[박병찬의 부자병법] 집값이 궁금해? 답을 찾기 위한 3가지

https://www.youtube.com/watch?v=tfkkqo4Xkzo 

'매매 가격 따라서 동반 하락하는 전세가? 언제까지? (뉴스 기사.)'

제목부터 잘못됨.

2가지 질문을 던져볼 필요가 있음.

매매가와 전세가 동반 하락 현상이 기현상인 것처럼 다뤄지고 있음.

첫 번째, 지금 매매 가격과 전세 가격 하락이 우연일까? (X)

두 번째, 매매 가격 하락이 전세 가격 하락을 부추겼나? (X)

결론부터 드리자면 전세 가격 하락과 매매 가격 하락은 우연이 아님.

당연하게 벌어지는 일임.

그리고 매매 가격 하락이 전세 가격 하락을 부추긴 것이 아님.

 

원래 전세 하락이 매매 하락보다 선행됨.

전세 가격이 빨리 꺾이거나 상승을 고점 찍은 것이 빠르면 2021년도 5월.

조금 늦은 것은 2022년도에 찍은 것도 있음.

매매 가격 추락 전에 전세 가격의 고점이 먼저 나옴.

본격적인 매매 가격 하락은 전세 가격 하락이 나오고 나서

시차가 5~6개월 나왔고 늦게 나오면 9~10개월 걸렸음.

 

재건축 아파트들 같은 경우 전세 가격이 굉장히 낮음.

전세의 역할보다는 매매가의 능동적 흐름이 잘 나오고

신축 아파트, 준신축, 구축은 기본적으로 전세 금액이

매매 금액의 키를 쥐고 있음.

 

서브프라임 2008년 이후 2013년까지 바닥을 다지는 동안

전세 가격이 매매 가격의 부분을 움직여왔음.

이번에는 그 폭이 굉장히 강했던 것임.

 

'매매가 하락이 언제 멈출까요?'

'전세 가격 하락은 언제 멈출까요?'를 먼저 풀어야 함.

 

매매가가 심하게 떨어진 낙폭 과대 아파트는

전세 가격도 심하게 떨어졌음.

즉, 매매가 낙폭과대 부동산은 전세가 낙폭과대 부동산임.

 

재건축 같이 전세가율이 낮은 부동산은 예외임.

매매가가 낙폭 과대로 많이 떨어진 부동산을 보면

한 가지 공통점이 보임.

전세 가격이 떨어졌다고 했는데 전세 가격은 거의 끝난 것 같다?

(단기 바닥에 도래?)

매매가 멈추려면 전세가가 안정이 되어야 함.

전세 가격이 올라갈 날이 오면 매매가격을 밀어 올릴 것임.

 

전세 가격은 왜 많이 빠졌을까?

전세가 떨어진 3가지 이유를 정확히 알아야 됨.

그리고 3가지를 '응용'해서 많은 '힌트'와 '예측'을 해야 됨.

금리도 그중 하나임.

하지만 1순위는 '임대차 2 법'의 부작용임.

임대차 2 법이 시행될 때 시행하면 급등한다고 전망을 했음.

그런데 시행하고 오르고 시행 후 2년 차 도래하면 또 오를 것이다?

라는 전망을 수정했었어야 하는데 전세가 오히려 떨어졌음.

예측이 필요 없음.

가장 큰 원인은 '미래의 에너지'를 끌어다 썼기 때문임.(기본 원리).

앞으로 오를 것을 다 '선반영'한 것임.

그렇게 하니 '대가'를 치른 것임.

부동산에는 선반영 사례가 많음.

재개발 통과하면 오르고 통과하면 또 오르고 계단식으로 올랐음.

그런데 어느 날 2007년도 재개발 시장이 바뀌면서

조금만 일찍 사면 돈을 더 벌게 되었음.

전단계 샀으면 더 벌었을 텐데!

모두가 그런 생각을 하니 발표가 나니 가격이 솟구쳤음.

초반에 에너지를 다 갖다 써버린 것임.

그리고 지지부진하다가 관리처분인가(마지막 단계)에서 올라버림.

상식이고 기본 원리임.

 

2022년도에는 왜 멍청한 짓을 했을까? 후회하고 복기 중임.

다음부터 잘하면 되는 것임.

 

임대차 2 법 시행 직후에 시장이 왜곡되기 시작함.

초반부에 강하게 오른다면 반대의 여파가 오른다는 것을 했었어야 함.

 

매매가 낙폭과대 부동산을 자세히 들여다보면 

많이 빠진 지역이 있고 적게 빠진 지역이 있고

그 안에서도 많이 빠진 단지, 적게 빠진 단지 그 안에서 평형별로도 나뉨.

금리 초급등 사태도 있었지만 임대차 2 법이 시장을 교란시켰음.

기본적인 원리가 가장 중요함.

