[렘군] 부동산 투자, 급매가 사라지고 있다

https://www.youtube.com/watch?v=-PmsbWhBuMg 

1.3. 대책 발표 이후 시장 분위기가 달라졌다?

잠실 쪽은 급매가 많이 사라짐.

잠실이 바로미터임.

실질적으로 문의도 증가하고 방문자수도 증가함.

그리고 일부 거래가 된 것도 맞음.

여전히 약보합세에 있고 저렴한 매물을 있긴 함.

아직은 미비한 수준임.

서로가 이제 바닥이 아닌가라고 생각은 하고 있음.

그럼에도 불구하고 쉽게 거래는 안 되는 상황임.

지금 토지거래허가제에 묶여있는데 이것이 포인트임.

 

6월이 이제 연장할 거냐 말 거냐의 순간임.

토지거래허가제 떄문에 거주할 수 있는 사람만 매입가능함.

만약 해제되버리면 무주택자도 사놓을 수 있음.

갈아타기 할 분들도 아직은 내 집에서 거주하고 안 팔리지만

또 사둘까? 나중에 또 들어가야지!

이렇게 일시적 2주택자를 검토할 수도 있고 다주택자도 가능함.

선택지가 많아지는 것임.

 

전국이 20~30% 빠졌는데 바닥일까요?

바닥은 아님.

바닥이 더 있을 수도 있음.

잠깐 보합의 시기로 볼 수 있음.

하락률이 적어지고 있는 것이지 상승세로 전환은 아님.

여전히 하락하고 있음.

실질적으로 매물이 너무 많고 거래는 안되고 있음.

전월세도 마찬가지임.

그런데 지금 매매 가격이 20~30% 빠졌는데 전세 가격은 더 빠짐.

심한 곳은 40~45% 빠짐.

주변 입주의 영향이 있기도 함.

과거 2016년 전 가격으로 돌아간 곳도 있음.

전세가격이 지금 거품이 하나도 없음.

그래서 더더욱 집을 안 사려고 함.

바닥이 되려면 더 내려가지 않고 중요한 지표가 서서히 변화되어야 함.

아직까지는 그런 포인트가 잘 안 보이는 상황임.

 

바닥을 판단하는 기준?

그런 기준 법칙이 있는 것은 아님.

사람의 '심리'를 봐야 함.

가격으로 모든 것을 측정하려 하면 안 됨.

사람들의 행동이 변하는 시점, 그 시점이 바닥임.

가격 마지노선은 있음.

예를 들어 과거에 정말 많이 하락했을 때 50%까지 하락함.

반토막이 난 것임.

50%보다 더 하락할 수 있을까?

그럴 가능성은 낮음.

진짜 30%까지 가다가 40%까지 떨어졌다가 멈출지

50%까지 갔다가 멈출지 정확하게 알 수가 없음.

사람의 행동이 어느 시점에서 변할지 그 시점을 봐야 함.

무주택자가 사려는 시점, 1 주택자 갈아타기 시점, 다주택자가

그래도 집을 하나라도 더 매수하는 시점.

이 3가지 중 1가지 이상의 행동 신호가 나와야 됨.

 

무주택자가 사는 시점에는 거래량이 나옴.

갈아타기도 자투잭다 더 매입 시점도.

거래량이 무조건 더 증가해야 함.

그래야지만 서서히 바닥을 다지고 있다고 볼 수 있음.

거래량 체크가 가장 중요함.

 

두 번째 전세 가격이 안정되고 회복세로 가야 함.

최소 평균 전세가율을 봐야 함.

전세 가격이 낮으면 사람들이 집을 안 살 것임.

다주택자도 갭이 적어서 기다릴 것임.

전세 가격이 상승하는 시점이 포인트임.

 

제일 중요한 요소 금리 안정에 따른 심리.

심리가 안정되면 바닥이 나옴.

 

매매는 3년 전 전세는 5년 전으로 돌아감.

금액만 보면 매력적인 시세임.

그런데 지금 어디가 바닥인지를 모름.

적극적으로 움직이는 것은 무리가 있음.

금리가 바뀌도 집값도 바뀌어 보임.

그러면 사람들이 행동할 것임.

집값은 주관적임.

 

'거래량'과 '전세 가격'.

수치적으로 올라가는 모습이 나와야 됨.