[북극성주TV] 2023년 아파트값 하락 축소? 각 포지션별 전략은?

 

1. 새해 첫 주 전국 아파트값 하락 축소.

작년 하반기에 최저점을 찍고 첫째 주에 반등을 했음.(한국부동산원).

서울 / 수도권 / 지방.

 

지금이 바닥일까?

 

단기적으로 거래량, 매수심리를 봐야 하지만

중장기적으로 지역별 평가를 해야 함.

지역별 악재가 아니라 금리 쇼크로만 했다면?

올해를 금리 쇼크에서 벗어날까요?

작년 비해서는 쇼크가 덜 할 것임.

더 긍정적으로 보면 물가가 잡히면 경제 상황이 빠른 속도로 안정될 수도 있음.

기준 금리 자체는 작년에 비해서 인상폭이 감소되더라도

기준 금리가 빠른 속도로 인상하면서 시장에 미치는

영향에 대해서는 이어지면서 경기 침체가 보일 수 있음.

경기 침체 현상이 얼마나 빠른 속도로 바닥점을

찍고 회복할 수 있냐에 대해서는 물가가 잡혀야 됨.

1월, 2월 거래량, 금리 향방, 물가 향방을 보고

매수 심리에 대한 부분을 봐야 함.

바닥 찍고 반등한다고 섣부르게 행동했다가는

화살받이가 될 수가 있음.

 

규제 완화 속도가 빨라질 경우 부동산 시장의 변화는?

매도하려는 사람도 규제가 해제가 되니 차라리 거둬들임.

점점 해제 속도가 빨라질수록 매물이 가격이 다운되는

속도가 더 느리거나 오히려 물건을 회수하는 경우가 많아짐.

'반등'의 시그널로 볼 수도 있음.

각 지역별 매물 증감에 대한 부분도 체크를 해야 함.

 

2. 각 포지션별 투자 포인트.

ㅇ 무주택자 : 추가 대책.

 

완화 > 배제 > 혜택.

지금 현재 상황에서는 '혜택'이 보이지 않음.

정부가 빠르게 해제하고 있다면 '혜택'의 카드도 있을 수 있음.

지금도 30% 떨어진 곳이 존재하지만

조금 더 움직임이 커진다면 그때 매수를 하는 것이 중요함.

ㅇ 1 주택자 갈아타기 : 취득세 및 양도세 중과 배제.

지금은 사는 것은 쉽지만 파는 것이 어려움.

갈아타기 할 1 주택자 물건을 매수하면 양도세 비과세 등 혜택을 기다리는 것도 좋음.

기존 물건을 매도하기 위해서는 거래가 활성화될 수 있는

환경을 만들어줘야 함.

어차피 대출은 쉽지 않음.(한도가 높아도 비율이 높기 때문임.)

세금적인 부분은 취득세 중과세 완화를 넘어 배제가 나와야 함.

ㅇ 다주택자 : LTV만 유지, 양도소득세 비과세 혜택.

만약 시장이 엄청 좋지 않으면 DSR이 완화되면

매수할 접근 기회가 많아지고 유입 속도가 빨라질 것임.

포트폴리오 재정비 및 구축이 가능함.

 

2013년도 반등을 찍고 가격이 회복되고 상승장으로

연결될 수 있었던 고리 중 하나가 '양도세 비과세('13.4월~12월)' 혜택임.

* 조세특례제한법 제99조의 2에 해당하는 신축주택(6억 및 85제곱미터 이하)인 경우에는

5년간 발생한 양도소득세 감면과 함께 다른 주택의 1세대 1 주택 판정 시 주택수 계산에서 제외

이 시점을 시작으로 가격이 상승되었고 상승폭을 키워왔고

계속 그 흐름이 이어졌음.

기존 규제에 대한 부분을 정상화시키고 혜택을 줌으로

시장을 끌어들이는 힘이 푸시가 된다면 거래량이 회복되는 속도가 빨라질 것임.

결론적으로 대책을 많이 완화하더라도 실질적으로 거래를 해야된다는

임팩트 있는 시그널이 없는 한 부동산 시장에 미치는 영향이 덜할 것임.

아직까지 기준 금리의 힘도 남아있음.

컨트롤할 수 있는 그런 것이 필요함.