[북극성주TV] 2023년 1월부터 부동산 이렇게 변화합니다

https://www.youtube.com/watch?v=6bz72h3cwp8

2023.1.3.(화)

< 주택시장 연착륙과 서민 취약계층 주거안정 역점 추진. >

 - 규제지역 및 민간택지 분상제 지역 해제.

 - 전매제한 최대 10 > 3년 완화, 분상제 주택 실거주의무 폐지.

 - 공공주택 100만 호 본격 공급, 주거위기. 취약가구 선제 발굴. 지원.

정부 정책에 '연착륙'이라는 단어가 빠지지 않음.

규제의 빗장들을 풀지 않으면 정부의 의도와 달리

경착륙의 리스크가 존재한다는 것을 알고 있음.

 

1. 시장 변화에 부응하는 부동산 시장 정상화.

정부는 '정상화'라는 단어를 쓰고 있음.

연착륙 유도라는 연결선이 있음.

연착륙이라는 단어를 사용할수록 하락폭이 더 커지고 있고

다음 대책이 더 나올 수 있다는 예고 문구로 봐야 함.

과거 금융위기, 외환위기 때도 마찬가지임.

* 투기과열지구, 조정대상지역

: 강남, 서초, 송파, 용산(서울 4개 구)만 남음.

6월, 9월, 11월, 2023년 1월 : 만약에 정부가 수도권까지

해제된 이후에 가격의 하락폭이 더 적었다면 규제 해제 대책이

발표되었을 때는 강북, 외곽만 해제되었을 것임.

6개월 만에 대부분 지역이 해제가 된 상황임.

앞으로 우리가 봐야 할 포인트는 4개 구가

언제 즈음 해제될지 영향에 대한 부분임.

 

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제.

* (서울) 강남, 서초, 송파, 용산구 전 지역

효력발생, 입주자모집승인 신청건부터 적용.

(정부가 원하는 방향) 분양가 상한제가 있으면 시행사 수익이 적어짐.

그럼에도 불구하고 '분양을 하자!'와 '딜레이!' 임.

분양가 상한제가 시행되면 시장 참여가 감소할 수밖에 없음.

 건설 관련 제반 원재료가 많이 상승해서 시장이 좋지 않음.

분상제를 해제함으로써 건설사 참여를 유도할 수 있고

조합에도 빠르게 진행할 수 있는 조건임.

시행사가 참여할 수 있고 사업을 추진하는데 허들이 없어짐.

 

3. 전매제한 완화.

* 수도권 최대 3년(분양가 수준별 차등 없음)

* 비수도권 최대 1년

공공택지 > 과밀억제권역 / 광역시 > 기타.

(정부가 원하는 방향) 전매 거래 활성화 유도 > 미분양 감소 영향.

거래가 많으면 물량이 증가해서 단기적으로 안 좋을 수는 있지만

과거 분양가 프리미엄이 붙었던 시절에는

상승하고 시간이 지났을 때 상승폭만큼

주변의 가격을 끌어올리는 효과가 발생할 수 있음.

지금은 미분양 감소의 힘만 생긴다고 보면 됨.

소유자 입장에서는 현재 받고 있는 고통을 덜어줌.

 

4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지.

실제 거주자뿐만 아니라 다주택자들이

갭투자를 할 수 있도록 하여 미분양 방지 대책임.

입주 가능일로부터 2~5년간 원래 거주했어야 하는데('21.2월~)

사실상 분양가상한제 주택에 대해서 1 주택자에게도

실거주 아니면 하지 못하게 숨통을 조여왔는데 폐지하고 있음.

지금 들어가서 살려고 하면 막대한 비용이 발생함.

선택권을 주는 것은 긍정적 영향임.(대출 이자 등 고려).

* 조치계획, 법 개정사항으로 법률을 소급하여 적용

(정부가 원하는 방향) 이번 조치로 인해서 가장 큰 변화는

'입주 가능일'로부터 '갭투자 가능 환경 조성'임.

전월세 공급 물량이 증가할 수 있는 가능성이 높아짐.

갭에 대한 부분을 맞춰서 팔게 되면 부담이 줄어들게 됨.

선택의 폭이 넓어짐.

 

5. 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지.

* 분양가, 보증한도 제한 없음.

(정부가 원하는 방향) 분양 활성화, (악성) 비분양 방지 목적임.

자금 여력이 없는 사람들은 중도금 대출이 됨으로

분양을 받을 수 있는 기회가 많아짐.

 

6. 특별공급 분양가 기준 폐지.

* 특별공급 분양가격 기준 폐지

(정부가 원하는 방향) 서민, 취약계층 주거 안정에 도움.

 

7. 1 주택자 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지.

청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존 보유 주택을

입주가능일로부터 2년 이내 처분.

(정부가 원하는 방향) 현재 하락장이라서 팔리지도 않아 나온 정책임.

 

8. 무순위 청약 자격요건 완화.

당첨 포기, 계약 취소 등 미계약 물량에 대한

무순위 청약은 다주택자는 진입하지 못했는데 폐지함.

반등장, 추가적인 세제 대출 혜택을 줄수록 줍줍 혜택이 좋아짐.

신규 주택 상품이 훨씬 빠르게 반등하고 회복될 것임.

그런 물건들에 대해서 접근할 기회가 확대되는 것은 장기적으로 좋은 것임.