 

기본에 충실한 '생각'과 '행동'을 놓치면 안 됨.

 

그리고 그다음 작용 '금리 초급등'.

뉴스 기사에서는 전세 수요가 월세 수요로 바뀌면서 있다!

그 이유가 금리가 급등하니까 세입자 입장에서는

'월세 비용이 전세자금 대출 이자보다 적게 들어서다?' 이렇게 설명하고 있음.

그것 외에 다른 이유가 많음.

그것이 무엇이냐면 '불확실성', '변동성', '리스크'.

경제학으로 보았을 때 같은 개념임.

변화하고 있는 것 그 자체도 '리스크'임.

유례없는 초급등 금리 인상 속에서 금리의 변화 폭이 급변했기 때문임.

금리가 천천히 올랐다면 월세로 가지 않았을 것임.

서서히 변하고 적응을 했었으면.

이것이 적응하고 내성을 가질 겨를도 없이 초급등하다 보니

월세가 유리하다고 나와버렸음.

 

변동성 자체가 엄청나게 큰 리스크로 작용함.

무주택 세입자분들은 리스크가 너무 싫기 때문에

무주택으로 있는 것임, '리스크'를 경멸하는 계층임.

금리의 안정은 '고금리'에서 '저금리'로 가는 것이 아니라

고금리에서 멈추면 리스크가 아님.

고금리로 올라가는데 끝이 안 보이고 변화가 안 보이는 '리스크'가 아님.

그것이 리스크라면 돈을 절대 못 벎.

거기서 계획을 짜고 목표를 수립해서 장사, 사업, 투자를 하면 됨.

PF 대출도 마찬가지임.

부동산이 올라서 못 샀을까요? 적응력이 떨어졌기 때문임.

변동성이 멈추면 1차적인 리스크가 사라지는 것임.

 

마지막 '공급'.

전세 가격의 행보를 왜 분석하고 있나요?

매매가의 행보를 알기 위해서임.

2023년도 누가 쉽다고 했나요? 힘든 것 다 알고 있음.

기회는 1도 없고 위기는 100이라면? 돈 못 벎.

분양(예비 공급), 입주(실제 공급)가 있음.

모두 증가하는 지역이 수도권에 많아지고 있음.

그렇게 되면 전세가 하락이 더 커지고 안정을 찾는데

훨씬 더 오래 걸릴 것이고 올라가는 계기가 만들어진 기간도 오래 걸림.

집을 가지고 있는 사람들의 2가지 고민.

1. 가격에 대한 문제.(언제까지 빠질까?)

2. 언제 회복할까?(기간에 대한 문제.)

너무 많이 빠져서 더 이상 빠질 것 같지 않으면 기간에 대한 고민을 하게 됨.

낙폭이 단기 저점을 물리적으로 정할 수 없지만 2020년도 봄 시세를 보고 보면 됨.

1. 낙폭의 비율.

2. 2020년 봄 대비 수준.

3. 2012~2013년 바닥 대비 상승률.

3가지 시세 변화를 습관적으로 봐야 함.

'떨어지는 것은 인정하는데 언제 회복할 것인지?'를 봐야 함.

'공급'과 매우 밀접하게 관련이 있음.

A, B가 있는데 단기 저점을 찍었다면?

그럼 두 번째 언제 반등할 것인가?

A 부동산은 올라가기 시작하는데 B는 그 자리임.

시간이 지날수록 갭이 벌어짐.

이런 일이 반드시 벌어짐.

그런 일이 벌어진다면 원인은? 입주물량.

 

부동산은 생물임.

가격이 떨어지면 에너지가 비축됨.

몸이 가벼워짐.

 

서울에서 낙폭 과대 부동산이 있는데 덜 빠진 부동산도 있음.

일률적이지는 않음.

낙폭 과대로 많이 떨어진 부동산은 전세가율이 50%에서 왔다 갔다 함.

덜 빠진 부동산은 거의 30~40% 임.

전세가율 50%에 맞추려면? 매매가가 내려가든 전세가가 올라가든.

이 상황에서는 매매가가 떨어지면서 맞출 가능성이 높음.

 

강남 소유자들은 걱정할 필요가 없음.

전세가는 바닥 친 것이 많고 둔촌주공 입주하면 죽는다?

대규모의 공급이 입주하면 전세가가 하락하긴 함.

하급자 역전세가 터지면 '학습지'로 가나요? 안감.

거꾸로 '상급지' 역전세가 터지면? '학습지' 사람이 감.

'헬리오 시티'를 복기해야 됨.

강남 '수급' 걱정할 필요가 없음.

 

< 혼란의 시기에는 어떻게 해야할까? >

1. 하락세에 부하뇌동해서 매도하면 '0'점.

2. 힘들지만 버티면 '50'점.

3. '100점', 갈아타기 타이밍.