[박병찬의 부자병법] 부동산 투자 : 공포는 반응이고, 용기는 결정이다

https://www.youtube.com/watch?v=B73iz4SpsZk 

대세 하락 VS 단기 조정.

최소 3~5년간 빠질 것으로 예상, 지금보다 30~40% 하락? > X.

단타라 하더라도 2~3년은 봄.

다주택자들이 하락 시기에 집을 던지는 상황?

비과세 요건에 놓여있는 매물임.(낮추더라도 이득이기 때문임.)

 

지금은 공급이 넘쳐나서 빠지는 것이 아니라

정부가 규제 완화 정책을 펼치지 않고 금리가 인상되어

매수를 하고 싶어도 허들이 높기 때문임.

 

Key Point 1 : 매매가.

각 지역의 매매가 비교가 필요.

 

Key Point 2 : 갭금액.

전세를 활용해서 투자하는 형태.

 

1. 매매가 & 2. 갭금액.

양도세 비과세 쫓겨서 비과세를 받아 양도세를

안내는 것이 더 합리적이기 때문에 매도를 하는 것임.

 

각 지역의 시세를 파악하자는 것임.

자신이 매매가와 갭금액을 안 본다고 안 보면 안 됨,

남들의 의사결정 판단 기준이기 때문임.

 

예를 들어) 고덕롯데캐슬 신축 20평대 11억.

철산래미안 구축 20평대 10억.

격차가 너무 적음.

각각의 평형대를 비교해봐야 함.

서열 격차는 40평대를 통해 알 수 있을 수도 있음.

평형대별 고평가/저평가를 알 수 있음.

비교를 많이 해봐야 함.

그리고 지역별 갭을 비교.

 

수요는 2가지, 실수요와 가수요.

실수요 : 실거주를 목적으로 매매가가 중요.

가수요자 : 갭투자를 목적으로 갭금액이 중요.

'실수요', '가수요'에 상관없이 매매가와 전세가를 비교해봐야 함.

 

돈이 사라져서 수요가 사라진 것이 아님.

하급자가 상급지보다 갭금액이 높다면 하급 지는 올라갈 수 없음.

상급지의 '매매가'와 '갭금액'이 상승해야됨.

꼭대기에 있는 것이 돌아야 됨.

상급지 매매가 활성화도면 그로 인해 하급지도 활성화될 것임.

 

매매가 하락만 중요한 것이 아니라 상급지와의 갭 비교도 중요함.