[이현철] 2022년 부동산 시장 되돌아보기

https://www.youtube.com/watch?v=_E6Gm8jB63U&t=380s 

< 2022년을 대표하는 키워드. >

1. 매도자들의 과도한 욕심.

2. 금리.

3. 거래 멸종.

4. 전세난.

 

1. 매도자들의 과도한 욕심.

올해 키워드라기보다는 작년 말 키워드임.

올해를 하락 기점으로 만든 중요한 키워드임.

상승하던 분위기를 완전히 단절시키는 계기가 '욕심'이었음.

바로 '호가'를 높인 것.

매도자들이 상승에 대한 기대치가 강하게 누적되면서

매도 호가를 크게 올려버림.

그것이 한두 사람으로 되는 것이 아니고 전체 주민들이 똑같이

가격을 비슷하게 올리는 행위가 벌어지면서 매수자들이

쫓아갈 여력이 없게 쫓아가서 샀을 때 이 가격을 뛰어넘을 것이

나올 것인가? 의문점이 생기면서 매수를 멈춰버림.

단순히 올리는 행위만 가지고는 멈추는 것은 아님.

정부의 규제의 누적 효과가 매수자들을 탈락시키는 과정이 있었음.

규제 한두 가지로 탈락한 것이 아니고 대출 규제(15억 초과 X),

취득세, 양도세 중과 등 이런 것이 종합적으로 작용되면서 다주택자들이 탈락함.

규제 지역 안에서 상승할수록 손해를 보는 느낌이 들 것이었음.

그래서 공시가격 1억 이하 주택으로 가버렸음.

2020년 무주택자들이 대량 거래를 통해서 다주택자가 되면

또 중과를 맞으니까 매수 주체가 더 이상 될 수 없음.

남은 매수자들만 있는 상태에서 호가가 과도하게 올라가서

2021년 하반기부터 사라짐.

 

수요자 = 구매 의사 + 구매력.

구매력이 중요함.

남은 매수자 중에 구매력을 가지고 의사가 있는 사람들,

그러면 가격이 올라감.

거기에다가 호가를 올리니 매수자들이 소수가 되어버림.

그런 상황이 되면서 거래가 안 일어나게 됨.

분위기의 단절이 오고 그러면서 매수자들이 매수를 멈추게 됨.

 

구매력이 상실되고 규제에 의해서 탈락하기 때문에

매수 여력이 있는 사람 자체가 사라지는 것임.

그런데 매도자들은 호가를 올려서 버티고 있음.

서로 다른 방향을 보고 마주치지 않는 것임.

그래서 거래가 일어날 수 없었음.

 

규제는 시장을 막기 위해서 우연적으로 나타나는 것이 아니고

필연적으로 정부가 할 수밖에 없는 것임.

예상을 못 했다면 전문가라고 이야기하기 어려움.

 

2. 금리.

원래 금리 인상이 없었다면?

거래량이 어느 정도 줄어들고 늘어나긴 했을 것임.

적당히 떨어져서 괜찮겠다! 이렇게 생각하는 사람이 많을 것임.

그래서 매수 대열에 참여할 것이었음.

매수자들이 많이 떨어짐에도 불구하고 더 떨어질 것이라는 전망을 함.

우연적인 상황이 이어진 것임.

금리를 급격히 올렸기 때문.

매수 여력을 현저하게 떨어뜨리는 현상이 나옴.

 

3. 전세난.

2020년 8월 임대차 3 법이 적용되면서

9월부터 실질적인 3 법 내에서 계약이 벌어졌고

2022년 8월부터 도래를 하는데 대부분 전문가들이

'전세 대란이 일어날 것이다!' '폭등할 것이다!' 했었음.

그런데 전세 대란이 없는 것을 넘어서 역전세 대란이 벌어지고 있음.

전세 대란을 이야기한 사람은 제도에 초첨을 두었음.

그래서 임대차 3 법 폐지도 주장했었음.

제도 자체에 큰 문제점이 있는 것은 아님.

문제는 '시기'임.

2020년 8월이 매매가 폭등을 하고 있었음.

그리고 전세가도 올라가고 있었음.

그래서 전세라도 잡아야 된다고 급하게 도입을 했음.

매매가도 급등하고 전세가도 급등하는 상태에서

제도가 바뀌면 여유가 없는 사람만 패닉 상태가 됨.

오히려 임차인을 더 옥죄는 상황으로 갈 가능성이 높다고 봄.

매물이 90% 수직 낙하되어 버림.

그렇다고 매매를 하자니 여력이 없고 임차로만 가야 되는데 매물이 없다?

그러니까 급하게 계약을 하러 가니까 임대인도 느끼는 것임.

3개월 안에 대부분의 아파트들이 2~3억씩 올라버림.

2년 만기가 되는 시점은 매매가 전세가가 안정되어 버림.

 

전세금을 올려줘서 패닉 상태로 계약을 하고 전세 대출을 받았음.

이자까지 오르니까 이제는 주거비 비중이 높아졌다는 것임.

그래서 다른 것을 줄였음.

그래서 이 집을 포기하는 상황이 온 것임.

 

무주택자들이 집을 샀다는 이야기는 임차인 수가 줄어든 것임.

그리고 가격도 감당을 못했음.

월세보다 전세 선호 현상이 강했는데 금리가 급격하게 올라가면서

임차인들이 전세보다는 월세 선호 현상이 강해졌음.

전세 대란은 분명 없을 것이다! 확신을 했음.

 

금리가 오르지 않았다면 우상향을 믿는 유주택자들의 버팀 현상이 나오고

정체기가 유지될 것이다!라고 이야기했는데

금리 인상이 가파르게 되면서 급매물을 내놓는 상황들로 연결이 됨.

그래서 하락 가속도가 빨라짐.

 

일찍 매수를 해서 수익 구간이 높은 분들은 연연하지 않음.