[이현철] 2023년 부동산 전망과 주요 키워드별 정리

https://www.youtube.com/watch?v=CdZHW1_qi48&t=28s 

부동산 시장 같은 경우는 구분하는 게 의미가 없음.

주식처럼 빠르게 변화하고 반응을 나타내기보다는

항공모함과 같음.

방향을 선회하고 정해버리면 쭉 가는 경향이 있음.

상하반기 나눠서 그렇게 바뀔 가능성은 높지 않음.

2023년 방향은 2022년 말 즈음에 이미 정해졌음.

하락 방향으로 접어들어서 매수자 우위 시장이 확고해질 것임.

 

2023년 키워드.

하락 기조에서 이벤트들이 발생할 것임.

이벤트에 영향을 줄 요인.

1. 금리.

2. 정책.

정책 중에서도 규제 완화 정책.

3. 전세.

4. 인구 감소.

 

금리, 올해는 오르기만 했었음.

그것도 가파르게.

금리가 시장을 잡아먹었다 해도 과언이 아니었음.

금융전문가는 아니기 때문에 예측하기는 어렵지만

많은 분들이 상반기까지는 기조가 이어질 가능성이 크다고 전망하지만

하반기에는 기조가 약해지거나 하락하는 상황도 벌어질 수 있다고 이야기를 함.

 

금리 인상이 잦아들고 하락한다면 부동산 시장이 반등할까?

금리는 2차 요인임.

검증을 해보면 됨.

미래를 가지고는 검증할 순 없으니 과거를 봐야 함.

2004년 정도가 금리 인상 시기였는데 시장이 상승했음.

그때 부동산 시장은 2002년부터 시작해서 2006년까지 폭등을 함.

이때 금리 인상은 하락 요인이었고 시장은 상승했었음.

신기한 것이 그 이후로 금리가 또 떨어짐.

급격하게 떨어지는데 시장은 또 하락함.

2008년부터 시장이 하락했음.

 

금리가 시장을 지배하는 요인은 아님.

일관성이 없는 것임.

그러면 1차 요인이라고 보기 힘든 것임.

 

1차, 주요 요인이면 모든 외부 충격을 다 이겨야 함.

금리가 상승하면 부동산이 하락하고

금리가 하락하면 부동산이 상승했어야 함.

 

내년 금리 인상을 멈춰도 고금리임.

어찌 되었든 집을 가진 사람들은 부담이 계속 남아있는 것임.

매수하려는 사람도 집값이 크게 올라가지 않으면

금리에 대한 이자 부담이 상쇄되지 않은 것임.

금리 인상이 멈춘다고 하더라도 고금리 상황이고

혹시 인하가 되더라도 이번에 올랐던 것처럼

금리가 떨어지지 않는 한 시장에 영향을 줄 가능성이 없음.

물가를 잡기 위해 인상했기에 다시 내리지는 않을 것임.

 

시장의 방향이 같을 때와 다를 때의 힘은 다름.

금리 인상이 멈춘다고 해도 시장 방향을 바꿀 가능성은 없음.

 

정책.

정부의 정책은 시장의 방향을 돌릴 수 있는 1차 요인임.

규제 다 풀면 상승할 것임.

정책으로 올리려고 마음먹으면 올릴 수 있음.

그래서 윤 정부가 나올 때 기대를 함.

규제를 풀어주고는 있는데 조절을 하고 있음.

확 풀어주면 시장이 상승할 수 있음.

규제를 조금씩 풀어주면 상승을 바라지는 않는다는 것임.

문제는 하락 속도가 중요하다는 것임.

수직 낙하는 위험함.

완만하게 떨어지는 것은 위기를 가져오지 않을 수 있음.

건설사 부도, 가계 부채 위기 등.

정부는 경착륙이라고 하는 것을 막고자 하는 노력을 할 것임.

 

규제 지역은 추가로 풀어줄 것임.

서울 중에서도 하락폭이 큰 지역들은 풀어줄 것임

노도강, 강서구 쪽 빌라 등.

서울에서도 핵심지역을 제외한 지역은 풀어줄 것임.

서울 외곽지역을 해제해도 효과는 크지 않을 것임, 그래서 풀어줄 것임.

절대적인 수가 적어진 상황에서 거래가 늘어도 중요치 않음.

어느 쪽 방향으로 거래가 느는지, '적극성'이 중요함.

매수자가 쫓아가면서 거래를 하느냐 매도자가 떨어뜨리면서 하느냐?

하락 거래가 많냐 상승 거래가 많냐 이것이 중요함.

지금 상황에서 올라가면서 거래량이 늘기는 힘듦.

지금 상황에서 거래가 나면 매도자들이 매물 거둬들이고 호가를 올릴 것임.

계단식 상승이 되어야 올라감.

매수자들이 상승할 것 분위기를 타야 계속 상승함.

갭이 갑자기 벌어지면 멈칫하게 됨.

멈춰버리면 정신 차리고 매수 단절이 다시 일어남.

 

세금은 분양권 쪽을 먼저 건드리지 않을까 예상을 함.

취득세 중과 완화는 예상하기 힘듦.

조삼모사임.

취득세는 매수하자마자 손해 보는 구간에 속함.

그 구간을 줄여주느냐 늘여주느냐가 중요함.

그러면 다주택자들이 움직일 것임.

만약에 정부가 이것을 풀어준다면 반등이 나타날 것임.

 

정부는 상승을 바라는 것이 아니고 안정화된 하락을 바람.

시장이 상승할 것 같으면 규제로 다시 묶을 가능성이 있음.

 

DSR은 가계 부채의 안정성임.

대출 규제에 있어서 DSR은 쉽게 건들지 못할 것임.