[박병찬의 부동산 부자병법] 부동산? 지금! 낙폭과대로 갈아타라!

https://www.youtube.com/watch?v=JBMIjZzKmYI 

'2028년도까지 죽을 것이다? 2008년 9월부터 6년 5개월 동안 못 올랐다?'

'과연 2023년 우리는 어떠한 자세를 취해야 할지?'

'과거로부터 어떠한 경험을 복기하고 되새겨야 할지?'

암흑과도 같은 불황기의 신호탄 속에서 

경제적 생존을 위한 부동산 신의 한 수를 찾아봐야 함.

 

추락한 시세의 신빙성은 어느 정도일까요?

14억 9천 하던 곳이 9억 3천까지 떨어진 단지가 있음.

가격은 오르내리면 변함.

가격이 올라갈 때 거래량이 있고 내려갈 때 거래량이 있음.

거래량이 수반되어야 신빙성이 있음.

다른 단지, 6건의 거래, 6억 하락함.

만약에 다급한 6명이 없었다면?

심한 곳은 2~3건도 있음.

 

과거 위기와 패턴이 같을까?

지금 벌어지는 상황이 위기라면

2000년대 들어와서 위기가 2번 있었음.

서브프라임(2008년), 금리 급등 사태(2021년~)

서브프라임 직전 본전을 회복하는데 어떤 아파트는

5년, 6년, 7년 걸렸음, 평균 잡아서 6년임.

지금 집을 샀는데 2030년 부동산 가격이 그대로라면?

서브프라임 때는 '기간'으로 사람들을 보내버림.

'부동산은 끝났다!'라고 확신이 되는 순간 또 오름.

이번에는 기간이 아니라 '낙폭'으로 사람을 보내버림.

패턴이 다름.

 

당신의 부동산은 무엇인가요?

올 상반기 반등 VS 올 하반기 또는 내년도 반등.

많이 빠진 부동산 - 1번.

중간 정도 빠진 부동산 - 2번.

조금 빠진 부동산 - 3번.

많이 빠진 지역에서도 안 빠진 단지가 있고

안 빠진 지역에서도 빠진 단지가 있고

같은 단지 내 평형대 별로 달라진 곳도 있음.

 

단기적인 저점 지지선(2020년 봄 시세)이 있다면?

지지선은 위로 이동할 수 있음. 

정부가 거래 활성화라는 명분하에 규제를 다 풀고

시장이 정책에 부응하거나 금리가 생각보다 빨리 멈춘다면?

 

2번 부동산은 올라간 지지선에 붙음.

3번은 올라간 지지선까지 가면 끝남.

1번은 괜히 빠진 것이고 '턴'해서 자기 자리 찾아가야 함.

 

지금은 '낙폭 과대' 부동산이냐 아니냐가 제일 중요함.

돈 VS 시간.

지금은 유리한 '시간'에 입각한 선택을 해야 됨.

먼저 빠진 것은 먼저 올라감.

 

V 자형 반등 부동산 VS U 자형 침체 부동산.

어떤 동네가 U자형으로 움직일까요?

'입주물량 과다 지역'임.

입주 물량이 과다하면 발목을 잡음.

낙폭 과대 부동산은 '전세가격'이 먼저 빠짐.

평균 시차 5~6개월 먼저 빠짐.

(전세가가 선행.)

전세 약세가 2021년도 5월에 나오고 매매가 하락된 9~10월,

전세가 먼저 맛이 가기 시작했음. 결정타로 전세자금 대출이 옥죄어졌음.

여기서 전세 대출을 억제해서 매매가도 곤두박질침.

 

전세가격이 바닥을 찍은 것이 보인다면? 매매가도 저점을 찍은 것임.

그 부동산은 전세 가격 상승세가 멈춰서 매매가격 상승세가 멈추었고

전세가 오히려 하락하면서 매매가가 하락했고

전세 가격이 가속화되면서 매매 가격도 가속화됨.

 

낙폭과대 부동산의 공통점은?

대단지(급한 사람이 존재할 확률), 가수요

2008년 서브프라임 때 가장 많이 빠진 곳은? 초고가 + 대형.

타워팰리스 60억짜리가 30억, 80억짜리가 40억에 경매로 날아감.

지금은 그렇지 않음.

소형이 많이 빠졌음.(상승폭이 컸기 때문이기도 함.)

매매가 13억~20억 사이가 유독 많이 내려옴.

 

< 2019.3.26., 은마아파트 과감하게 급매물을 잡아라! >

2018.9.13. 대책 이후(6개월 지지부진) 분위가 가 안 좋았음.

영상을 찍었음.

2019년도 3월에 15억 5천만 원 > 26억 3천 > 18억 2천까지 내려감.

낙폭과대이기 때문에 'V형'으로 나타날 가능성이 높음.

그 신호를 뉴스에서 만나면 늦을 것임.

떨어지는 것이 1번, 반등이 2번임.

은마 아파트와 잠실 주공 5단지는 시장의 방향성을 선행해 왔음.

은마 아파트 낙폭 과대? 단 9건 거래로 저점을 찍음.

 

< 대규모 경제위기와 부동산 급락 시 대처법은?(2020.11.9.) >

급락장에서 매도? 0점.

존버? 50점.

(상급지 낙폭과대 지역) 갈아타기? 100점.

부동산은 계단식으로 서열이 정해져 있음.

정상적인 계단폭이 있는데 위기가 벌어지면?

격차의 폭이 줄어듦.

같이 내려가지만 오히려 하락장 때 갈아타기 최적의 상황이 벌어짐.

가장 쉽게 역전할 수 있는 '기회'임.

 

< 모든 것이 무너질 때. >

세상은 거대하고 투명한 유리통임.

그 안에는 번호가 적힌 공들이 가득 차있음.

(자본주의는 잔인함.)

아래 있는 공이 위로 올라갈 수 있는 방법은

그 통을 넘어뜨리고 걷어차고 흔드는 것임.

유리통이 넘어져 공들이 섞이는 것,

그것이 '위기'와 '기회'가 교차되는 것임.

- 박병찬 -

 

낙폭의 정도(반등의 시점).

지지선이 올라올 수 있음(규제완화 + 금리 인하.)

V자형(입주물량 적은 지역.)

 

하락장은 고수의 영역임, 용기가 필요하기 때문임.