하락에서 상승할 때 어떤 지표가 개선되어야 하냐?

'심리'임.

 아무리 정부에서 집 사라고 혜택을 주어도 안 풀림.

모든 상황이 좋아도 심리가 얼어붙으면 안 됨.

심리가 좋아지고 녹아버리면 늦을 수도 있음.

그래서 체크해야 될 것은 '심리'는 빼놓고

나머지 지표가 객관적으로 좋아지는지를 체크해야 됨.

 

거래가 발생, 빠르게 개선되는 지역, 매물의 개수가 줄어야 함.

전세 개수도 중요함.

전세가율을 모니터링해야 됨.

미분양이 늘어나는 것이 아니라 줄어드는 모습 유지가 아니라

확실히 줄어드는 모습이 만족되면 지표들은 좋아지는 것임.

그때는 선택을 해야 됨.

 

하락 속의 하락의 크기를 객관적으로 봐야 함.

과거 2009년부터 2014년까지 5년 동안 내리 하락함.

많이 빠진 데는 50% 하락함.

그러면 1년에 평균 10% 하락함.

지금은 1년 동안 30% 빠짐.

속도가 3배로 엄청 빠름.

하락하는 기간은 짧을 수 있음.(반등의 시점이 빨라짐).

날짜를 픽스하기보단 자기 기준에 따라 변경해나가야 함.

대응이 중요함.